中國(guó)房地產(chǎn)正處在一個(gè)十字路口。中央一再?gòu)?qiáng)調(diào)防止系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)就是一個(gè)可能的觸發(fā)點(diǎn)。

突如其來(lái)的新冠疫情和急劇變化的國(guó)際局勢(shì)，確實(shí)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)了沖擊，但并不是“基礎(chǔ)疾病”而是皮外傷。關(guān)鍵還是取決于我們自身的抵抗力。

房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)彎：向左?向右?

堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”(簡(jiǎn)稱“房住不炒”)政策提出后，如何實(shí)現(xiàn)對(duì)居民“住”的需求的保障，成為各類房地產(chǎn)政策追求的核心目標(biāo)。

總結(jié)起來(lái)，手段無(wú)外乎兩類：

第一類，政策取向“向左”：建設(shè)以租為主的保障房;

第二類，政策取向“向右”：將商品性住房的市場(chǎng)價(jià)格控制在居民可負(fù)擔(dān)的水平。

第一類“向左”的方案，我們之前已經(jīng)試過(guò)。1998年房改之前，就是采用與此類似的住房制度，結(jié)果是住房一直處于極度稀缺狀態(tài);

第二類“向右”的方案正在嘗試，結(jié)果也已基本顯現(xiàn)。從2021年三季度開(kāi)始，先是土地，后是房地產(chǎn)，價(jià)格出現(xiàn)全面下跌。但結(jié)果是，買房的人不增反減，樓市去化周期被大大拉長(zhǎng)，觸發(fā)了一系列問(wèn)題。

方案一之所以不可行，乃是因?yàn)槌鞘凶》渴且粋€(gè)家庭最重的資產(chǎn)，其成本不僅僅是建安的造價(jià)，同時(shí)包括了城市的基礎(chǔ)設(shè)施(七通一平、教育、醫(yī)療等政府提供的公共服務(wù))的價(jià)值在內(nèi)，后者的價(jià)值隨著基礎(chǔ)設(shè)施的持續(xù)升級(jí)，而直接體現(xiàn)在不斷上升的地價(jià)里。

城市化是一個(gè)政府不斷重資產(chǎn)的過(guò)程，如果不依靠金融制度，政府根本無(wú)法獲得足夠的啟動(dòng)城市化的資本。這就是為何在1998年房改之前，中國(guó)推出的住房制度難以取得成功的原因。

但方案二也不可行。因?yàn)樯唐贩坎⒎侵皇瞧胀ㄉ唐罚鴰в幸欢ǖ慕鹑谫Y產(chǎn)屬性。但作為金融資產(chǎn)，其市場(chǎng)特征是價(jià)格越漲，需求越大;一旦價(jià)格下跌，需求反而減少，這和普通商品的供需特征完全相反。用管理商品市場(chǎng)的辦法去管理金融資產(chǎn)，結(jié)果往往適得其反。

房地產(chǎn)出路：向前看!

既然未來(lái)的住房制度改革“向左”也不行，“向右”也不行，正確的方向在哪里?答案是“先左后右”。具體講，就是“先租后售”——

首先，大量建設(shè)租賃式保障房，以很低的價(jià)格租給城市無(wú)房的正式就業(yè)人口(在城市就業(yè)且繳納個(gè)人所得稅和五險(xiǎn)一金)，確保所有正式就業(yè)人口住有所居;

其次，達(dá)到一定年限后(比如10~20年)，按照成本價(jià)格，將租賃式保障房進(jìn)行房改，將房租轉(zhuǎn)為按揭，待補(bǔ)足差額后，成為完全產(chǎn)權(quán)的商品房。在這一過(guò)程中，政府收回建造保障房的成本，家庭完成重資產(chǎn)積累，進(jìn)而分享城市公共服務(wù)改進(jìn)帶來(lái)的持續(xù)溢價(jià)。而完成重資產(chǎn)的家庭會(huì)成為拉動(dòng)消費(fèi)的微觀支持，擴(kuò)大本地消費(fèi)市場(chǎng)，為企業(yè)創(chuàng)造需求，為政府帶來(lái)稅收。

這種“從保障房進(jìn)，從商品房出”的制度設(shè)計(jì)，可以認(rèn)為是一次“新房改”，其最大的好處是解決了住房的融資問(wèn)題——

首先，由于租金是非常穩(wěn)定的現(xiàn)金流，本身就是可靠的抵押品，政府可以在建造保障房前，通過(guò)將租金抵押獲得建造保障房的資金;

其次，由于最終保障性住房可以從高房?jī)r(jià)的商品房市場(chǎng)安全退出，為保障房提供融資就變得非常安全，而且商品房?jī)r(jià)格越高，與保障房之間的成本落差越大，這種投資就越安全。而投資越安全，融資的成本(利息)就越低。

在當(dāng)前缺少安全資產(chǎn)、經(jīng)濟(jì)增速面臨較大下滑壓力的環(huán)境下，保障房是一種遠(yuǎn)比基建更安全的投資。如果我們把“租”簡(jiǎn)單理解為“住”，把“賣”簡(jiǎn)單理解為“炒”，“房住不炒”就不是在“住”和“炒”之間二選一，而是利用“炒”解決“住”。“炒”就不再只是一個(gè)負(fù)面詞匯。

“先租后售”的條件，就是商品房?jī)r(jià)格和保障房?jī)r(jià)格之間必須有足夠落差。這就意味著商品房?jī)r(jià)格越高，保障房融資能力越強(qiáng)。高房?jī)r(jià)就不再是住房需要解決的問(wèn)題，而是解決住房問(wèn)題的條件。相比“只租不售”，房地產(chǎn)對(duì)其他商品的消費(fèi)也有著潛移默化的影響。

新房改：誰(shuí)受損?誰(shuí)獲益?

在“先租后售”新房改模式中，會(huì)涉及三類利益主體，分別是政府、開(kāi)發(fā)商和居民，對(duì)三方利益損益的分析如下——

首先是政府。在“先租后售”這一新房改模式中，由于土地是按照成本而不是市場(chǎng)價(jià)格出讓，政府看上去會(huì)因此損失掉大量的賣地收入。對(duì)于希望依靠賣地彌補(bǔ)預(yù)算赤字的很多地方政府而言，這是很難接受的。

但其實(shí)，對(duì)于中國(guó)的大部分城市而言，城市發(fā)展已經(jīng)從投資建設(shè)的高速度增長(zhǎng)階段進(jìn)入維護(hù)運(yùn)營(yíng)的高質(zhì)量發(fā)展階段，而到了這一階段，一般性預(yù)算不足，是所有城市會(huì)面臨的新問(wèn)題。

賣地收入屬于資本性收入，只能用于固定投資，不能用來(lái)彌補(bǔ)現(xiàn)金流的缺口，一般性預(yù)算支出只能用一般性預(yù)算收入覆蓋。而一般性預(yù)算收入不足，在很大程度上是由于經(jīng)濟(jì)主體的運(yùn)營(yíng)成本高造成的，而運(yùn)營(yíng)成本高的一個(gè)主要原因又是因?yàn)榉績(jī)r(jià)高所致。

建設(shè)“先租后售”的保障房，從表面上看政府會(huì)損失相應(yīng)的資本性收入，但卻為企業(yè)的運(yùn)營(yíng)降低了成本。其實(shí)質(zhì)是將一次性的資本收入轉(zhuǎn)變?yōu)槌掷m(xù)性的運(yùn)營(yíng)收入，城市經(jīng)濟(jì)才能成功實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型。

其次是開(kāi)發(fā)商。打造以“先租后售”的保障房為主的住房模式，意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)上扮演“券商”角色的開(kāi)發(fā)商會(huì)大幅減少。但與此同時(shí)，這些住房的運(yùn)維卻會(huì)為這些開(kāi)發(fā)商提供一個(gè)轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)運(yùn)行的重大商機(jī)。海量的保障房物業(yè)是巨大的消費(fèi)“終端”，誰(shuí)先從開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)為運(yùn)營(yíng)商，誰(shuí)就可以搶占未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的先機(jī)。

“先租后售”保障房未來(lái)的收益模式，將與打印機(jī)廠商的收益模式類似——打印機(jī)(住房)價(jià)格可以很便宜，這是因?yàn)楹牟?物業(yè)管理費(fèi))才是公司主要的收入來(lái)源。物業(yè)管理就像是系統(tǒng)軟件，可以通過(guò)不斷升級(jí)，壟斷消費(fèi)端口。房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商可以像平臺(tái)公司那樣，通過(guò)對(duì)第三方(app)收費(fèi)，將各種消費(fèi)流轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金流。

最后是消費(fèi)者。現(xiàn)在全國(guó)各地政府修建的保障房的規(guī)模并不小，但市場(chǎng)需求卻并沒(méi)有想象得那么大。很多城市保障性住房實(shí)際上已經(jīng)處于過(guò)剩狀態(tài)。之所以會(huì)出現(xiàn)商品房?jī)r(jià)格越攀升，保障性住房的需求反而越小的奇怪現(xiàn)象，就是因?yàn)槌鞘芯用裾嬲枰倪€是能夠分享城市財(cái)富增長(zhǎng)的商品房。

對(duì)居民而言，購(gòu)房不僅是消費(fèi)，也是投資。顯然，不能在市場(chǎng)上套現(xiàn)的政策性保障房，是不具有作為金融資產(chǎn)投資的價(jià)值的。在當(dāng)今的財(cái)富分配機(jī)制下，通過(guò)占有資產(chǎn)獲得的財(cái)富，要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于通過(guò)賺取工資所獲得的財(cái)富。

“先租后售”的保障房等于降低了居民的投資門檻，居民只要為城市工作(納稅)足夠長(zhǎng)的時(shí)間，其持有的地方政府的“股份”(保障房)就可以解禁。居住在保障房中的群體也就具有了參與資產(chǎn)性財(cái)富分配的機(jī)會(huì)。

雙軌制：房地產(chǎn)的“住”與“炒”

租售“串聯(lián)”的住房制度轉(zhuǎn)型路徑設(shè)計(jì)，放棄了“住”和“炒”只能二選一的思維預(yù)設(shè)，將二者“并聯(lián)”起來(lái)。這一路徑并非單純的理論推導(dǎo)，在現(xiàn)實(shí)中已經(jīng)有大量的成功實(shí)踐。在眾多案例中，最成功的，就是著名的“98房改”，這是中國(guó)一次被嚴(yán)重低估的偉大創(chuàng)新。

1989年5月19日國(guó)務(wù)院發(fā)布、1990年開(kāi)始實(shí)施的《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，使得巨量的城市土地成為有價(jià)資產(chǎn)，地方政府可能以土地做抵押，通過(guò)土地金融，獲取城市化的啟動(dòng)資本，開(kāi)展大規(guī)模城市建設(shè)投資。

現(xiàn)在很多人把“98房改”簡(jiǎn)單視作“公改私”，但如果我們將此前三十年的“公租房”跨期一并考慮在內(nèi)，“98房改”就不再是“把一個(gè)錯(cuò)誤的制度改為正確的制度”，而是“完成了一個(gè)未完成的制度”。

“98房改”的訣竅，簡(jiǎn)單講，就是“先租后售”——低工資相當(dāng)于向單位租房，1998年房改用工齡租金抵扣，每個(gè)家庭一次性買斷租金相當(dāng)于“尾付”。如果當(dāng)初“預(yù)知”1998年可以房改，這些住房建設(shè)的投資從一開(kāi)始就可以從金融系統(tǒng)獲得，這些住房的規(guī)模也可以因此進(jìn)一步擴(kuò)大。

“雙軌制”在正統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論中被認(rèn)為是低效率的。這是因?yàn)橥粋€(gè)產(chǎn)品如果有兩種不同的價(jià)格，必定會(huì)導(dǎo)致“套利”行為的發(fā)生。但如果把住房放到兩階段增長(zhǎng)框架(投資和運(yùn)營(yíng)兩個(gè)階段)里，就會(huì)發(fā)現(xiàn)不同的住房制度實(shí)際上分別適合產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不同階段——

在企業(yè)創(chuàng)業(yè)階段，企業(yè)需要的是資本，此時(shí)政府房地產(chǎn)政策只有“向右”，才能使住房成為有效的抵押品;

而在企業(yè)運(yùn)營(yíng)階段，企業(yè)需要的是勞動(dòng)，此時(shí)政府的房地產(chǎn)政策只有“向左”，才能為企業(yè)發(fā)展提供低成本的環(huán)境。

這就意味著一個(gè)房地產(chǎn)制度無(wú)法同時(shí)兼容產(chǎn)業(yè)的不同發(fā)展階段。所以世界上創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)能力強(qiáng)、擁有巨大資本的城市和國(guó)家，一旦其企業(yè)進(jìn)入產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)階段，就一定會(huì)外遷。如果存在住房“雙軌制”，就可以最大限度留住“全產(chǎn)業(yè)鏈”，避免在“高技術(shù)”(創(chuàng)新)和“強(qiáng)制造”(就業(yè))之間做出艱難的取舍。

這同時(shí)也意味著，打壓資本屬性的房地產(chǎn)(商品房)不僅不能解決“住”的問(wèn)題，反而會(huì)打擊為解決“住”必須的巨大融資。房?jī)r(jià)下跌，資本不足，“高技術(shù)”產(chǎn)業(yè)就無(wú)法內(nèi)生發(fā)育，中國(guó)就只能走回外部引進(jìn)資本和技術(shù)的老路。作為金融資產(chǎn)，商品房“供不應(yīng)求”才會(huì)具有流動(dòng)性。一旦破裂，很難修復(fù)。假設(shè)市場(chǎng)需求100套住房，供給99套都會(huì)在市場(chǎng)上獲得估值，一旦供給101套，市場(chǎng)需求就可能從原來(lái)的100套急劇萎縮到50套。此時(shí)，即使市場(chǎng)供給回到99套依然不能出請(qǐng)。只有進(jìn)一步減少到49套，市場(chǎng)才會(huì)回復(fù)流動(dòng)性。而沒(méi)有了商品房市場(chǎng)，保障房融資就沒(méi)有了退出渠道，自身也就不可能成為融資的抵押品。因此，那種簡(jiǎn)單化地打壓房?jī)r(jià)政策的代價(jià)必定非常巨大。

關(guān)于新加坡與深圳的案例

雖然在大多數(shù)的城市，都沒(méi)有實(shí)現(xiàn)“高技術(shù)”與“強(qiáng)制造”在空間上的共存，但仍有少數(shù)城市做到了這一點(diǎn)。這些城市無(wú)一例外采用的都是住房“雙軌制”，一個(gè)典型的例子就是新加坡。

由于在新加坡，80%以上的人口都居住在政府提供的“組屋”里，因此盡管新加坡?lián)碛袞|南亞最高的商品房房?jī)r(jià)，但卻同時(shí)保留下來(lái)了強(qiáng)大的制造業(yè)。2020年，新加坡制造業(yè)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)約為1060億新元，占比約為21%，是世界上為數(shù)不多的制造業(yè)增加值占比超過(guò)GDP20%的國(guó)家(2021年中國(guó)這一比重是27.4%)。

相比之下，德國(guó)、日本這些制造業(yè)強(qiáng)國(guó)的這一比例也就維持在20%左右。而其他發(fā)達(dá)國(guó)家，如美國(guó)和法國(guó)，這一比重僅為10%，老牌工業(yè)強(qiáng)國(guó)英國(guó)，2019年更是只有8.59%。

另一個(gè)“高技術(shù)”和“強(qiáng)制造”并存的城市是深圳。2021年深圳工業(yè)增加值高達(dá)1.2萬(wàn)億人民幣，占GDP的比重為39.6%。其中，先進(jìn)制造業(yè)、高技術(shù)制造業(yè)占規(guī)模以上工業(yè)增加值比重分別達(dá)67.6%和63.3%;數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，數(shù)字經(jīng)濟(jì)核心產(chǎn)業(yè)占GDP比重達(dá)30.6%。

無(wú)獨(dú)有偶，深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)行的也是雙軌制。目前，深圳常住人口多達(dá)1760萬(wàn)，盡管深圳房?jī)r(jià)高居大灣區(qū)之首，但是全市的商品房卻只有200萬(wàn)套左右，與此對(duì)應(yīng)的是，在深圳的城中村中的常住人口多達(dá)900萬(wàn)。這就意味著深圳市的“住”這一功能，在很大程度上是靠城中村來(lái)保障的。新加坡和深圳之所以能實(shí)現(xiàn)住房雙軌制，就在于這兩種住房有著低成本的防套利機(jī)制。

事實(shí)上，房地產(chǎn)與消費(fèi)有密切關(guān)系，本身就是在為制造業(yè)創(chuàng)造需求?，F(xiàn)在一個(gè)廣泛流行的觀點(diǎn)認(rèn)為，資本化的房地產(chǎn)會(huì)“擠出”消費(fèi)(所謂“幾代人掙的錢都去還房貸了”)。這個(gè)觀點(diǎn)很符合微觀直觀感受，但卻與宏觀經(jīng)濟(jì)現(xiàn)實(shí)相悖。

真實(shí)的現(xiàn)實(shí)是，房地產(chǎn)的擴(kuò)張與消費(fèi)的擴(kuò)張是正相關(guān)而不是負(fù)相關(guān)。如果我們把汽車和耐用家電作為消費(fèi)的代表性商品，就可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)和消費(fèi)存在著完美的同步性。這就意味著，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)萎縮，消費(fèi)市場(chǎng)也會(huì)同步萎縮。不買房帶來(lái)的節(jié)省，不會(huì)轉(zhuǎn)移到消費(fèi)。這是因?yàn)樵谛庞秘泿胖贫认?，貨幣本身就是資本創(chuàng)造的產(chǎn)物，沒(méi)有房地產(chǎn)、股票等金融商品，標(biāo)度財(cái)富的貨幣根本就不存在。

在全球范圍內(nèi)，資本大國(guó)也都是消費(fèi)大國(guó)，沒(méi)有了資本的消費(fèi)，不過(guò)是鏡花水月。中國(guó)最大的資本池就是房地產(chǎn)，一旦房地產(chǎn)繁榮消失，內(nèi)需也會(huì)遭池魚(yú)之殃。特別是在全球化大變局、各國(guó)回歸“內(nèi)循環(huán)”的今天，巨大的本地消費(fèi)市場(chǎng)已經(jīng)成為各國(guó)制造業(yè)競(jìng)爭(zhēng)依托的核心陣地。

關(guān)鍵詞： 中國(guó)房地產(chǎn) 房地產(chǎn)市場(chǎng) 房地產(chǎn)貿(mào)易 房住不炒