深圳樓市正在發(fā)生著微妙的變化，這個曾經(jīng)創(chuàng)造了無數(shù)“日光盤”的城市，如今卻頻繁出現(xiàn)雇人充場、在商場建樣板房、打折促銷等情況。種種“妙計”背后，是開發(fā)商難以掩蓋的焦慮。

深圳的房企老板們正在翹首以盼。但他們想要重新喚起深圳人的購房熱情，恐怕還不太容易。

近日，有當(dāng)?shù)貥鞘杏^察者告訴《財經(jīng)天下》周刊，為了吸引買房人，開發(fā)商們使出渾身解數(shù)，不僅打折促銷，還在社會上廣招“賢士”，偽裝成購房者給自家樓盤“站臺”。

6月13日，在廣東某兼職招聘的公眾號上，一則為深圳市龍華深圳北附近的樓盤招聘“看房充場人員”的消息，引起網(wǎng)友注意。

雖然整個版面只有“豆腐塊”大小，且與線上主播、講解員、志愿者等其他招聘信息混雜在一起，但40人的“巨大”需求，還是讓其在一堆兼職中尤為突出。

充場員的工作內(nèi)容非常簡單，就是配合售樓處，假裝意向購房人來現(xiàn)場看房，工作時間是6月14日早上9時20分至下午6時，費用日結(jié)，每人一天是120元。

雖然工作難度不大，但對應(yīng)聘者的要求卻不少：不僅年齡要在30至45歲，而且穿著打扮要富態(tài)，不能太邋遢?！敦斀?jīng)天下》周刊看到，招聘文案在最后又特意強調(diào)了一遍“看起來要富態(tài)”。

讓外界唏噓的是，一年多以前，深圳樓市還頻繁出現(xiàn)“日光盤”，近千套房都可以“秒光”。買一套房，一個購房者要與兩三千人競爭。但如今，開發(fā)商竟然花錢雇人看房，假裝自己“受歡迎”。

網(wǎng)絡(luò)流傳的招聘信息顯示，此次兼職的樓盤為中海學(xué)仕里。《財經(jīng)天下》周刊了解到，該項目于6月19日獲批預(yù)售，預(yù)計將在本月底開盤。該項目前期宣傳力度極大，早在月初，當(dāng)?shù)刈悦襟w和中介平臺都能看到推廣信息，在深圳即將推出的多個新盤中，中海學(xué)仕里儼然成了“大熱門”。

然而，有著央企中海地產(chǎn)的背書，中海學(xué)仕里為何還要搞“充場”看房這一套?《財經(jīng)天下》周刊致電中海地產(chǎn)，但截至發(fā)稿電話無人接聽。

盡管該招聘信息的真實性有待考量，但一位深圳房產(chǎn)中介坦言，進入五六月份，深圳剛需樓盤供應(yīng)猛然增多，各樓盤競爭加大，新房進入買方市場。開發(fā)商使出了許多營銷花樣，其中就包括雇人“充門面”。

今年以來，市場陸續(xù)傳出“深圳迎來‘報復(fù)性’看房”“買房人熱情重燃”等消息，而開發(fā)商的這一系列操作，似乎又暴露了深圳樓市的另一面。

開發(fā)商的營銷把戲

《財經(jīng)天下》周刊了解到，一直以來，各城市都不乏有許多“看房充場”的兼職，一天的報酬少則二三十元，多則上百元。業(yè)主們早已見怪不怪，“充門面的手段一直都有，這是開發(fā)商的慣用伎倆。”

大家都知道“充場看房”是開發(fā)商的營銷把戲。一位熟悉深圳樓市的業(yè)內(nèi)人士稱，現(xiàn)在新開盤的項目都會搞這種營銷，充場沖人氣，“就像飯店開業(yè)找一些群眾演員充場一樣，不能代表飯店的飯不好吃。”

不過，該人士也坦言，中海學(xué)仕里性價比高，“硬傷”也比較明顯。由于新房限價，該樓盤加上精裝每平米只要8.2萬元左右，比周邊二手房低了2萬元，再加上有深圳高級中學(xué)北校區(qū)加持，讓不少買房人心動。但該樓盤最大缺點是緊鄰地鐵和高鐵軌道，噪音大。

一位深圳本地人士稱，買該樓盤的人，大概率是奔著學(xué)校去的，“對居住體驗有要求的人恐怕不會考慮這里。”

尚未開盤，中海學(xué)仕里就收獲了太多鎂光燈，被業(yè)內(nèi)稱為深圳龍華片區(qū)2022年“最受歡迎又飽受爭議”的新盤。一位深圳本地房企人士直言，房子賣不出去了，開發(fā)商想出五花八門的招數(shù)攬客。在他看來，一個樓盤，當(dāng)很多自媒體、中介開始推的時候，說明蓄客不佳，“你什么時候看見華潤城需要這樣了?”

作為深圳著名的“網(wǎng)紅盤”，位于深圳市南山區(qū)的華潤城經(jīng)歷過“萬人哄搶”，也創(chuàng)下了8年里房價上漲193%的神話。但6月19日華潤城潤璽2期開盤時，卻未現(xiàn)開盤即罄的景象，也讓其他開發(fā)商感到了壓力。

在深圳從事房產(chǎn)中介多年的魏文告訴《財經(jīng)天下》周刊，中海學(xué)仕里樓盤的房子不愁賣，但在當(dāng)前的樓市環(huán)境下，開發(fā)商仍然擔(dān)心賣不完。

魏文表示，今年以來，深圳大部分樓盤去化情況都不太樂觀，作為龍華中心的標(biāo)桿樓盤之一，壹城中心十區(qū)去化率只有25%，鴻榮源博譽府二期開盤當(dāng)天只賣了30%，“所有開發(fā)商都在想辦法多賣一些。中海學(xué)仕里雖然比這兩個樓盤好一些，但也擔(dān)心賣得少，所以想方設(shè)法提高知名度。”

不只是中海學(xué)仕里，還有一些深圳的新盤也為吸引人氣想方設(shè)法地“卷”起來。

看了兩年房子的“剛需客”尚哲，因資金和地段問題，遲遲沒有出手，最近他打算在寶安區(qū)看看機會。上上周末，尚哲來到售樓處，卻被眼前的景象驚住了。與前兩年的體驗不同，這次他來到的不是傳統(tǒng)的售樓處，而是一家商場，“它的展廳設(shè)在商場里，還搭建了樣板間，現(xiàn)在深圳很多樓盤都這樣，估計是為了保障人流量。”

不過相比這樣，開發(fā)商深諳最直接有效的引流方式還是真金白銀地打折。6月以來，多個項目剛拿到預(yù)售證，開盤就打折。

例如，光明鳳凰城片區(qū)觀月臺項目備案均價4.69萬元，開盤折后價4.28萬元;光明公明片區(qū)的深業(yè)云筑備案均價4.7萬元，開盤折后價4.37萬元。寶安沙井的招商雍和府備案均價5.2萬元，雖無折扣，但每套總價減免3萬元。

不過，一位市場人士告訴《財經(jīng)天下》周刊，有些樓盤確實有優(yōu)惠，但并不是全部都會有。一些體量大、位置一般、一次就入市就有七八百套乃至上千套房源的樓盤，去化情況不樂觀就會打折促銷。但地段佳、入市體量小、性價比較高的樓盤，并不需要開發(fā)商的讓利來換去化。

但無論怎樣，在這個曾經(jīng)創(chuàng)造了無數(shù)“日光盤”的深圳樓市里，頻繁出現(xiàn)雇人充場、在商場建樣板房，抑或打折促銷，種種開發(fā)商的“妙計”傳達出他們焦慮的情緒。

深圳人不愛“打新”了?

開發(fā)商焦慮的背后，是讓人“急眼”的深圳新房市場。

魏文告訴《財經(jīng)天下》周刊，雖然今年樓市稍微回暖，但還不到疫情前一半的水平。深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，2022年5月，深圳新房住宅成交1877套，環(huán)比跌幅37.28%。這樣的數(shù)字，也難怪開發(fā)商會坐立難安。

而且最近兩個月，隨著新房供應(yīng)量猛增，客戶被分流，開發(fā)商們面臨更激烈的競爭。深圳住建局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，6月份深圳或?qū)⒂?1個新盤待入市。

一位市場人士介紹，2020年深圳新房供應(yīng)量在8000套左右，而今年全年深圳各區(qū)域供應(yīng)量將達2.5萬套。“以前一個片區(qū)一個月只有一個新盤，或兩個月才有一個新盤入市，現(xiàn)在一個月有兩三個盤推出。”

新房如“下餃子”般入市，但一時半會卻等不到客戶，以至于出現(xiàn)買方市場。“新盤除了極個別需要積分，大部分只要報名就可以選房。”魏文說，這在兩三年前根本無法想象。

與三年前“日光盤”迭出形成鮮明對比的是，今年上半年快過去了，全深圳僅出現(xiàn)一個“日光盤”，即位于福田區(qū)的海德園。“其他項目不管在哪個地段，有沒有學(xué)位，沒有一個樓盤能全部賣完。”上述市場人士稱。

即使是深圳人心中的“網(wǎng)紅神盤”華潤城，也在轉(zhuǎn)冷的市場中失去了往日的驚艷表現(xiàn)。近日，華潤城最后一批344套房源選房結(jié)束，售出303套，去化達8.8成，收入只有46億元。

在當(dāng)前的市場環(huán)境下，華潤城的開盤成績并不差，但距離外界對該盤的期待仍有差距。畢竟在2021年以前的近七年時間里，它一直維持著“開盤即日光”的記錄。

華潤城是網(wǎng)紅豪宅盤，自2014年首次開盤至今，曾創(chuàng)造雨中排隊、萬人搖號等諸多讓人印象深刻的樓市記憶，并實現(xiàn)房價五年漲三倍的奇跡，因此備受深圳購房者熱捧。

很多人還記得，2020年華潤城潤璽一期入市時，近萬買房人爭搶認(rèn)籌，中簽率僅12%。這是它的巔峰時刻。然而華潤城最后一批房源開盤前，公布意向登記人名冊，顯示最終入圍并完成保證金凍結(jié)客戶589批，中簽率近60%。

當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)中介稱，2020年任何住宅新盤出來，購房者打新都要靠積分?，F(xiàn)在市場冷靜下來，很少有所謂的“網(wǎng)紅盤”出現(xiàn)，開發(fā)商給的傭金都變高了。

一直熱衷“打新”的深圳人怎么會“熄火”了呢?

多位購房者告訴《財經(jīng)天下》周刊，盡管市場還比較冷清，但據(jù)他們的觀察，深圳房價一直未有明顯下降趨勢。在他們看來，這本無可厚非。作為一個超一線城市，深圳一直維持人口流入狀態(tài)，剛需人群龐大，從長遠看，深圳的房子不愁沒有市場。

“但現(xiàn)在我身邊除了結(jié)婚、孩子上學(xué)必須買房的，其他計劃買房的人都還在觀望，真正‘上車’的少。”一位深圳購房者說，買房的人都希望房價更低一些，現(xiàn)在雖然購房優(yōu)惠政策多且密，但大部分人還期待有更大的優(yōu)惠。

魏文最近帶客戶看了許多套房，但最終能成交的不多。“很多剛需購房者手里資金不充足，會花更多時間和精力挑挑揀揀，直到覺得滿意了才會下手。”另一方面，購房者普遍對自己工作和收入的穩(wěn)定性保有顧慮，擔(dān)心還不上房貸，從而降低了購房動力。

更核心的原因還在于深圳市場環(huán)境的變化。此前因新房限價，深圳新房市場均價低于二手房售價。明顯的倒掛，讓“打新”成為熱潮。2021年2月8日，深圳率先推行“二手房指導(dǎo)價”政策，投資者靠買房投資的溢價空間大大降低，“打新”退潮。

“以前周邊二手房每平米平均比新房貴1萬元左右，即使是剛需人群，只要不急需，也寧愿等新房。”在市場人士看來，此前深圳人熱衷“打新”，很多是為了搶一二手房倒掛的紅利，但隨著二手房指導(dǎo)價出臺，“打新”人失望成為必然。

深圳樓市出現(xiàn)分化?

在這個創(chuàng)造過無數(shù)財富故事的城市里，深圳今年的首個“日光盤”是個豪宅項目。

5月底，久違的“日光盤”重現(xiàn)市場，讓業(yè)內(nèi)人很是興奮。畢竟，在持續(xù)下行的市場環(huán)境中，他們已經(jīng)太久沒有聽到這樣振奮的消息。

5月30日，海德園A區(qū)推出239套房源，備案均價每平12.6萬元，每套總價在1700萬元以上。僅6個小時，房源即被哄搶一空，收金57億元。

在這之前，位于南山區(qū)的千萬級豪宅盤招商仕林臻邸，開盤首日即賣出178套，去化達95%，實際剩余的9套也已經(jīng)在線下全部售出。即使是終結(jié)“日光”奇跡的華潤城，首日去化8.8成，相對于剛需盤的冷淡，成績也頗為可觀。

豪宅的火熱讓市場興奮，一邊驚嘆于深圳人的購買力，幾千萬元的房子居然每90秒就能賣1套，另一邊也引起大家猜測，是否這是市場回轉(zhuǎn)的積極信號。

魏文坦言，深圳高凈值人群的購買力仍然堅挺，而中低端樓盤的銷售情況大多不理想。

另一位市場人士介紹道，深圳豪宅一直屬于稀缺產(chǎn)品，供應(yīng)極少，且多分布于福田、前海、華僑城等極佳地段。“事實上，并非豪宅賣得快，嚴(yán)格來說是哪個項目周邊二手倒掛嚴(yán)重，溢價空間大，哪個項目就會被熱搶。”

以海德園為例，由于新房限價，每套房產(chǎn)比周邊二手房便宜500萬元最少，這意味著房子到手即可凈賺500萬元。如果未來該片區(qū)房子升值，利潤更高。

但豪宅的火熱并不意味著整個深圳市場正在回暖。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，進入6月以來，深圳新房成交量呈現(xiàn)曲折上漲趨勢。6月前三周分別成交607套、575套、689套，成交面積分別環(huán)漲51%、環(huán)跌2.9%、環(huán)漲17.7%，總體沒有明顯改善。

二手房市場，今年2月二手房網(wǎng)簽僅800多套，創(chuàng)深圳近15年來歷史新低。據(jù)一位市場人士介紹，到5月份，二手房網(wǎng)簽2000多套，環(huán)比所有上升，但距離正常市場行情下的成交量還相距甚遠。

據(jù)媒體報道，近段時間，深圳相關(guān)部門多次對當(dāng)?shù)貥鞘姓归_調(diào)研，由于擔(dān)心放寬樓市政策導(dǎo)致房價再次出現(xiàn)明顯上揚，因此政策出臺的可能性較小。在魏文看來，市場是慢慢被拱起來的，真正回溫或許要到今年10月份以后或年底。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，核心區(qū)域、價格低于周邊二手房的豪宅會率先回暖，這類樓盤客戶群是不受疫情影響的富豪人群，他們看到了資產(chǎn)保值增值的空間。“普通新市民預(yù)期還比較悲觀，買房動力不足，這部分人群可能不會很快入市。整體市場還比較弱。”

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