深度調(diào)整期內(nèi)的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，即便是身為行業(yè)優(yōu)等生的大龍頭，想要獨(dú)善其身也不是一件容易的事情。

6月22日，穆迪宣布將碧桂園的主體評(píng)級(jí)調(diào)整為Ba1，評(píng)級(jí)展望為負(fù)面，并決定保持公司債項(xiàng)評(píng)級(jí)與主體評(píng)級(jí)一致。穆迪方面表示，碧桂園的評(píng)級(jí)調(diào)整主要受累于整體市場(chǎng)疲軟。“評(píng)級(jí)調(diào)整反映中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)充滿挑戰(zhàn)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境下，對(duì)碧桂園房地產(chǎn)銷售、財(cái)務(wù)指標(biāo)，以及長(zhǎng)期融資渠道的限制影響”。

對(duì)此，碧桂園相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)回應(yīng)稱，本次調(diào)整主要是穆迪針對(duì)行業(yè)銷售及融資環(huán)境改善速度不及預(yù)期所做出的評(píng)級(jí)調(diào)整動(dòng)作，公司目前經(jīng)營(yíng)情況和財(cái)務(wù)狀況穩(wěn)定，現(xiàn)金流充裕。同時(shí)，公司在5月20日成功發(fā)行了5億元公司債，是首批發(fā)行附帶信用保護(hù)工具公司債的示范性民營(yíng)房企。本次調(diào)整不會(huì)對(duì)公司的償債能力及融資能力產(chǎn)生不利影響。

值得注意的是，碧桂園仍是國(guó)內(nèi)民營(yíng)企業(yè)中主體及債項(xiàng)信用評(píng)級(jí)最高的開(kāi)發(fā)商之一。同為三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的惠譽(yù)已于今年6月確認(rèn)維持公司投資級(jí)信用評(píng)級(jí)，標(biāo)普今年也確認(rèn)維持碧桂園現(xiàn)有的“BB+”長(zhǎng)期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)，展望“穩(wěn)定”。

分析人士認(rèn)為，從多方面指標(biāo)看，碧桂園依然具備良好的財(cái)務(wù)基本面和充裕的現(xiàn)金流，根據(jù)碧桂園財(cái)報(bào)也顯示，當(dāng)前公司的債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。截至2021年12月31日，碧桂園現(xiàn)金余額約1813億元;總借貸余額下降至3179億元，其中短期債務(wù)的占比下降至24.9%。凈借貸比率為45.4%，相比上一年度同期優(yōu)化了10.2個(gè)百分點(diǎn);加權(quán)平均融資成本較上一年度同期下降了36個(gè)基點(diǎn)至5.2%，現(xiàn)金短債比約為2.3倍。“因此即便穆迪因?yàn)樾袠I(yè)和市場(chǎng)原因?qū)υ摴驹u(píng)級(jí)作出調(diào)整，亦不會(huì)對(duì)該公司經(jīng)營(yíng)及市場(chǎng)融資帶來(lái)實(shí)質(zhì)性影響，更何況，碧桂園還是民營(yíng)房企中罕有的保持著‘投資級(jí)’評(píng)級(jí)的公司。”

融資渠道暢通

確保流動(dòng)性充裕

實(shí)際上，穆迪在此次發(fā)布的評(píng)級(jí)報(bào)告中也認(rèn)同了碧桂園強(qiáng)大的品牌、規(guī)?？捎^的土地儲(chǔ)備以及在中國(guó)大規(guī)模開(kāi)發(fā)居民住宅市場(chǎng)的廣泛布局，并預(yù)計(jì)碧桂園將保持強(qiáng)勁的市場(chǎng)地位和良好的流動(dòng)性。

穆迪明確表示，碧桂園縮減運(yùn)營(yíng)規(guī)模以及良好的流動(dòng)性，預(yù)計(jì)未來(lái)6-12個(gè)月債務(wù)將下降，這在一定程度上緩解了這些擔(dān)憂。特別是，截至2021年12月，其現(xiàn)金余額約1813億元人民幣，預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流將足以支付其到期債務(wù)。

標(biāo)普?qǐng)?bào)告則預(yù)期，碧桂園將繼續(xù)積極減債，并稱其是“幾年前最早開(kāi)始這樣做的公司之一”。自2019年以來(lái)，碧桂園是極少數(shù)承諾削減債務(wù)的房地產(chǎn)公司之一，其調(diào)整后債務(wù)總額從2019年的人民幣3800億元下降至2020年的人民幣3480億元，2021年進(jìn)一步下降至人民幣3210億元。這有助于公司在過(guò)去幾年中將債務(wù)與EBITDA的比率保持在4.0倍以下。

而就在上周(6月15日)，碧桂園剛剛提呈要約回購(gòu)了一筆于7月份到期的6.83億美元票據(jù)。據(jù)記者了解，此次回購(gòu)?fù)瓿珊?，碧桂園年內(nèi)已無(wú)到期美元債。有機(jī)構(gòu)也表示，碧桂園宣布贖回2022年7月份到期的優(yōu)先票據(jù)已經(jīng)消除了公司潛在債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)。

上述分析人士表示，開(kāi)展要約回購(gòu)是更具效率、更為透明的主動(dòng)債務(wù)管理方式，有助于公司進(jìn)一步優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。同時(shí)，此舉也能提振投資者對(duì)行業(yè)以及優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企的信心。

作為行業(yè)中少數(shù)穩(wěn)健的民營(yíng)企業(yè)之一，自去年12月以來(lái)，碧桂園已成功發(fā)行多筆覆蓋不同場(chǎng)所、不同產(chǎn)品的直接融資，包括39億港元的可轉(zhuǎn)債、15億元ABS以及10億元公司債，融資渠道暢通多元。據(jù)悉，接下來(lái)碧桂園還計(jì)劃繼續(xù)推進(jìn)供應(yīng)鏈ABS產(chǎn)品的發(fā)行。此外，公司在銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)的50億元中票也已經(jīng)獲批，將擇機(jī)發(fā)行。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，自2021年12月30日起及截至6月15日，公司已公告累計(jì)購(gòu)回優(yōu)先票據(jù)本金總額5570萬(wàn)美元。今年以來(lái)，碧桂園全體董事、監(jiān)事及高級(jí)管理人員還以市場(chǎng)化方式在二級(jí)市場(chǎng)持續(xù)購(gòu)買碧桂園地產(chǎn)公司債券。

更為重要的是，碧桂園還受到了主要合作金融機(jī)構(gòu)的認(rèn)可。2022年3月，公司先后與招商銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行廣東省分行簽訂150億元及400億元的戰(zhàn)略合作協(xié)議。截至2021年底，公司未使用授信額度約2，615億元。“這說(shuō)明金融機(jī)構(gòu)對(duì)于公司經(jīng)營(yíng)實(shí)力的認(rèn)可與支持，可以說(shuō)在本輪周期調(diào)整后，優(yōu)質(zhì)的金融資源將逐步向優(yōu)質(zhì)頭部房企靠攏。”有業(yè)內(nèi)專家稱。

“活水”注入

房地產(chǎn)業(yè)暖意漸顯

而在碧桂園多手段確保流動(dòng)性充裕的同時(shí)，困擾了房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)月的流動(dòng)性問(wèn)題，也正隨著融資渠道的恢復(fù)而逐漸緩解。

去年下半年以來(lái)，調(diào)控政策趨緊，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了新的周期。其中，流動(dòng)性的收緊被認(rèn)為是市場(chǎng)降溫、投資和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)受阻的主要原因。

同時(shí)，政策糾偏的動(dòng)作也不斷出現(xiàn)。從今年4月開(kāi)始，監(jiān)管部門多次發(fā)布關(guān)于支持房企融資的相關(guān)文件，融資環(huán)境逐步改善。其中，優(yōu)秀民營(yíng)房企融資“破冰”，成為市場(chǎng)關(guān)注的亮點(diǎn)。

5月份，碧桂園、龍湖、美的置業(yè)三家民營(yíng)房企被選為“示范房企”，發(fā)行人民幣債券，同時(shí)發(fā)行信用保護(hù)工具，旭輝、新城控股也隨后加入。此舉的示范意義倍受認(rèn)可，分析人士認(rèn)為，這意味著民營(yíng)房企融資困境的破局，在市場(chǎng)回暖、信心恢復(fù)的情況下，優(yōu)秀的民營(yíng)房企有望獲得更多的融資機(jī)會(huì)。

市場(chǎng)層面，各地對(duì)需求端的強(qiáng)力支持，以及首套房貸利率的下降，正在對(duì)市場(chǎng)起到提振作用。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年5月，全國(guó)房地產(chǎn)投資、銷售均出現(xiàn)環(huán)比增長(zhǎng)，房企到位資金也比4月有所增長(zhǎng)。

有機(jī)構(gòu)指出，雖然當(dāng)前市場(chǎng)回暖的勢(shì)頭較為脆弱，但供需兩端的信心都在恢復(fù)。若無(wú)其他因素影響，市場(chǎng)的升溫的趨勢(shì)有望在未來(lái)數(shù)月間確立，而房地產(chǎn)企業(yè)也將在這輪調(diào)整中完成進(jìn)化。

政策漸趨“友好”

銀行融資和銷售回款是房企最重要的兩個(gè)資金來(lái)源。去年下半年以來(lái)，隨著信貸政策收緊，市場(chǎng)銷售明顯降溫。同時(shí)，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的貸款審核收緊，很多房企無(wú)法獲得融資，其流動(dòng)性也再度承壓。

過(guò)去多年來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)習(xí)慣了“高杠桿—高增長(zhǎng)”的發(fā)展模式，政策環(huán)境的突變使得一些企業(yè)不得不“硬著陸”。去年下半年，陸續(xù)有房企出現(xiàn)債務(wù)違約的現(xiàn)象，行業(yè)的降薪、裁員也就此出現(xiàn)。但與此同時(shí)，由于需求端的政策過(guò)于嚴(yán)厲，一些合理需求的釋放也受到了影響。

此后，調(diào)控政策開(kāi)始出現(xiàn)合理化調(diào)整。去年四季度以來(lái)，監(jiān)管部門多次對(duì)房地產(chǎn)信貸做出表態(tài)，并指導(dǎo)主要銀行保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放。進(jìn)入2022年，監(jiān)管層的這種態(tài)度愈加堅(jiān)定。

4月11日，證監(jiān)會(huì)、國(guó)資委及全國(guó)工商聯(lián)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步支持上市公司健康發(fā)展的通知》明確提出，支持房企轉(zhuǎn)型，支持民營(yíng)房企融資。5月份，各級(jí)監(jiān)管部門和交易所也表態(tài)，服務(wù)好民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求。

同時(shí)，地方政府在預(yù)售資金監(jiān)管、拿地保證金繳納、信貸發(fā)放等方面，也給予了房企不少支持。

引導(dǎo)合理需求釋放，則是另一條政策主線。2021年末的中央政治局會(huì)議和中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，均提到了對(duì)合理住房需求進(jìn)行支持。今年的政府工作報(bào)告也提到，“支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求”。今年以來(lái)，共有100多個(gè)城市出臺(tái)了各類穩(wěn)樓市政策，對(duì)需求端給予全面支持。

今年5月中旬，首套房貸利率迎來(lái)久違的下調(diào)，5年期LPR也從4.6%下降至4.45%。購(gòu)房門檻也由此進(jìn)一步降低。

分析人士認(rèn)為，與去年下半年相比，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的政策環(huán)境已經(jīng)十分“友好”。其中，即便與歷史上的寬松時(shí)期相比，當(dāng)前的個(gè)人房貸利率也處于較低水平。

信心的恢復(fù)

雖然政策利好頻出，但受疫情等因素等影響，市場(chǎng)的恢復(fù)要慢于外界預(yù)期。

今年以來(lái)，房地產(chǎn)投資、銷售、資金來(lái)源等指標(biāo)的增速均處在下降過(guò)程中，且由于去年同期的基數(shù)較高，降幅不斷擴(kuò)大。從4月開(kāi)始，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)增速還出現(xiàn)了有統(tǒng)計(jì)以來(lái)的首次負(fù)增長(zhǎng)。

但進(jìn)入5月份，政策的質(zhì)變效應(yīng)開(kāi)始出現(xiàn)。當(dāng)月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額環(huán)比增長(zhǎng)14%，商品房銷售金額環(huán)比增長(zhǎng)29.7%。此外，5月份的房企到位資金規(guī)模、商品房新開(kāi)工面積、房企拿地面積和金額也有所增長(zhǎng)。

多數(shù)機(jī)構(gòu)認(rèn)為，盡管市場(chǎng)的復(fù)蘇勢(shì)頭還較為脆弱，但部分城市的政策效果正在顯現(xiàn)，這部分城市市場(chǎng)有望率先進(jìn)入恢復(fù)通道，對(duì)全國(guó)市場(chǎng)情緒的修復(fù)亦將帶來(lái)積極效應(yīng)。

在各項(xiàng)因素的共同作用下，房企融資也開(kāi)始破冰。例如上述啟用信用保護(hù)工具發(fā)行債券的房企。華泰證券指出，本輪政策寬松中首次為房企設(shè)立信用保護(hù)工具，專項(xiàng)支持地產(chǎn)民企，幫助規(guī)避違約風(fēng)險(xiǎn)，更具針對(duì)性。此外，優(yōu)質(zhì)民企率先試水，示范效應(yīng)更強(qiáng)。

這一動(dòng)作的確讓市場(chǎng)信心為之一振，一些房企開(kāi)始以實(shí)際行動(dòng)向資本市場(chǎng)示好。

2022年5月20日，雅居樂(lè)公告稱，已全額償還33.447億港元的港元貸款余額以及6000萬(wàn)美元的美元貸款余額。此后的5月23日，融信中國(guó)一筆7億美元的美元票據(jù)利息先于寬限期結(jié)束前支付。

某華南房企相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，由于公司銷售有所起色，財(cái)務(wù)狀況有所改善，相比過(guò)去幾個(gè)月，金融機(jī)構(gòu)的態(tài)度明顯緩和。該人士認(rèn)為，在上述5家房企的示范作用下，這一名單還存在擴(kuò)圍的可能，更多的優(yōu)秀房企將獲得金融機(jī)構(gòu)的青睞。

進(jìn)化之路

在這輪市場(chǎng)調(diào)整中，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房企的篩選標(biāo)準(zhǔn)的確在發(fā)生改變。

過(guò)去多年來(lái)，追求規(guī)模效應(yīng)一度是房地產(chǎn)業(yè)的主旋律。在土地紅利、金融紅利和人口紅利的大潮下，房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模迅速擴(kuò)大，并出現(xiàn)強(qiáng)者恒強(qiáng)的分化局面。

但從2020年開(kāi)始，以“三道紅線”為代表的房地產(chǎn)金融審慎管理政策出臺(tái)，房地產(chǎn)業(yè)的去杠桿進(jìn)程正式開(kāi)啟。2021年，部分頭部房企出現(xiàn)債務(wù)展期和違約等情況，打破了行業(yè)的“規(guī)模神話”。

同時(shí)，隨著行業(yè)步入新發(fā)展階段，以及房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的建立，以安全、穩(wěn)健、社會(huì)責(zé)任為尺度的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)始建立，并逐漸得到認(rèn)可。體現(xiàn)在財(cái)務(wù)層面，經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、債務(wù)結(jié)構(gòu)良好、現(xiàn)金流充裕的房企更容易得到金融機(jī)構(gòu)的青睞。

2022年5月27日下午4時(shí)，上交所為碧桂園、龍湖、美的置業(yè)、新城控股和旭輝等5家民營(yíng)房企舉辦投資者路演交流會(huì)。碧桂園執(zhí)行董事兼總裁莫斌介紹，碧桂園在經(jīng)營(yíng)端自始至終堅(jiān)持健康發(fā)展，不斷提升全周期綜合競(jìng)爭(zhēng)力。

莫斌表示，在財(cái)務(wù)端，公司的財(cái)務(wù)是高度垂直管理，目前正在建設(shè)的2萬(wàn)棟樓，可以管到每棟樓每天的現(xiàn)金流。“碧桂園一直秉承行穩(wěn)致遠(yuǎn)的財(cái)務(wù)風(fēng)格，各項(xiàng)指標(biāo)都保持了穩(wěn)定和健康，完全有穿越周期的信心和韌性。”

放諸以往，如此精細(xì)化的財(cái)務(wù)管理不僅難以做到，而且被認(rèn)為沒(méi)有必要。如今，這種能力將成為房地產(chǎn)業(yè)的“標(biāo)配”。

分析人士認(rèn)為，隨著市場(chǎng)的回暖和信心的恢復(fù)，房地產(chǎn)企業(yè)正贏得越來(lái)越多的空間，在這輪市場(chǎng)調(diào)整中完成進(jìn)化。未來(lái)一段時(shí)間，房地產(chǎn)在銷售和融資兩端都有望持續(xù)回溫，優(yōu)秀的房企將率先獲益。

與此同時(shí)，在這些“優(yōu)等生”的示范下，房地產(chǎn)業(yè)在管理、產(chǎn)品、戰(zhàn)略等方面進(jìn)行重構(gòu)，并最終走向平穩(wěn)健康的發(fā)展之路。

關(guān)鍵詞： 碧桂園回應(yīng)穆迪評(píng)級(jí)調(diào)整 公司的債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化 公司債務(wù) 公司債務(wù)優(yōu)化