雖然6月份的成交回暖給樓市帶來(lái)一抹亮色，但仍難改上半年整體疲軟的態(tài)勢(shì)。不過(guò)，市場(chǎng)普遍預(yù)計(jì)，以一線(xiàn)城市為代表的核心城市正處于復(fù)蘇中，下半年或筑底回穩(wěn)。

廣州中原研究發(fā)展部統(tǒng)計(jì)顯示，上半年廣州累計(jì)成交新房39618宗，同比下跌35%;二手共成交42002宗(中介網(wǎng)簽+自助網(wǎng)簽)，同比下降44.2%。“目前樓市表現(xiàn)為剛需無(wú)力，首改觀(guān)望，豪宅成交未能支撐樓市，導(dǎo)致上半年廣州二手房成交創(chuàng)歷史第二低位。”

多位廣州業(yè)內(nèi)人士在7月12日接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，上半年剛需買(mǎi)家置業(yè)仍保持謹(jǐn)慎，后期預(yù)計(jì)會(huì)延續(xù)這個(gè)趨勢(shì)。目前廣州樓市漸進(jìn)復(fù)蘇的趨勢(shì)已經(jīng)形成，下半年市場(chǎng)大概率將走出低迷，政策難言有松綁空間。

上半年豪宅和剛需分化

據(jù)合富研究院數(shù)據(jù)，廣州上半年全市可售庫(kù)存走高，6月初庫(kù)存量1558萬(wàn)平方米，同比上升17%;同時(shí)，樓盤(pán)獲證減少，市場(chǎng)消化余貨為主。上半年全市新增供應(yīng)407萬(wàn)平方米，環(huán)比下降51%，同比下降10%;網(wǎng)簽成交439萬(wàn)平方米，環(huán)比下降24%，同比下降35%。

值得注意的是，上半年廣州千萬(wàn)元級(jí)豪宅網(wǎng)簽套數(shù)約1500套，約為疫情前(2019年)全年成交水平。這一現(xiàn)象無(wú)論是在一手還是二手市場(chǎng)均有明顯展現(xiàn)。

中原成交顯示，上半年廣州二手住宅網(wǎng)簽均價(jià)為27468元/平方米，較2021年下半年下跌2.2%，同比大跌11.2%。但盤(pán)源價(jià)格漲跌幅有明顯分化，千萬(wàn)元級(jí)豪宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格反而逆市上揚(yáng)，整體二手均價(jià)(74819元/平方米)大漲6.1%。

新房市場(chǎng)亦是如此。7月12日，合景泰富相關(guān)負(fù)責(zé)人通過(guò)微信接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，6月份在高端項(xiàng)目方面，合景泰富利用6·18節(jié)點(diǎn)積極鋪排品牌推廣活動(dòng)。其中，天河高端住宅臻頤府新樓棟加推，近兩周銷(xiāo)售業(yè)績(jī)約10億元;金融城焦點(diǎn)項(xiàng)目合景臻溋·名鑄近期也有大額成交，意向客戶(hù)儲(chǔ)備日增。

事實(shí)上，今年廣州房企推貨并不是集中在“紅五月”而是6月。據(jù)廣州中原研究發(fā)展部統(tǒng)計(jì)，6月廣州新房網(wǎng)簽7776宗，環(huán)比增加26%，同比增加10%，為今年上半年唯一成交量超過(guò)去年同期的月份。同時(shí)6月成交超過(guò)傳統(tǒng)旺季“紅五月”亦是近年少見(jiàn)的現(xiàn)象，說(shuō)明廣州市場(chǎng)正逐步走出2021年調(diào)控政策消化期。

在千萬(wàn)元級(jí)以上豪宅成交表現(xiàn)可圈可點(diǎn)的同時(shí)，剛需購(gòu)房者由于購(gòu)買(mǎi)力下降和信心待重建等因素，使得廣州遠(yuǎn)郊新盤(pán)和二手剛需盤(pán)源成交不樂(lè)觀(guān)，部分樓盤(pán)還出現(xiàn)均價(jià)同比下降的情況。

7月12日，第一太平戴維斯華南區(qū)市場(chǎng)研究部負(fù)責(zé)人謝靖宇線(xiàn)上接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，第二季度盡管宏觀(guān)政策及個(gè)人購(gòu)房融資環(huán)境持續(xù)利好購(gòu)房者，但剛需買(mǎi)家置業(yè)仍保持謹(jǐn)慎，交易活動(dòng)主要集中于區(qū)位優(yōu)勢(shì)較強(qiáng)、生活配套成熟、教育資源占優(yōu)的部分項(xiàng)目。

下半年政策難有松綁空間

進(jìn)入7月，廣州市場(chǎng)復(fù)蘇跡象仍在維持。廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)顯示，7月首周(6月27日~7月3日)全市一手住宅網(wǎng)簽1828宗，環(huán)比微跌4.1%。廣州市場(chǎng)成交有明顯起色，成交擺脫過(guò)去2個(gè)月持續(xù)低位徘徊的走勢(shì)，提升至接近2000宗/周關(guān)口。

值得注意的是，剛需大區(qū)增城、南沙亦出現(xiàn)了久違的環(huán)比增幅。其中增城成交419宗，環(huán)比增加33%;南沙成交187宗，環(huán)比增加27%。二手住宅則由于被一手市場(chǎng)分流，導(dǎo)致成交量基本在450宗上下低位調(diào)整。

7月12日，克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉通過(guò)微信接受記者采訪(fǎng)時(shí)指出，二季度以來(lái)，廣州一二手房成交都呈現(xiàn)止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)，其中6月份新房成交量為半年度最高位，二手房成交量為半年度次高位，廣州樓市漸進(jìn)復(fù)蘇的趨勢(shì)已經(jīng)形成。

政策方面，肖文曉認(rèn)為，“目前來(lái)看，有別于很多城市在半年度都出臺(tái)了突破五限的松綁政策，廣州和幾個(gè)一線(xiàn)城市的調(diào)控政策還是以穩(wěn)為主，預(yù)計(jì)下半年也不會(huì)有大的松綁空間，因此廣州樓市也會(huì)延續(xù)上半年這種溫和復(fù)蘇的態(tài)勢(shì)，保量為主。”

廣州中原研究發(fā)展部也認(rèn)為，下半年廣州出臺(tái)放松政策可能性不大，但隨著經(jīng)濟(jì)面轉(zhuǎn)好，官方優(yōu)化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理，預(yù)期買(mǎi)家將加速回流，帶動(dòng)市場(chǎng)走出低迷狀態(tài)。目前廣州改善型、中高端需求已逐漸回溫，剛需客上半年因期盼“政策松綁”而過(guò)度觀(guān)望，預(yù)計(jì)下半年將會(huì)重新抓緊入市。

具體到樓盤(pán)項(xiàng)目，如廣州黃埔區(qū)熱度較高的剛需新盤(pán)黃埔新城，原本計(jì)劃6月入市，但至今仍未開(kāi)盤(pán)，或許也是在等待下半年更多買(mǎi)家心態(tài)轉(zhuǎn)變和需求回升。

不過(guò)，謝靖宇補(bǔ)充表示，下半年購(gòu)房者情緒預(yù)計(jì)延續(xù)謹(jǐn)慎，除對(duì)項(xiàng)目區(qū)位、配套等因素加以嚴(yán)格考察外，對(duì)于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商背景及其運(yùn)營(yíng)情況的關(guān)注度亦將有所提高。

此外，廣州今年第二批集中供地?cái)M于7月進(jìn)行競(jìng)價(jià)，天河、海珠等中心城區(qū)亦有土地供應(yīng)，這不僅利好土拍市場(chǎng)活躍度的提高，遠(yuǎn)期亦將為市場(chǎng)注入更多優(yōu)質(zhì)住宅供應(yīng)。

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