7月14日，CBRE世邦魏理仕發(fā)布《2022年上半年成都房地產(chǎn)市場報告》，解析成都房地產(chǎn)市場最新發(fā)展?fàn)顩r與趨勢。其中，成都優(yōu)質(zhì)寫字樓上半年凈吸納量下降逾6成，整體空置率較2021年底升至18.2%;零售物業(yè)市場整體空置率較去年底上升0.9個百分點到8%。

對此，世邦魏理仕西南區(qū)董事總經(jīng)理謝凌表示，2022上半年，疫情零星反復(fù)，疊加宏觀環(huán)境的不明朗，成都房地產(chǎn)市場挑戰(zhàn)重重，辦公、商業(yè)及倉儲市場的需求均走低。

盡管如此，謝凌認(rèn)為，市場在挑戰(zhàn)中孕育變革機(jī)遇，特別是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)重塑所衍生的新動能開始逐步投射到房地產(chǎn)市場。此外，城市更新大背景下，存量物業(yè)煥新亦從可持續(xù)發(fā)展的層面帶動產(chǎn)業(yè)落地。借此，實時洞察市場趨勢，緊抓本土機(jī)遇，將是下半年成都市場的制勝關(guān)鍵。

凈吸納量僅錄得約4.7萬㎡

上述報告指出，2022上半年，隨著向榮中心及高新創(chuàng)合中心的交付，為成都優(yōu)質(zhì)寫字樓市場帶來11.7萬㎡的新增供應(yīng)。但受春節(jié)后疫情零星反復(fù)、宏觀環(huán)境不明確及持續(xù)性行業(yè)調(diào)整的影響，今年上半年，成都寫字樓凈吸納量僅錄得約4.7萬㎡，較2021下半年顯著下降64.6%。

具體分季度看，一季度影響最大，科技、房地產(chǎn)等行業(yè)調(diào)整所帶來的大面積退租風(fēng)波過后，凈吸納量僅錄得1.1萬㎡;二季度，新增供應(yīng)的良好預(yù)租以及退租接近尾聲，共同推動市場活躍度微升，凈吸納錄得約3.6萬㎡，不過甲級樓吸納量由負(fù)轉(zhuǎn)正。因此，成都寫字樓市場整體空置率較去年底上升0.6個百分點至18.2%。

在租金方面，金融城及大源的區(qū)域價值及持續(xù)的低空置率，使得租金在市場波動中保持韌性;但著眼市中心，由于商貿(mào)業(yè)、餐飲等受疫情影響較為嚴(yán)重的行業(yè)多聚集于此，且區(qū)域持續(xù)高空置率，部分業(yè)主以價換量，帶動全市優(yōu)質(zhì)寫字樓平均賬面租金較去年底下跌0.3%，至83.8元/㎡/月。

新形勢下，透過新增租賃市場的變化，也顯示出成都產(chǎn)業(yè)的重構(gòu)跡象。新增租賃需求數(shù)據(jù)顯示，TMT、專業(yè)服務(wù)、金融業(yè)為2022上半年甲級寫字樓前三大需求來源，分別占比24.8%、18.9%、11.3%。

其中，TMT占比進(jìn)一步收縮，但工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)的主導(dǎo)性愈發(fā)明顯，上升至七成，大數(shù)據(jù)、人工智能、區(qū)塊鏈、物聯(lián)網(wǎng)的辦公需求實現(xiàn)快速增長;金融業(yè)增長顯著，同比上升9.1個百分點;消費服務(wù)、酒店餐飲、消費品制造業(yè)的占比較去年下半年分別上升2.8%、1.6%、1.2%。世邦魏理仕認(rèn)為，上述需求結(jié)構(gòu)變化趨勢的延續(xù)性是未來市場發(fā)展的核心動能支撐。

2022年5月，《成都建設(shè)踐行新發(fā)展理念的公園城市示范區(qū)行動計劃(2021-2025年)》發(fā)布，這就明確了成都將著力打造城市人民宜業(yè)的示范區(qū)。世邦魏理仕成都顧問及交易服務(wù)部辦公樓負(fù)責(zé)人黃璐介紹，成都正在積極培育城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展新動能，數(shù)字“智”造、數(shù)字文創(chuàng)、特色金融及消費相關(guān)產(chǎn)業(yè)將迎來發(fā)展契機(jī)，繼而在未來中長期衍生辦公需求，同時也推動成都寫字樓的需求結(jié)構(gòu)重塑。

經(jīng)歷多年發(fā)展，目前成都優(yōu)質(zhì)寫字樓規(guī)模已居全國第五位，僅次于北上廣深一線城市。報告指出，早期交付的樓宇在硬件、運營等方面均面臨較大的市場競爭壓力，目前樓齡十年以上的優(yōu)質(zhì)寫字樓數(shù)量達(dá)到36棟，成都已逐步邁入存量時代。展望2022年下半年，市場預(yù)計迎來約26萬㎡的新增供應(yīng)，新交付項目將集中在金融城和東大街，其中金融城時隔兩年再迎甲級寫字樓供應(yīng)。

零售物業(yè)進(jìn)階社交休閑場

在零售領(lǐng)域，2022上半年，攀成鋼區(qū)域首個購物中心環(huán)貿(mào)ICD開業(yè)，為成都零售物業(yè)市場帶來約12萬平方米的新增供應(yīng)。

從需求端來看，宏觀環(huán)境不明確導(dǎo)致消費走低，以及疫情零星反復(fù)障礙跨城市旅游，品牌的擴(kuò)張需求放緩，尤其是服飾及大型正餐品牌。上半年，成都零售物業(yè)市場凈吸納量為負(fù)值，市場整體空置率較去年底上升0.9個百分點到8%。其中，教育、正餐和服飾需求半年環(huán)比下降最大，分別下降了4.8%、4.5%和2%。

分區(qū)域看，次級、近郊商圈此番影響較大，空置率較去年底分別上升0.4、1.4個百分點;而核心商圈的空置率微漲0.2個百分點則主要是因為業(yè)主主動性的大規(guī)模調(diào)整所致。相應(yīng)地，成都市購物中心首層平均租金增長承壓，較去年底下跌0.4%;其中次級、近郊商圈的均下跌0.7%;以春熙路、鹽市口為代表的核心商圈強(qiáng)者恒強(qiáng)，租金逆勢中微漲0.2%。

報告指出，按品牌新增店鋪數(shù)看，零售業(yè)態(tài)占比42.1%，奢侈品牌布局“雙店”并帶來特殊業(yè)態(tài)，主要是下午茶、酒吧等增加消費者社交及駐足的餐飲及休閑品類;沙龍香氛成繼美妝護(hù)膚后又一新寵品類，如Frederic Malle、Kilian等;露營風(fēng)席卷全城，運動戶外品牌持續(xù)活躍，且愈發(fā)聚焦細(xì)分專業(yè)領(lǐng)域，如瑜伽、跑步、登山、滑雪等;本土潮牌崛起，如1807等品牌積極布局。

餐飲業(yè)態(tài)占比37.1%，新一輪外來餐飲進(jìn)入成都擴(kuò)張，折射出本土包容性;咖啡茶飲積極擴(kuò)張，多點多店布局;中式國潮點心維持活躍態(tài)勢，并孵化創(chuàng)意門店，如集市店等;本土特色餐飲攜年輕化運營方式，擠進(jìn)購物中心。

體驗業(yè)態(tài)占比15.9%，潮流驅(qū)動街舞教室延續(xù)擴(kuò)張趨勢;沉浸式體驗仍為主流，在融合多業(yè)態(tài)的嘗試下，衍生親子、劇場、電競、脫口秀等更多細(xì)分場景;健康理念愈發(fā)受重視，促使產(chǎn)后護(hù)理、推拿、口腔及類醫(yī)美等體驗品類積極拓店。此外，主力店占比4.9%，新能源汽車品牌擴(kuò)張最為活躍，上半年錄得新設(shè)門店逾20家;電影院積極跨界，比如與餐飲業(yè)態(tài)攜手，故愈發(fā)精品化、場景化。

展望2022下半年，成都零售物業(yè)市場將迎來約64.3萬㎡的新增供應(yīng)，屆時市場總存量將突破1000萬㎡;其中，71.5%的新增供應(yīng)將落于城南，包括備受矚目的成都SKP、大魔方等優(yōu)質(zhì)項目，繼而有望推動交子公園商圈實現(xiàn)跨越式發(fā)展。由此，高位供應(yīng)或?qū)邮袌龈偁庍M(jìn)一步加劇。

世邦魏理仕認(rèn)為，此輪疫情后，消費者訴求再次演變，消費愈發(fā)回歸街頭、走向社區(qū)，零售物業(yè)或?qū)?ldquo;渠道”進(jìn)階成“社交休閑場”;同時，眾多消費新趨勢已站上“風(fēng)口”，品牌方迎來迭代新周期，此輪新品類孵化進(jìn)一步玩轉(zhuǎn)跨界、融合，以及吸納更多生活新理念。

關(guān)鍵詞： 成都寫字樓 成都房地產(chǎn)報告 產(chǎn)業(yè)重構(gòu) 產(chǎn)業(yè)融合