樓市局部回暖，一家新加坡房企彎道超車。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，6月份，仁恒置地的銷售額為106.2億元，環(huán)比大漲589.61%，同比大漲95.22%，在全國銷售40強房企中，同比漲幅僅次于越秀地產(chǎn)。

這一成績得益于仁恒置地在上海、杭州的多個高端樓盤熱銷。其中，套均總價高達1600萬元的上海仁恒海上源，開盤當天日光，平均每五個人搶一套房。

不做高周轉(zhuǎn)、不做高杠桿、不做低品質(zhì)，仁恒置地早年的經(jīng)營理念與當時的主流房企背道而馳。

當下，房企流動性仍緊，項目爛尾風險猶在，仁恒置地的超車，在意料之外，亦在情理之中。

豪宅火爆

上海豪宅率先回暖。

進入6月，新房認購重啟，8個單價超10萬元/平方米項目備受熱捧。

其中，最火爆的項目是位于上海楊浦區(qū)的仁恒海上源，均價約11.5萬元/平方米，套均總價約1600多萬元。

6月28日開盤售罄，300多套房源收獲1760組認購，認購率近500%，是上海今年第二批次新房中認購率最高的項目。

2021年10月至2022年6月，仁恒海上源3次開盤，認購率從274%升至392%，又來到476%的高點。

克而瑞研報指出，仁恒等房企在產(chǎn)品力方面具有優(yōu)勢，高品質(zhì)造成項目熱銷，且老帶新效果好，較少使用分銷。

在今年的業(yè)績會上，仁恒表示上半年計劃在上海推售6個項目。

截至5月底，仁恒完成4個樓盤的推售，其余樓盤將在下半年推售。其中，原定于上半年推售的華發(fā)仁恒蘇河世紀，已于7月11日首次開盤，開盤當天即售罄。

此外，7月14日，上海今年第三批次新盤名單披露。老盤仁恒海上源加推大戶型產(chǎn)品，共計266套，取證單價11.98萬元/平方米，較此前開盤上浮4800元/平方米。

2022年，仁恒置地上市的項目主要集中在上海、深圳、南京和蘇州等一二線城市。

克而瑞研報指出，今年6月房地產(chǎn)銷售出現(xiàn)拐點，下半年有望逐漸回穩(wěn)。

部分核心一二線城市，下半年隨著供應放量，成交有望同比轉(zhuǎn)正。對于市場需求及購買力明顯透支的三、四線城市，企穩(wěn)復蘇仍需時間。

規(guī)模進階

仁恒置地為新加坡企業(yè)，主攻中國內(nèi)地與新加坡市場。其創(chuàng)始人為鐘聲堅，祖籍廣東陸豐。

年輕時，鐘聲堅曾開過造紙廠、化肥廠、印刷廠等。一位企業(yè)家告訴《21CBR》記者，多年前他與鐘聲堅初相識。

“那時候我們都很年輕，很窮。我們坐在一個廉價酒店房間的地板上，對著一張世界地圖暢想，我們今天在地圖上這一點，5年以后會怎樣?10年以后又會怎樣?如今，他實現(xiàn)了自己的計劃。”

憑借著逐步積累的財富，鐘聲堅在上世紀90年代進軍房地產(chǎn)，成立了仁恒置地。

進入內(nèi)地市場初期，仁恒置地重點布局高能級城市的核心地段，從最初的上海、南京，逐漸拓展到全國多地，仁恒的高端產(chǎn)品也逐漸收獲了“豪宅標桿”的美譽。

截至2021年年末，仁恒置地在中國境內(nèi)的總土儲為964.6萬平方米。其中，南京土儲超150萬平方米，深圳、上海的土儲皆在百萬平方米左右。

鐘聲堅曾對媒體稱，自己的志向不在于一時的得失，而在于營造一個幾百年后依然活著的企業(yè)。他表示：“錢是流動的，沒有名字，今天賺100億，明天還是100億。但是產(chǎn)品是有名字的，比如仁恒河濱城。”

仁恒置地的規(guī)模與增速并不突出。2016年至2018年，其銷售額維持在200億元級別。

不過，競爭環(huán)境的變化，行業(yè)集中度不斷提升，促使仁恒置地不得不提速。

2018年至2020年，仁恒增長迅速，合同銷售額從249億元上漲至785億元，年復合增長率超過75%，行業(yè)排名從第80位上升到前50位。

總的來看，仁恒置地走的是適度擴張的風格，在規(guī)模進階的同時，也著手降杠桿。

標普的評級報告曾指出，以債務/EBITDA的比率衡量，仁恒置地的合并杠桿將從2019年的7.5倍下降到2020年的5.5倍至6.0倍，2021年將下降到4.5倍至5.0倍。

截至2021年年末，仁恒置地持有現(xiàn)金218.2億元，同比上升26%?，F(xiàn)金短債比2.37，同比上升0.27，主要是受益于項目回款率高。

鐘聲堅曾表示，對于沖擊千億目標，“我們一直在想，不敢說。”他提到，房地產(chǎn)是財務驅(qū)動的行業(yè)，潛在風險很大，每家企業(yè)著力點不同。對仁恒來說，防守第一，發(fā)展第二。

下沉風險

早年，仁恒置地的投資集中在高能級城市的優(yōu)質(zhì)地段，早期項目利潤率頗高。

近年來，高能級城市土地成本走高，同時限價調(diào)控，限制了仁恒的溢價空間。仁恒轉(zhuǎn)而下沉，開始在一二線城市非核心區(qū)域、低能級城市拿地，同時加大合作開發(fā)的比例。

體現(xiàn)在財務數(shù)據(jù)上，仁恒置地的毛利率往下，2018年毛利率為46%，2019年為41.2%，2020年下降至36.4%，2021年下降至25.6%。

克而瑞研報認為，毛利率下滑與仁恒產(chǎn)品線有一定關(guān)系，近年來為了追求規(guī)模，主打高端市場的仁恒置地也開始布局剛需市場，會對企業(yè)毛利率產(chǎn)生影響。

2021年11月，在江蘇鹽城東臺市，仁恒聯(lián)手鹽城城投、東臺城投競得一宗住宅用地，成交價7.7億元，成交樓面價8100元/平方米。這是仁恒首次走向縣級布局，在江蘇進一步下沉。

2021年全年，仁恒置地新增土地儲備建筑面積124萬方，拿地金額226.2億元。

其中，一線城市拿地金額占比23%，全部位于上海;二線城市占比21%;三四線城市占比56%，全部位于江蘇省。2021年，仁恒置地首入無錫、揚州等三線城市。

標普在2021年曾指出，過去三年，仁恒置地的成交率保持在高位，主要是因為該公司的房產(chǎn)位于長三角和大灣區(qū)較高線城市的黃金位置。

當下仁恒在較低線城市的可銷售資源不斷增加，售罄率較低，在這些城市的周期面臨更大的不確定性。

近兩年來，仁恒在多地的樓盤被曝存在質(zhì)量問題。2021年12月，天津仁恒公園世紀引發(fā)業(yè)主大規(guī)模維權(quán)。今年來，仁恒已撤銷成都、西安兩個城市公司。

“市場容錯率更低了，以前投錯標、做錯了，可以快速賺錢補回來，現(xiàn)在看來很難。”2021年3月，鐘聲堅曾在業(yè)績會上坦言。

面對下行市場，仁恒同不少品牌房企一樣，正經(jīng)歷著考驗。

關(guān)鍵詞： 新加坡房企 仁恒置地 高端樓盤 越秀地產(chǎn)