事實(shí)上，從產(chǎn)業(yè)的角度來說，房屋的空置率一直都是一個(gè)很敏感的話題，因?yàn)榭罩寐实母叩?，?huì)影響到整個(gè)房地產(chǎn)市場的信心和預(yù)期，也會(huì)對(duì)各個(gè)方面的利益相關(guān)者造成負(fù)面的影響。

而今時(shí)今日，有一份關(guān)于房屋空置率的調(diào)查報(bào)告橫空出世，無論是從哪個(gè)角度，都是恰到好處，也是正符合當(dāng)下居民們最想要看到真實(shí)數(shù)據(jù)的心理。

貝殼研究院于8月5號(hào)公布了28個(gè)大城市住宅空置率的一份調(diào)查報(bào)告。

其中囊括了28個(gè)重點(diǎn)城市，北上廣深四個(gè)一線城市，還有重慶，天津，成都，杭州，鄭州，西安，武漢，合肥，南昌，佛山等等共計(jì)28個(gè)熱門城市。

而且這一份調(diào)查報(bào)告運(yùn)用抽樣法，對(duì)30000個(gè)三個(gè)月內(nèi)無人居住的住宅進(jìn)行抽樣，進(jìn)行了數(shù)據(jù)分析。

需說明的是，本次抽樣數(shù)據(jù)僅為舊住宅以及二手房，未列入預(yù)售及在建商品房。

也就是說，這一次的抽簽，與真實(shí)數(shù)據(jù)之間還有不少的差距。假如把還沒開始銷售的房屋和正在建但是付了錢的房屋也算在內(nèi)，那么每個(gè)城市的房屋的空置率都會(huì)比現(xiàn)在高得多。

不過，這篇關(guān)于真實(shí)空置率的研究與排序，對(duì)房地產(chǎn)剛需人群、價(jià)值投資者、乃至投機(jī)客，都具有很大的借鑒作用。

該報(bào)告有一些值得整理的要點(diǎn)：

抽樣檢測中的28個(gè)主要城市的平均空置比率達(dá)到驚人的12%，這是一個(gè)超出平均值的數(shù)據(jù)。

在這些地區(qū)，一線、二線、三線的平均房屋空置率分別為7%、12%和16%。

在這些地區(qū)，只有9個(gè)城市的住房空置率在一個(gè)比較合理的范圍內(nèi)，大多數(shù)的地區(qū)在10%到15%的范圍內(nèi)，甚至還出現(xiàn)6個(gè)城市的住房空置率在15%以上。

國際上普遍接受的房屋空置率標(biāo)準(zhǔn)是10%到15%。調(diào)查顯示，28個(gè)主要的大城市和中等城市的住宅空置率達(dá)到了12%。盡管依然處于國際公認(rèn)的范圍內(nèi)，但是距離15%的上限也僅是一步之遙，更何況統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)遠(yuǎn)比真實(shí)的要小。

與世界各國比較，上述抽樣檢測中的28個(gè)城市的住房空置率仍然高于美國，法國等國家，只有比住房空置率為13.6%的日本略低一些。

國外住宅的空置率之所以偏低，是因?yàn)楫?dāng)?shù)赜兄罩枚惖南拗?，?dǎo)致很多人不敢讓房屋空置著。

包括英法，加拿大，澳洲都有空置稅的存在。以法國為例，一個(gè)家庭只能擁有一套住宅，其余家庭成員的房屋都要繳納空置稅。

另外，中國目前的空置率居高不下，也是因?yàn)槲覈形闯雠_(tái)有關(guān)空置稅相關(guān)的制度。

當(dāng)然，舉一反三是必要的，中國的房屋空置率在不同系統(tǒng)的統(tǒng)計(jì)中，都不是很好看，這里我列舉幾個(gè)例子，雖然在數(shù)據(jù)上有出入，但是依然能夠反映問題的嚴(yán)重性。

1、騰訊的調(diào)查顯示，我國主要的省會(huì)城市的空置率都在22%以上。一二三線這些城市的空置率分別為：22%，24%，26%。

2、根據(jù)西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國城鎮(zhèn)住房空置分析的數(shù)據(jù)來看，我國城市住宅的空置率在2017年就已經(jīng)達(dá)到了21.4%。

3、就連曾經(jīng)的住建部副部長仇保興，也給出了一個(gè)更為驚人數(shù)字：他說鄂爾多斯的住房空置率是70%，北京的住房空置率是20%上下。

雖然近一兩年沒有很多報(bào)道關(guān)于房屋空置率的文章，但是從上述數(shù)據(jù)中也不難看出，幾年前就有人指出房屋的空置率是一個(gè)很大的問題，發(fā)酵到今天肯定不是一個(gè)簡單的問題。

28個(gè)樣本城市的住房空置比例差異顯著：

這個(gè)報(bào)告的出具方給出的合理比例范圍是5%到10%之間，住房空置率超過10%就代表房屋供應(yīng)過多，有存貨堆積的危險(xiǎn)。

若以此為基準(zhǔn)，28個(gè)采樣城市中僅9個(gè)處于正常范圍內(nèi)，19個(gè)城市為高空置率，并且還有6個(gè)城市的住房空置率為15%以上。

比如：

4大一線城市中，深圳和北京的房屋空置率均低于7%，而廣州則達(dá)到了9%，在這四個(gè)一線城市中位居第一。

而廈門，天津，大連，蘇州，濟(jì)南等二 線城市的住房空置率也處于一個(gè)比較適中的范圍內(nèi)。

青島，寧波，成都，東莞，西安，合肥，無錫等11個(gè)城市的住房空置率處于10%至15%的空置率范圍內(nèi)。

最重要的是，下面有6個(gè)城市的住房空置率高得離譜，分別是武漢，重慶，南昌，南通，佛山，廊坊。

南昌的空置比例更是高達(dá)20%，廊坊也達(dá)到了19%的房屋空置率。

當(dāng)偽裝被揭開的時(shí)候，危險(xiǎn)的警報(bào)就會(huì)響起。

中國房地產(chǎn)和住宅的實(shí)際供應(yīng)過剩是一個(gè)很重要的信息，也是讓人們看清現(xiàn)實(shí)的一針良藥。特別需要指出的是，這份報(bào)告的數(shù)據(jù)并未包括普通縣城。在那些城市發(fā)展欠佳、人口吸引力不足的地方，房屋的空置率將會(huì)比上述的城市更高。這一點(diǎn)，沒有任何的意外，也不要有任何的懷疑。

根據(jù)不同的城市的樓市現(xiàn)狀，我們可以得出什么結(jié)論?從中也揭露了中國住房市場的什么實(shí)際狀況?

從數(shù)據(jù)上來看，最重要的不是結(jié)果如何，而是另外兩件事。

一種是產(chǎn)生結(jié)果的因果追溯;

一種是對(duì)結(jié)論的歸納反思。

當(dāng)然，上述的種種結(jié)論都是通過一些數(shù)字化的內(nèi)容來體現(xiàn)的，這是一種比較理想且復(fù)雜的邏輯，所以為了讓更多的人能夠理解其中的要點(diǎn)，下面我將盡可能地簡單明了闡述此事：

第一，從宏觀角度來看，房屋的空置率會(huì)隨著購房門檻、人口老齡化程度和租售比而改變。

房價(jià)如果越高，按揭的人越多，他們購買多套房子的費(fèi)用就會(huì)越高，從而導(dǎo)致房屋的空置費(fèi)用會(huì)比一般人高出不少。

房屋價(jià)格和房屋的閑置比率呈現(xiàn)反比，價(jià)高則閑置率低;

隨著人口的老化，房屋的空置也隨之增加;

高的租賃收益會(huì)帶來較少的空置率;

第二，住宅建筑年限和物業(yè)管理也是兩個(gè)主要的影響因子。

房屋愈新，空屋愈多;

房屋越高級(jí)，則房屋的空置比率愈高;

事實(shí)上，這篇報(bào)道是對(duì)中國房地產(chǎn)市場的一個(gè)較為客觀地評(píng)價(jià)模式。

而且現(xiàn)在的許多地區(qū)都對(duì)這項(xiàng)數(shù)據(jù)調(diào)研失去了興趣，就算有真實(shí)的資料也不會(huì)公開。

因?yàn)檫@樣的結(jié)論出現(xiàn)，反而會(huì)讓人們更加不想買房，導(dǎo)致樓市、房地產(chǎn)市場更加蕭條，給當(dāng)?shù)卣黾恿烁嗟呢?cái)政負(fù)擔(dān)。

因此，這篇報(bào)道的最大作用，就是要將中國房地產(chǎn)市場的真面目揭露出來，從一定意義上來說，將那些已經(jīng)喪失了資產(chǎn)屬性的東西，都擺在了明面上讓眾人評(píng)判。

這是一種非常實(shí)用的理論：只要是人們真實(shí)需要的東西，才是有價(jià)值的，如果大家都對(duì)這類商品失去了興趣，那么它也就失去了商品最重要的資產(chǎn)屬性。

如何合理、科學(xué)地對(duì)待當(dāng)前和今后我國的 房地產(chǎn)市場?

事實(shí)上，如果你認(rèn)真看到了這里，所有的內(nèi)容都被分析得差不多了，接下來，就是一個(gè)簡短的概括和整理：

1、住房過剩，這是不爭的事實(shí)，哪怕是在大城市，也是如此。

2、住房空置率的成因，有社會(huì)結(jié)構(gòu)問題，也有經(jīng)濟(jì)差距現(xiàn)象，還有制度上的問題，但是不管是什么樣的問題，都傳遞出一個(gè)信號(hào)：房產(chǎn)正在缺乏流動(dòng)性。

3、數(shù)據(jù)雖然存在一定的限制，但還是可以借鑒的：

在合理的空置比例下，某些城市的房地產(chǎn)依然具有資產(chǎn)增值的價(jià)值;

對(duì)于一個(gè)城市來說，空置率在一個(gè)正常的區(qū)間內(nèi)，唯一的看點(diǎn)就是房產(chǎn)具有保值的功能，但是增值都不太現(xiàn)實(shí)，如果想要實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)增值就必須要考慮到城市的其它行業(yè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Α?/p>

超負(fù)荷的空置，請(qǐng)別抱太大希望，要看清這些數(shù)字后面的一些殘忍的現(xiàn)實(shí)：

有可能是外流的人口太多;

有可能是階級(jí)的僵化;

有可能是制度上的缺陷;

有可能是窮人和富人之間的差異太大;

有可能是對(duì)土地的過度依賴性，已經(jīng)透支了土地財(cái)政的生命力。

在人們需求不斷增長的大都市里，房地產(chǎn)才是一種財(cái)富。

盡管有些人不喜歡這樣的說法，難以理解，但這是真的。

本文的結(jié)尾部分，以一個(gè)普通小市民的視角，從資料和報(bào)道中發(fā)掘市場發(fā)展的動(dòng)向，并與大家交流一些自己的看法。

1、中國樓市轉(zhuǎn)折點(diǎn)確實(shí)要來了，到2022，更多的跡象和資料證實(shí)了它的來臨。

許多人的想法和邏輯，都要重新思考一下了。

2、未來一座城市的房地產(chǎn)，會(huì)不會(huì)擁有增值保值的屬性，人口、貧富差距、城市潛力這些將會(huì)是一個(gè)很重要的指標(biāo)。

當(dāng)然，這并不影響其他一些頭鐵的城市依然貫徹老的發(fā)展路子，但也沒有太大的作用，因?yàn)槭聦?shí)終將證明一切。

3、從投資的觀點(diǎn)來看：房地產(chǎn)投資要盡可能地集中在一些大的中心區(qū)域，比如北上廣深。

最聰明的做法是將房地產(chǎn)放在最具有潛力的城市里面，例如深圳，上海，北京;小城市就大可不必了，特別是一些三四線城市，如果房價(jià)虛高的話，根本就沒必要去蹚渾水，除非你是剛需。

但是在大部分的城市，房地產(chǎn)市場的飽和并不是最大的問題，最主要的問題在于人們對(duì)于房地產(chǎn)市場信心的崩塌和需求的不斷下降。

4、要認(rèn)準(zhǔn)這個(gè)時(shí)期發(fā)出的撤退信號(hào)，別跟潮流作對(duì)，在房地產(chǎn)這條路別做逆行者。

關(guān)鍵詞： 房屋空置率 房屋價(jià)格 一線城市 重點(diǎn)城市