萬物梁行接下了李書福的活，與國產(chǎn)汽車龍頭吉利正式達成合作，簽約進駐浙江吉利控股集團總部園區(qū)，提供IFM綜合設(shè)施管理服務(wù)。

細數(shù)近兩個月的合作，萬物梁行拓展項目可謂迅速。接連與房地產(chǎn)、汽車、新能源、互聯(lián)網(wǎng)巨頭合作，例如拜登置業(yè)、吉利、寧德時代、元氣森林等，內(nèi)容均為提供IFM服務(wù)。

AM資產(chǎn)管理、PM物業(yè)管理、FM設(shè)施管理是物業(yè)行業(yè)中更為常見的名詞，IFM(integrated facility management)整合設(shè)施管理則相對少見，但在近年來有關(guān)物業(yè)行業(yè)論壇的討論中，IFM逐漸被頻繁提及。

萬物梁行CEO葉世源在2022觀點物業(yè)大會中的演講也提到，企業(yè)非核心業(yè)務(wù)一般都會外包給不同服務(wù)商，有沒有服務(wù)商可以一站式滿足客戶的各項需求?

萬物梁行所聚焦的IFM業(yè)務(wù)由此被引出來。

但這并非一項新穎、或者神秘的生意。

外包商的進化

最初，設(shè)施管理公司僅負責物業(yè)所有者的一些基本業(yè)務(wù)，例如保安、保潔等基礎(chǔ)的建筑運營維護。而后，服務(wù)范疇逐漸擴大。

發(fā)展至21世紀，在全球化背景下，隨著跨國公司和組織的增加，物業(yè)所有者更傾向于在國家甚至全球?qū)用鎸⒎呛诵臉I(yè)務(wù)外包來減少交易成本。這也促使各類外包商，也就是所謂的設(shè)施管理公司持續(xù)擴張業(yè)務(wù)范圍，在地理空間和服務(wù)內(nèi)容上更多覆蓋和延伸。

為了滿足客戶需求，部分設(shè)施管理公司擴張和發(fā)展，進化為整合設(shè)施管理公司(IFM，或者“集成設(shè)施管理”)。服務(wù)范疇逐漸從單一的不動產(chǎn)管理擴大至整個業(yè)務(wù)流程外包，直至當前戰(zhàn)略規(guī)劃層級的外包服務(wù)。

海外IFM服務(wù)最典型例子便是地產(chǎn)五大行——世邦魏理仕、仲量聯(lián)行、戴德梁行、高力國際、第一太平戴維斯。

服務(wù)內(nèi)容包含地產(chǎn)行業(yè)“投-融-管-退”的全生命周期，例如從租賃服務(wù)、研究咨詢、資產(chǎn)評估、金融服務(wù)、開發(fā)服務(wù)再到買賣等，服務(wù)業(yè)態(tài)也覆蓋寫字樓、商鋪、物流、工業(yè)、公寓、酒店等多種類別。

相對而言，亞太地區(qū)IFM發(fā)展水平較為落后。

2009年左右，一些歐美客戶才把IFM的概念引入中國，彼時主要應(yīng)用于外資企業(yè)當中。

至少從時間上來看，IFM在中國發(fā)展尚不成熟。埃頓集團IFM綜合設(shè)施管理特別項目主管白伊琳在今年3月的采訪中認為，最常見的誤解是把 IFM等同于家政服務(wù)或者物業(yè)管理，在國內(nèi)，家政、物業(yè)管理與IFM的界限不那么明顯。

萬物云CEO朱保全區(qū)別過物業(yè)管理和IFM：“如果說PM(物業(yè)管理)的起點是一棟樓宇的需求，那么，IFM(整合設(shè)施服務(wù))的起點則是一家企業(yè)的需求。”

那么，IFM到底是什么?具體又在做什么?

葉世源在觀點物業(yè)大會上表示：“一直以來，我們談了很多PM，它是對建筑物的管理，同時我們也非常了解PM就是大物業(yè)的意思，管的是公共區(qū)域。而FM，其實重點就是對于空間和人的服務(wù)上面，指的是單一的物業(yè)外包，我們習慣說這個是小物業(yè)。但是這幾年我們看到，隨著全球化的發(fā)展，越來越多中國企業(yè)選擇請一家合作商解決行政管理的問題，這就是IFM，提供的是企業(yè)空間專屬化，一體化的綜合服務(wù)，已經(jīng)不只是小物業(yè)了。”

第一太平戴維斯中國區(qū)物業(yè)及資產(chǎn)管理部主管、高級董事孟喆也認為，傳統(tǒng)物業(yè)管理，更多注重公共區(qū)域的管理。而IFM，更多是服務(wù)于企業(yè)內(nèi)部空間的終端用戶。“也就是說，我們從一個大樓的公共區(qū)域來服務(wù)到他的每一張辦公桌。”

“IFM可以分為硬服務(wù)和軟服務(wù)，硬服務(wù)涉及到所有硬件設(shè)施的管理，軟服務(wù)則從管理制度的角度上全方位為企業(yè)發(fā)展和員工需求提供服務(wù)。”孟喆表示。

目前，國內(nèi)物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)和營收主要集中在住宅和商寫的基礎(chǔ)物業(yè)管理上，除此之外，各物企亦在發(fā)力利潤率較高的社區(qū)增值服務(wù)。

可以說，社區(qū)增值服務(wù)挖掘了TO C的不同場景，例如社區(qū)線上團購、社區(qū)團餐、清潔裝修等服務(wù)。而IFM打開了TO B業(yè)務(wù)的不同場景和需求，例如光是改善員工體驗這樣小小的一個行政管理環(huán)節(jié)，對Z世代就可以輕松列出幾十種個性化需求。

這就跳脫出樓宇的固定形態(tài)和對于有限企業(yè)有限的服務(wù)，正如葉世源在大會上提到的：“服務(wù)更多客戶，服務(wù)客戶的更多方面。”

另一方面，IFM的“高定”性質(zhì)意味著對被服務(wù)企業(yè)足夠的了解，這份經(jīng)驗不僅可以支撐長期戰(zhàn)略合作，甚至在有足夠的經(jīng)驗積累后，或?qū)⒊蔀樽o城河。

IFM藍海來了?

上海上實物業(yè)是其中一個例子。

2010年，上實物業(yè)全面承接了華為上海研發(fā)中心的物管服務(wù)，并在2018年7月份開始了第三個合同期的服務(wù)。華為研發(fā)大樓內(nèi)的所有非核心業(yè)務(wù)全部外包給上實物業(yè)，上實設(shè)立管理處在物業(yè)資產(chǎn)、家具設(shè)備、工作流程、人員等方面與華為IFM經(jīng)理對接。

據(jù)了解，這個約為31萬方的大樓能同時容納1萬人工作，而1萬多人在此辦公，華為行政部門僅配備了5-6人進行管理。

另一個例子是萬物梁行的“1+N”模式。

葉世源表示，萬物梁行聚集行業(yè)人才的COE團隊，包括中后臺系統(tǒng)保障，這些加起來構(gòu)成了萬物梁行“1+N”的模式。

業(yè)內(nèi)人士指出，所謂的COE大致分為人才發(fā)展、組織發(fā)展和企業(yè)文化三個模塊，最后是落腳到對人力資源層面的設(shè)計和管理上，但人力資源策略也都是圍繞業(yè)務(wù)開展的。COE團隊要根據(jù)商業(yè)模式設(shè)計出能承載企業(yè)戰(zhàn)略的組織結(jié)構(gòu)，并且要懂業(yè)務(wù)邏輯，才知道需要什么樣的崗編體系跑通流程。

萬物梁行的1+N就像一個模具，葉世源表示，“1+N”能陪伴客戶走向全國，實現(xiàn)服務(wù)標準在全國一體化落地。可以在1-2周之內(nèi)在全國任何一個城市，其中包括三四線城市建立職場。目前1+N已經(jīng)在多數(shù)客戶中實現(xiàn)，包括阿里、字節(jié)跳動、美團等等，服務(wù)了字節(jié)跳動近30個城市的辦公職場。

隨著企業(yè)客戶的經(jīng)營規(guī)模和業(yè)務(wù)版圖擴大，IFM服務(wù)端口也將不斷增加，開始形成全品類覆蓋、嫁接各種資源的生態(tài)化能力。

“可以說，IFM其實是—個綜合性、系統(tǒng)性的管理工程，綜合考慮了人、財、物、空間、技術(shù)這些要素在整合過程中的重要性，最終目的是提升企業(yè)本身在經(jīng)營過程中的競爭力。”葉世源說。

IFM或是國內(nèi)商寫物管賽道下一個主場。葉世源提到，我國FM外包市場規(guī)模約616億美元，主要局限于一線城市的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，外包比例僅約33%，低于亞太地區(qū)40%的平均水平，遠低于全球48%的平均水平，但增速卻超全球平均水平的2倍，因此IFM(綜合設(shè)施管理)市場潛力巨大，這是行業(yè)的機遇所在。

朱保全亦曾表示：“商業(yè)物業(yè)領(lǐng)域的未來，正在從以樓宇為中心轉(zhuǎn)移到以企業(yè)服務(wù)為中心。”

葉世源也表示：“我們堅信，伴隨中國經(jīng)濟良好發(fā)展的勢頭，IFM綜合設(shè)施管理服務(wù)將會迎來更大的市場，這也是我們接下來重點發(fā)力的領(lǐng)域。從業(yè)態(tài)上來說，我們將會繼續(xù)重點拓展超高層物業(yè)項目，以及金融、醫(yī)療等行業(yè)的龍頭企業(yè)客戶。與此同時，還會積極探索嘗試新業(yè)態(tài)項目和新經(jīng)濟客戶。”

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