出品 | 每日財(cái)報(bào)

作者 | 何洛

近日，深交所發(fā)布了關(guān)于對(duì)江蘇中南建設(shè)(8.050, -0.15, -1.83%)集團(tuán)股份有限公司（SZ：000961，下稱“中南建設(shè)”）的監(jiān)管函，內(nèi)容直指公司信批違法、違規(guī)。一時(shí)間，中南建設(shè)引起了業(yè)界廣泛關(guān)注。

就在此前4月28日，中南建設(shè)發(fā)布2019年全年財(cái)報(bào)，報(bào)告期內(nèi)總營收達(dá)718.3億元，較2018年同比增長(zhǎng)79.08%；實(shí)現(xiàn)歸屬上市公司股東的凈利潤41.6億元，同比增長(zhǎng)89.8%；扣非凈利潤也同比增長(zhǎng)114.56%至35.1億元。

而與亮眼的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)形成鮮明對(duì)比的是，集團(tuán)統(tǒng)計(jì)口徑中，2018年員工數(shù)量16420人，人均年薪35.67萬元；2019年員工數(shù)量42974人，人均年薪15.05萬元。

信批違規(guī)暴露資金問題，擔(dān)保總金額達(dá)股東權(quán)益324.37%

據(jù)監(jiān)管函披露，2016年至2019年，中南建設(shè)存在向公司合并報(bào)表范圍外或所占權(quán)益比例不超過50%的房地產(chǎn)項(xiàng)目公司提供財(cái)務(wù)資助但未履行相關(guān)審議程序和披露義務(wù)的情形，期間中南建設(shè)使用閑置募集資金補(bǔ)充流動(dòng)資金。

監(jiān)管函指出，深交所希望中南建設(shè)及全體董事、監(jiān)事、高級(jí)管理人員能夠吸取教訓(xùn)，嚴(yán)格遵守《證券法》、《公司法》等法律法規(guī)及深交所《股票上市規(guī)則》、《上市公司規(guī)范運(yùn)作指引》等規(guī)定，真實(shí)、準(zhǔn)確、完整、及時(shí)地履行信息披露義務(wù)，杜絕此類事件再次發(fā)生。

從表述上看，中南的問題主要集中在于“應(yīng)盡披露義務(wù)而未盡”之上。雖然函中未曾明確要求中南對(duì)于此事進(jìn)行回復(fù)，但是，對(duì)于向項(xiàng)目公司提供財(cái)務(wù)資助這個(gè)點(diǎn)，為什么這部分對(duì)子公司的財(cái)務(wù)資助沒有進(jìn)行披露？深交所并未提出太多異議，這個(gè)備受關(guān)注的疑問仍然存在。

有意思的是，在2019年的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，在其他房地產(chǎn)企業(yè)都在裁人的情況下，中南建設(shè)不僅沒裁人，還增加了人，其中僅集團(tuán)統(tǒng)計(jì)口徑就增加了26554人。

更有意思的是，以集團(tuán)統(tǒng)計(jì)口徑為例，雖然增加了26554人，但是支付給職工的薪酬只比去年增加了6.13億元。去年集團(tuán)統(tǒng)計(jì)口徑，16420人，人均年薪35.67萬元；今年42974人，人均年薪15.05萬元，人均薪資縮水高達(dá)58.57%！

這些迷幻操作的背后，或許另有隱情。

　“打腫臉充胖子”，財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)堪憂

根據(jù)中南建設(shè)2019年財(cái)報(bào)顯示，在財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)方面，中南建設(shè)2019年總負(fù)債率90.77%,比2018年未下降0.92個(gè)百分點(diǎn)；和去年相比雖然有所優(yōu)化，但仍高于64.3%的行業(yè)平均水平，不容樂觀。

財(cái)報(bào)顯示，中南建設(shè)2019年全年實(shí)現(xiàn)1110億元的經(jīng)營性現(xiàn)金流入，賬面現(xiàn)金充沛，但也產(chǎn)生了1028億元的經(jīng)營性現(xiàn)金流出，全年經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額只有81.96億元，較2018年的194.3億元同比減少了57.82%。

《每日財(cái)報(bào)》注意到，其現(xiàn)金流情況的改善并非銷售拉動(dòng)，而是融資規(guī)模增加導(dǎo)致，說簡(jiǎn)單點(diǎn)就是用借錢讓自己看起來有錢，用一個(gè)不恰當(dāng)?shù)谋扔骶褪?ldquo;打腫臉充胖子”。

因?yàn)榕c2018年相比，2019年中南建設(shè)的經(jīng)營性現(xiàn)金流增加主要來源于“其他與經(jīng)營活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金”，達(dá)323.3億元，較2018年增長(zhǎng)了4.7倍，但銷售回款，也就是“銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金”只有786.5億元，較2018年的902.2億元反倒減少了近116億元。

另外，截止2019年末，中南建設(shè)的有息負(fù)債增加至699.2億元，同比增長(zhǎng)20.7%。其中，短期和一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債235.6億元，在有息負(fù)債中的占比，較2018年末的31.09%有所提高。

根據(jù)財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)，中南建設(shè)2019年的籌資活動(dòng)現(xiàn)金流入中，借款金額高達(dá)523.1億元，較2018年增加了142.6億元，發(fā)債規(guī)模也達(dá)70.88億元，較2018年的32.83億元增加了近一倍。

與此同時(shí)，2019年中南建設(shè)的融資成本也由2018年的8.31%提升至2019年的9.45%。

另外，2019年隨著經(jīng)營規(guī)模的擴(kuò)大和買地支出的增加，導(dǎo)致中南建設(shè)期內(nèi)經(jīng)營性現(xiàn)金流出增幅擴(kuò)大，同時(shí)投資支付的現(xiàn)金翻倍增長(zhǎng)導(dǎo)致投資活動(dòng)現(xiàn)金流凈額仍為負(fù)值。

5月6日，中南發(fā)布公告稱，將為兩家子公司融資提供擔(dān)保，擔(dān)保總額6.7億元。本次擔(dān)保后，中南及控股子公司對(duì)外擔(dān)保總金額為695.43億元，占公司最近一期經(jīng)審計(jì)歸屬上市公司股東權(quán)益的324.37%。從擔(dān)?？偨痤~來看，中南建設(shè)目前正處于一個(gè)較高的位置。

　主營毛利下滑，“三費(fèi)”明顯偏高

《每日財(cái)報(bào)》了解到，截至2019年12月31日，中南建設(shè)的綜合毛利率為16.7%，同比下降2.81個(gè)百分點(diǎn)。其中，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率為17.93%，同比下降2.3個(gè)百分點(diǎn)，處在行業(yè)平均毛利率水平之下；建筑業(yè)務(wù)毛利率也較去年同期下降2.58個(gè)百分點(diǎn)，僅9.01%，較上一年下降了2.58個(gè)百分點(diǎn)。

值得注意的是，中南建設(shè)目前還存在盈利能力和產(chǎn)品能力不夠兩大短板。盈利能力方面，因歷史負(fù)擔(dān)侵蝕、地價(jià)和成本偏高、產(chǎn)品做錯(cuò)或溢價(jià)能力不足導(dǎo)致了毛利顯著偏低。

另外，由于規(guī)模優(yōu)勢(shì)不足，中南建設(shè)的“三費(fèi)”也明顯偏高。

具體到數(shù)據(jù)來看，2019年中南建設(shè)的銷售費(fèi)用率、管理費(fèi)用率雖僅為2.04%、4.48%，但銷售費(fèi)用同比增長(zhǎng)逾五成至14.63億元；管理費(fèi)用同比增長(zhǎng)34.54%至32.16億。此外，財(cái)務(wù)費(fèi)用增幅最大，為62.33%。

同時(shí)，中南建設(shè)的土地儲(chǔ)備情況也差強(qiáng)人意。截止2019年末，中南建設(shè)的總土儲(chǔ)僅為4226萬平方米，一二線及三四線城市面積分別占比36%、64%。

2019年中南建設(shè)新增項(xiàng)目78個(gè),規(guī)劃建筑面積合計(jì)989萬平方米。該土地增量明顯少于2018年新增項(xiàng)目111個(gè)，以及新增規(guī)劃建筑面積1595萬平方米。

2019年的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)表明，雖然中南建設(shè)取得了一定的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，但其負(fù)債結(jié)構(gòu)優(yōu)化并不理想，現(xiàn)金流情況依然緊張，財(cái)務(wù)穩(wěn)健性和安全性十分堪憂。同時(shí)融資成本不斷抬升，企業(yè)經(jīng)營效率低下，進(jìn)一步壓縮了未來的盈利空間。在地產(chǎn)行業(yè)去杠桿、降規(guī)模的當(dāng)下，中南建設(shè)將2020年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)增速定為15%，沖擊“雙千億”之路并非坦途。

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責(zé)任編輯：陳悠然 SF104

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