全國(guó)多地地產(chǎn)“救市”信號(hào)頻出的當(dāng)下，開(kāi)發(fā)商也多措并舉售樓去庫(kù)存。

近日網(wǎng)絡(luò)流傳的宣傳海報(bào)顯示，河南開(kāi)封、商丘兩地有住宅項(xiàng)目提出“小麥換房”、“大蒜換房”口號(hào)，并表示在該營(yíng)銷(xiāo)模式下已獲大量成交。

證券時(shí)報(bào)·e公司記者致電售樓部了解到，該營(yíng)銷(xiāo)政策的確正在推行，不過(guò)均設(shè)有上限。當(dāng)記者提出沒(méi)有大蒜或小麥?zhǔn)欠褚部上硎軆?yōu)惠政策時(shí)，售樓部人員表示可面談商議其他優(yōu)惠措施。

最高可以8萬(wàn)斤小麥抵房款

“5300-6200元/平方的價(jià)格區(qū)間，均價(jià)在5800-5900元/平方左右。我們項(xiàng)目目前正在推小麥換房的優(yōu)惠政策，一期樣板間已經(jīng)開(kāi)放了，可以過(guò)來(lái)看看。”位于河南商丘民權(quán)縣丹桂路與秋水東路交會(huì)處的建業(yè)河畔洋房項(xiàng)目，銷(xiāo)售人員向以購(gòu)房者名義致電咨詢的記者詳細(xì)介紹了樓盤(pán)情況及優(yōu)惠政策。

確如海報(bào)所示，購(gòu)房者可按2元/斤的價(jià)格，以小麥抵首付，最高可抵房款16萬(wàn)元。

“也就是可以抵20%的房款做首付，最高可以抵8萬(wàn)斤小麥。”銷(xiāo)售人員稱(chēng)，目前該項(xiàng)目一房一價(jià)，戶型面積在117m²-144m²之間。

以最高價(jià)格和最大戶型粗略估算，該項(xiàng)目單戶最高總價(jià)不到90萬(wàn)元。16萬(wàn)元的小麥抵用上限，可基本覆蓋大部分房源20%的房款。

根據(jù)國(guó)家發(fā)展改革委公布的通知，2022年國(guó)家繼續(xù)在小麥主產(chǎn)區(qū)實(shí)行最低收購(gòu)價(jià)政策。綜合考慮糧食生產(chǎn)成本、市場(chǎng)供求、國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)價(jià)格和產(chǎn)業(yè)發(fā)展等因素，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，2022年生產(chǎn)的小麥(三等)最低收購(gòu)價(jià)為每50公斤115元，也就是1.15元/斤。

雖然目前很多地區(qū)的小麥?zhǔn)召?gòu)價(jià)格普遍在1.5元一斤左右，遠(yuǎn)高于今年的1.15元最低收購(gòu)價(jià)格水平，但仍低于上述地產(chǎn)項(xiàng)目給出的2元/斤收購(gòu)價(jià)。

高價(jià)收購(gòu)，無(wú)疑是變相給購(gòu)房者以優(yōu)惠。

按照每斤小麥?zhǔn)召?gòu)價(jià)較市場(chǎng)價(jià)高出0.5元/斤估算，若按照16萬(wàn)元上限抵扣房款，則可為購(gòu)房戶優(yōu)惠4萬(wàn)元。

“如果家里沒(méi)有種小麥，可以有其他優(yōu)惠方式嗎?”面對(duì)記者的詢問(wèn)，上述銷(xiāo)售人員回復(fù)，“可以的，有意向可以到售樓部看看。”

大蒜換房收購(gòu)價(jià)高出市場(chǎng)數(shù)倍

對(duì)比“小麥換房”，“大蒜換房”的高價(jià)收購(gòu)更有誘惑力。

“是在網(wǎng)上看到我們大蒜換房的活動(dòng)了嗎?不管您賣(mài)多少錢(qián)，我們都按照5元/斤收蒜。如果實(shí)在沒(méi)有蒜，也可以，到店里詳談。”對(duì)于關(guān)于大蒜換房活動(dòng)的咨詢，位于河南開(kāi)封市杞縣的建業(yè)城項(xiàng)目銷(xiāo)售人員回復(fù)稱(chēng)，大蒜可抵房款的20%，即50萬(wàn)元總房款下可抵10萬(wàn)元。“如果按照政策要求最低首付是20%，就可以抵全部首付，二套房的話最低首付30%，可以抵20%，剩余10%交現(xiàn)金。”

中國(guó)大蒜網(wǎng)發(fā)布的2022年6月21日杞縣大蒜價(jià)格顯示，一般混級(jí)價(jià)格為1.5-1.58元/斤左右，中上混級(jí)為 1.6-1.68元/斤左右，大混級(jí)為1.7-1.76元/斤左右。即使是最高價(jià)1.76元/斤，也比樓盤(pán)收購(gòu)價(jià)低出3.24元/斤。

海報(bào)顯示，建業(yè)城項(xiàng)目在售戶型包括103m²-135m²的三房，143m²-180m²的四房以及200m²以上的復(fù)式。而據(jù)銷(xiāo)售人員介紹，目前該樓盤(pán)售價(jià)每平方在5000元至6000元不等，也就是說(shuō)，大戶型房源總價(jià)款或超過(guò)百萬(wàn)。

假設(shè)以20萬(wàn)元房款可以大蒜抵扣計(jì)算，則總價(jià)款優(yōu)惠額可超過(guò)12萬(wàn)元。

據(jù)上述銷(xiāo)售人員介紹，該項(xiàng)目2020年6月27日開(kāi)盤(pán)，共有1000多套房源，目前已經(jīng)售出800套，但各種戶型都還有房源。

而依據(jù)該項(xiàng)目宣傳海報(bào)，5月22日-6月6日期間，樓盤(pán)已獲得來(lái)電咨詢2859組、到訪852組、成交30套，16天成交約86萬(wàn)斤大蒜。

利好頻出刺激樓市去化

大蒜換房和小麥換房，都是河南地產(chǎn)一哥建業(yè)集團(tuán)旗下地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)策略。

2022年以來(lái)，在資金壓力下，建業(yè)集團(tuán)“瘦身健體”操作頻頻，近日旗下港股上市公司建業(yè)地產(chǎn)(0832.HK)更是宣布引入國(guó)資股東，收獲市場(chǎng)關(guān)注。

6月初證券時(shí)報(bào)·e公司記者從建業(yè)集團(tuán)獲悉，建業(yè)通過(guò)盤(pán)活不動(dòng)產(chǎn)、加速項(xiàng)目銷(xiāo)售去化及回款、優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)、積極開(kāi)展融資工作、嚴(yán)控資金支出、以收定支提高資金使用效率等方面緩解資金壓力。2021年11月，建業(yè)地產(chǎn)通過(guò)多種舉措全額按時(shí)還了4億美元債，保持30年在金融機(jī)構(gòu)零拖欠、稅務(wù)部門(mén)零偷逃的記錄。

根據(jù)2021年度業(yè)績(jī)報(bào)告，于2021年12月31日，建業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及受限制銀行存款的總值約為人民幣98.48億元，現(xiàn)金短債比高達(dá)1.5倍;有息債下降明顯，總有息負(fù)債下降29.9%至219.4億元，其中，短期有息負(fù)債下降55.7%至67.6億元。

農(nóng)作物抵房款的背后，是當(dāng)前縣域樓市庫(kù)存高企，去化緩慢的現(xiàn)實(shí)。市場(chǎng)低迷環(huán)境下，無(wú)論從地方政府到開(kāi)發(fā)商都在多措并舉刺激樓市去化。

以小麥換房項(xiàng)目所處的河南商丘為例，6月7日，商丘市人民政府就印發(fā)《關(guān)于加快新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》提到，引導(dǎo)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)合理確定商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付比例，對(duì)無(wú)購(gòu)房貸款家庭購(gòu)買(mǎi)普通住房的，貸款最低首付比例為20%;對(duì)新發(fā)放的首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款，落實(shí)利率下限為相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)的要求，促進(jìn)貸款利率適當(dāng)下行，加大個(gè)人住房貸款投放力度。

此外，當(dāng)?shù)貙?duì)博士研究生、碩士研究生、本科和大專(zhuān)畢業(yè)生(技工院校預(yù)備技師、技師)來(lái)商丘市穩(wěn)定就業(yè)的，除享受相應(yīng)人才優(yōu)惠政策外，在商丘市購(gòu)房時(shí)享受購(gòu)房補(bǔ)貼，購(gòu)房補(bǔ)貼以家庭為單位，貨幣形式一次性發(fā)放。發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)為博士生5萬(wàn)元、碩士生3萬(wàn)元、本專(zhuān)科畢業(yè)生2萬(wàn)元。

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