“從6月中旬開始，我們門店的帶看量逐步恢復(fù)。相比6月初，近期門店的帶看量幾乎上漲了一倍。”一位上海南京西路中介門店房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人向時(shí)代周報(bào)記者介紹道。

歷經(jīng)2個(gè)月多的調(diào)整，上海的二手房交易已經(jīng)回到正軌。8月8日，時(shí)代周報(bào)記者從上海中原研究院獲悉，7月上海二手房成交量重新站回“2字頭”，成交套數(shù)創(chuàng)近一年新高，為年內(nèi)最高，達(dá)20075套。

買方群體逐步活躍，不少業(yè)主掛牌的熱情也隨之高漲。據(jù)兔博士APP數(shù)據(jù)，截至7月31日，上海近6周的掛牌量持續(xù)走高，達(dá)到47296套，環(huán)比上漲7%，全市平均掛牌價(jià)為71636元/平米，環(huán)比持平。其中，浦東新區(qū)掛牌量最多，達(dá)13432套。

部分房源貸款額度提高

不少業(yè)內(nèi)人士表示，“三價(jià)就低”中涉稅評估價(jià)的提高，對上海二手房市場回暖起到了關(guān)鍵性的作用。

2021年7月19日，上海二手房實(shí)施掛牌價(jià)核驗(yàn)新政，未通過價(jià)格核驗(yàn)的房屋無法在公開渠道展示掛牌。同年8月9日，上海多家銀行實(shí)行房貸審批的“三價(jià)就低”政策，即參考合同網(wǎng)簽價(jià)、銀行評估價(jià)、涉稅評估價(jià)，選擇相對最低的價(jià)格審批貸款額度，進(jìn)一步規(guī)范二手房市場。

此后，因受到二手房核驗(yàn)價(jià)及“三價(jià)就低”政策疊加影響，上海二手房交易量連續(xù)下滑，連續(xù)多月降至1.5萬套以下。

不少中介發(fā)現(xiàn)，從今年6月至今，在實(shí)際評估房屋價(jià)格的過程中，部分小區(qū)的“涉稅評估價(jià)”較去年有所上升。換言之，購房者能夠貸到的額度較去年有所上漲，這也直接影響了購房者的意愿和能力。

上海楊浦五角場板塊某鏈家門店的經(jīng)紀(jì)人徐文(化名)向記者介紹，此前位于某小區(qū)的一套300萬的“老公房”，7月核驗(yàn)價(jià)較去年的核驗(yàn)價(jià)高近1萬元/平方米。

“去年這個(gè)時(shí)候，首套購房者只能按照220萬元的涉稅評估價(jià)來進(jìn)行貸款，首付3.5成為77萬元，再加上實(shí)際價(jià)格和評估價(jià)之間的80萬元差價(jià)，總計(jì)157萬元，首付比例約為實(shí)際房價(jià)的5.2成。”徐文進(jìn)一步指出，現(xiàn)在同一個(gè)小區(qū)的房子，可以按約260萬元計(jì)算貸款，首付為91萬元，加上差價(jià)40萬元，總計(jì)131萬元。按此計(jì)算首付比例降至4.4成，可從銀行貸款到的金額也變多，這相當(dāng)于減輕了首套置業(yè)者的首付壓力。

太平洋房屋的中介孟益(化名)表示，部分次新房的評估價(jià)原本只能占到實(shí)際成交價(jià)的6-7成，如今最多的可占到8成。不過也有部分小區(qū)的評估價(jià)只上調(diào)約1000-3000元/平方米，購房者能夠多貸款的金額比較有限。

“目前每個(gè)小區(qū)‘三價(jià)就低’的情況不盡相同，需要通過近期同小區(qū)成交過的房屋價(jià)格來進(jìn)行‘試價(jià)格’，從而才能知曉最新的評估價(jià)調(diào)整幅度。但總體而言，購房者能夠貸到的總額還是提升了。”孟益表示。

銀行放款周期縮短

據(jù)貝殼研究院監(jiān)測的2022年7月103個(gè)重點(diǎn)城市主流首套房貸數(shù)據(jù)，7月各主流銀行平均放款周期為25天，較6月縮短4天。

在上海，各大主流銀行的房貸放款時(shí)間也確有縮短。據(jù)某商業(yè)銀行信貸經(jīng)理透露，目前該行整體的額度充足，根據(jù)不同客戶資質(zhì)情況，審批時(shí)間在2-3周左右，放款時(shí)間也有所提速，審批結(jié)束后一周內(nèi)即可放款。

而類似招商銀行、交通銀行以及浦發(fā)銀行等大型股份制銀行的放款速度則更加迅速。部分銀行工作人員表示，雙證辦好的情況下，銀行甚至可以做到隔天放款。

一位某股份制銀行奉賢支行的信貸專員則向時(shí)代周報(bào)記者表示，該行目前審批加放款時(shí)間不會(huì)超出1個(gè)月，放款時(shí)間較年初明顯提速。

“低首付疊加信貸邊際放松，持續(xù)利好上海二手房市場的修復(fù)。”8月8日，上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)表示。

在盧文曦看來，7月二手房數(shù)據(jù)能沖到2萬套以上，確實(shí)好于月中預(yù)估的1.9萬套左右。應(yīng)該注意到的是，大部分便宜的房源已經(jīng)在7月消化完畢，成交的客戶也有不少是來自于4-5月的需求延后，實(shí)際7月新增的客戶數(shù)量不多。如果8月份新增客戶數(shù)量仍無法繼續(xù)增加，那么仍然會(huì)對后續(xù)多月的樓市成交帶來影響。

盧文曦還表示，當(dāng)前市場上其實(shí)仍然存在不少需要深思熟慮才能下決定購買的客戶，他們購房的過程會(huì)比較長，大概率還需要有其它利好因素來推動(dòng)。

上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾亦認(rèn)為，由于樓市暫停2個(gè)多月，部分購房者仍認(rèn)為后續(xù)市場可能存在不確定性，或?qū)Ξ?dāng)前的掛牌價(jià)格不認(rèn)可，因此不急于入市，也更傾向于保持謹(jǐn)慎的態(tài)度。

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