“從6月中旬開始，我們門店的帶看量逐步恢復(fù)。相比6月初，近期門店的帶看量幾乎上漲了一倍。”一位上海南京西路中介門店房產(chǎn)經(jīng)紀人向時代周報記者介紹道。

歷經(jīng)2個月多的調(diào)整，上海的二手房交易已經(jīng)回到正軌。8月8日，時代周報記者從上海中原研究院獲悉，7月上海二手房成交量重新站回“2字頭”，成交套數(shù)創(chuàng)近一年新高，為年內(nèi)最高，達20075套。

買方群體逐步活躍，不少業(yè)主掛牌的熱情也隨之高漲。據(jù)兔博士APP數(shù)據(jù)，截至7月31日，上海近6周的掛牌量持續(xù)走高，達到47296套，環(huán)比上漲7%，全市平均掛牌價為71636元/平米，環(huán)比持平。其中，浦東新區(qū)掛牌量最多，達13432套。

部分房源貸款額度提高

不少業(yè)內(nèi)人士表示，“三價就低”中涉稅評估價的提高，對上海二手房市場回暖起到了關(guān)鍵性的作用。

2021年7月19日，上海二手房實施掛牌價核驗新政，未通過價格核驗的房屋無法在公開渠道展示掛牌。同年8月9日，上海多家銀行實行房貸審批的“三價就低”政策，即參考合同網(wǎng)簽價、銀行評估價、涉稅評估價，選擇相對最低的價格審批貸款額度，進一步規(guī)范二手房市場。

此后，因受到二手房核驗價及“三價就低”政策疊加影響，上海二手房交易量連續(xù)下滑，連續(xù)多月降至1.5萬套以下。

不少中介發(fā)現(xiàn)，從今年6月至今，在實際評估房屋價格的過程中，部分小區(qū)的“涉稅評估價”較去年有所上升。換言之，購房者能夠貸到的額度較去年有所上漲，這也直接影響了購房者的意愿和能力。

上海楊浦五角場板塊某鏈家門店的經(jīng)紀人徐文(化名)向記者介紹，此前位于某小區(qū)的一套300萬的“老公房”，7月核驗價較去年的核驗價高近1萬元/平方米。

“去年這個時候，首套購房者只能按照220萬元的涉稅評估價來進行貸款，首付3.5成為77萬元，再加上實際價格和評估價之間的80萬元差價，總計157萬元，首付比例約為實際房價的5.2成。”徐文進一步指出，現(xiàn)在同一個小區(qū)的房子，可以按約260萬元計算貸款，首付為91萬元，加上差價40萬元，總計131萬元。按此計算首付比例降至4.4成，可從銀行貸款到的金額也變多，這相當(dāng)于減輕了首套置業(yè)者的首付壓力。

太平洋房屋的中介孟益(化名)表示，部分次新房的評估價原本只能占到實際成交價的6-7成，如今最多的可占到8成。不過也有部分小區(qū)的評估價只上調(diào)約1000-3000元/平方米，購房者能夠多貸款的金額比較有限。

“目前每個小區(qū)‘三價就低’的情況不盡相同，需要通過近期同小區(qū)成交過的房屋價格來進行‘試價格’，從而才能知曉最新的評估價調(diào)整幅度。但總體而言，購房者能夠貸到的總額還是提升了。”孟益表示。

銀行放款周期縮短

據(jù)貝殼研究院監(jiān)測的2022年7月103個重點城市主流首套房貸數(shù)據(jù)，7月各主流銀行平均放款周期為25天，較6月縮短4天。

在上海，各大主流銀行的房貸放款時間也確有縮短。據(jù)某商業(yè)銀行信貸經(jīng)理透露，目前該行整體的額度充足，根據(jù)不同客戶資質(zhì)情況，審批時間在2-3周左右，放款時間也有所提速，審批結(jié)束后一周內(nèi)即可放款。

而類似招商銀行、交通銀行以及浦發(fā)銀行等大型股份制銀行的放款速度則更加迅速。部分銀行工作人員表示，雙證辦好的情況下，銀行甚至可以做到隔天放款。

一位某股份制銀行奉賢支行的信貸專員則向時代周報記者表示，該行目前審批加放款時間不會超出1個月，放款時間較年初明顯提速。

“低首付疊加信貸邊際放松，持續(xù)利好上海二手房市場的修復(fù)。”8月8日，上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦在接受時代周報記者采訪時表示。

在盧文曦看來，7月二手房數(shù)據(jù)能沖到2萬套以上，確實好于月中預(yù)估的1.9萬套左右。應(yīng)該注意到的是，大部分便宜的房源已經(jīng)在7月消化完畢，成交的客戶也有不少是來自于4-5月的需求延后，實際7月新增的客戶數(shù)量不多。如果8月份新增客戶數(shù)量仍無法繼續(xù)增加，那么仍然會對后續(xù)多月的樓市成交帶來影響。

盧文曦還表示，當(dāng)前市場上其實仍然存在不少需要深思熟慮才能下決定購買的客戶，他們購房的過程會比較長，大概率還需要有其它利好因素來推動。

上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾亦認為，由于樓市暫停2個多月，部分購房者仍認為后續(xù)市場可能存在不確定性，或?qū)Ξ?dāng)前的掛牌價格不認可，因此不急于入市，也更傾向于保持謹慎的態(tài)度。

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