9月底，旭輝控股董事局主席林中一封被公開(kāi)的內(nèi)部信，首次對(duì)外展示了這家公司的困境。

1400字的信件，言辭懇切，鼓勵(lì)公司員工“拼命而不認(rèn)命”，并重提旭輝精神“愛(ài)拼才會(huì)贏”。

不過(guò)，文中對(duì)房地產(chǎn)形勢(shì)的描述，卻更易讓讀者沉浸于“一時(shí)失志不免怨嘆，一時(shí)落魄不免膽寒……人生可比是海上的波浪，有時(shí)起，有時(shí)落......”的悲愴之中。

一家房企高管讀完深有感觸：“原本想一鼓作氣挺住，誰(shuí)想到?jīng)]等來(lái)援軍”。

內(nèi)部信發(fā)出當(dāng)天，旭輝被傳未能如期償付天津一子公司的非標(biāo)債務(wù)，該子公司由北京旭輝控股，平安不動(dòng)產(chǎn)通過(guò)旗下子公司深圳安創(chuàng)持股40%。

事實(shí)上，旭輝當(dāng)時(shí)還沒(méi)有真正意義上的公開(kāi)市場(chǎng)融資違約，其后，旭輝與投資人協(xié)商將一筆10月6日到期的銀團(tuán)貸款利息展期至10月底。

林老板袒露心聲，卻沒(méi)能挽回投資者去意。近10個(gè)交易日來(lái)，旭輝股價(jià)跌掉一半，12日多只債券遭拋售。“21旭輝01”跌至24元，多只債券盤中也觸發(fā)臨停。

受旭輝影響，恐慌再次波及民營(yíng)房企，畢竟，這一次的出險(xiǎn)者是經(jīng)監(jiān)管層認(rèn)證和扶持的示范性房企。

林中在朋友圈說(shuō)，“融資不暢、銷售疲軟，光讓還錢哪家房企都吃不消!”更令苦撐一年多至今未爆雷的其他民企優(yōu)等生，如碧桂園、龍湖、新城等心有戚戚焉。

國(guó)慶節(jié)期間，兩家大型閩系房企的董事長(zhǎng)通了個(gè)電話。

其中一個(gè)L老板說(shuō)，公司合作項(xiàng)目多，定價(jià)和回籠資金難以達(dá)成一致。有的對(duì)家是國(guó)企央企，他們不著急;還有的合作者是爆雷房企，導(dǎo)致賬面資金動(dòng)不了;保交樓政策讓預(yù)售金監(jiān)管更嚴(yán)。

“實(shí)在不行就(債務(wù))重組吧。”L老板說(shuō)。

這些小范圍的對(duì)話，在房企間越來(lái)越頻繁，也非常深入。畢竟過(guò)去二三十年，大家都經(jīng)歷了各自的高光時(shí)刻，但怎么躺，卻是頭一遭。

對(duì)話中不乏這樣的金句：有的人活著，它已經(jīng)躺了;有的人躺了，它卻“贏了”。

2021年11月，預(yù)感到理財(cái)產(chǎn)品兌付危機(jī)，佳兆業(yè)總裁麥帆給泰禾一高管打電話，尋求解困妙計(jì)。但不久后，佳兆業(yè)公布美元債違約情況并宣布制定債務(wù)重組計(jì)劃。

而幾乎同一時(shí)間，資金鏈岌岌可危的融創(chuàng)，卻收到了大股東孫宏斌個(gè)人的4.5億美元無(wú)息貸款，和為“20融創(chuàng)01”提供不可撤銷的連帶責(zé)任擔(dān)保。據(jù)說(shuō)，那筆錢是他前一年的所有分紅。

此后長(zhǎng)達(dá)的半年時(shí)間，融創(chuàng)大量出售資產(chǎn)回籠資金，但最終還是不敵大勢(shì)。

進(jìn)入2022年9月，旭輝風(fēng)雨飄搖時(shí)，一年前即爆雷的恒大董事會(huì)主席許家印，被傳20億人民幣的倫敦豪宅擺上貨架。

許家印本人還給眾多圈內(nèi)好友發(fā)了一個(gè)“國(guó)慶快樂(lè)”的表情包，告訴大家“我還在”。

節(jié)后，一家閩南爆雷房企董事長(zhǎng)，受邀給某正在掙扎的同鄉(xiāng)出主意，羅列了幾家早就“躺平”的房企現(xiàn)在反而輕松了，有人甚至大呼，“相躺恨晚”。

讓大家感到更為擔(dān)憂的是，在此過(guò)程中，監(jiān)管層實(shí)際上在積極作為，動(dòng)作頻頻。

去年底央行多次喊話，要積極滿足房企合理融資需求，中期票據(jù)、CMBS、供應(yīng)鏈ABS融資就開(kāi)始相繼破冰;

今年2月，5家民企被監(jiān)管機(jī)構(gòu)選定為示范房企，允許發(fā)行2022年首批中票;

8月，監(jiān)管部門指示中債增對(duì)房企發(fā)行的中期票據(jù)開(kāi)展“全額無(wú)條件不可撤銷連帶責(zé)任擔(dān)保”。

市場(chǎng)層面，全國(guó)多地相繼松綁或放開(kāi)限購(gòu)，政策工具箱幾乎攤開(kāi)來(lái)，比如最新的換房退稅政策、一降再降的房貸利率，都在極盡全力刺激購(gòu)房需求;

供給端，并購(gòu)貸、2000億紓困基金、6000億銀行融資硬性指標(biāo)等措施接踵而至，希望引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)資金流動(dòng)起來(lái)。

為什么救市效果不佳，為什么房企選擇“躺贏”?

一位頭部房企融資負(fù)責(zé)人說(shuō)，外界都高估了“示范性房企”、“擔(dān)保性發(fā)債資格”等光環(huán)對(duì)民營(yíng)房企的作用，而沒(méi)有看到更真實(shí)的困境。

購(gòu)房人不買賬，不敢買民企期房，看到跟出險(xiǎn)企業(yè)合作的項(xiàng)目避而遠(yuǎn)之，降價(jià)更賣不動(dòng);

金融機(jī)構(gòu)也不買賬，說(shuō)監(jiān)管部門都允許你發(fā)債了，沒(méi)有理由不多還一點(diǎn)貸款;

實(shí)際上，一些公司通過(guò)直接融資渠道借到了十幾二十億，是拿幾十億元存款貸款和銀行換來(lái)的。

而擔(dān)保金發(fā)債，利率不高，是要向參與發(fā)行承銷的金融機(jī)構(gòu)一家一家求過(guò)來(lái)，且房企要給中債增補(bǔ)充抵押物，如果發(fā)債從信用型變成了抵押擔(dān)保型，以后如果不做抵押，在市場(chǎng)很可能融不到錢，這對(duì)很多信用融資的房企來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是重創(chuàng)。

很多家底厚的公司，理性選擇是做“貔貅”——保交樓工程款該付得付，但貸不來(lái)錢就不還債。軍令狀一道接一道，目標(biāo)直指活下去。

10月9日，清華大學(xué)教授魏杰提到對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的預(yù)判：

1、中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)生了根本性變化，市場(chǎng)不再供不應(yīng)求;

2、中國(guó)的大部分房子已經(jīng)喪失資本屬性;

3、當(dāng)前企業(yè)出險(xiǎn)不是流動(dòng)性問(wèn)題，是市場(chǎng)出問(wèn)題了，再砸錢救，拖累越大;

4、房地產(chǎn)再啟動(dòng)也不會(huì)恢復(fù)過(guò)去的輝煌了，其對(duì)就業(yè)增長(zhǎng)、地方政府的貢獻(xiàn)不可能達(dá)到過(guò)去的狀態(tài)。

怎么辦?魏杰認(rèn)為，未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)要恢復(fù)常態(tài)，第一件事就需要繼續(xù)處理好房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的問(wèn)題。此后要選擇新的產(chǎn)業(yè)代替房地產(chǎn)業(yè)、完成房地產(chǎn)對(duì)就業(yè)增長(zhǎng)和地方政府收入的貢獻(xiàn)。

這是一個(gè)很艱難的過(guò)程。

雷聲四起，房企也不得不做好最壞的打算。有家懸崖邊的房企資金總說(shuō)，他們預(yù)案的保障優(yōu)先級(jí)上，一是保交付，二保民生，三保老板，其他就暫時(shí)考慮不了了。

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