2023 年 4 月，TOP100 房企實現銷售操盤金額 5665.4 億元，單月業(yè)績環(huán)比降低 14.4%；同比增長 31.6%，同比去年保持增長且增幅較上月進一步提升。累計業(yè)績來看，1-4 月百強房企實現銷售操盤金額 20499.2 億元，累計業(yè)績同比自一季度轉正之后，增幅也進一步提升至 9.7%。整體來看，2023 年以來中國房地產行業(yè)有修復預期，但目前市場整體購買力仍處在歷史相對低位。" 五一 " 假期房企仍需積極推盤、提升營銷及優(yōu)惠力度以促進成交去化。

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【資料圖】

近 3 成百強房企單月業(yè)績環(huán)比增長

從企業(yè)表現來看，2023 年 4 月招商蛇口、濱江集團、中國鐵建等企業(yè)實現單月業(yè)績環(huán)比增長，4 月業(yè)績環(huán)比增長的企業(yè)在百強房企中占比合計近 3 成；同時有近 6 成百強房企單月業(yè)績同比增長。分梯隊來看，TOP10 梯隊房企單月業(yè)績同比增長的企業(yè)數量占比最高。其中，華潤置地、招商蛇口、綠城中國、建發(fā)房產等房企 4 月的單月業(yè)績同比增幅均超過 100%。此外，濱江集團、中國鐵建、保利置業(yè)、國貿地產等企業(yè) 4 月的業(yè)績表現也相對突出?？傮w來看，央國企以及部分優(yōu)質民企憑借熱點城市布局以及積極的推盤去化，表現出較強的抗周期韌性。

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百強格局分化

TOP10 門檻同比增長 38.7%

從銷售門檻值的變化來看，2023 年 1-4 月 TOP10 房企的銷售操盤金額門檻同比顯著增長 38.7% 至 606.5 億元，TOP20 門檻增長 14.9% 至 259 億元；而 TOP30 房企的門檻則同比明顯降低 11.9% 至 145.1 億元。TOP100 房企的銷售操盤金額門檻也較去年同期微降至 35.4 億元。目前的行業(yè)形勢下，央國企及部分優(yōu)質民企發(fā)展韌性較強、中小房企競爭力不足，2023 年房企格局將繼續(xù)分化。

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4 月成交環(huán)比轉降，仍好于去年同期

5 月樂觀預期止跌微增

4 月樓市成色欠佳，重點 30 城成交環(huán)比回落，同比持增，絕對量與 2 月成交基本持平，前 4 月累計成交上漲 27%。

分能級來看，一線成交韌性較強，自上月集中放量后本月小幅微跌 11%，累計同比仍增 21%。其中北京、深圳延續(xù)同環(huán)比齊增，深圳主要得益于供應放量，龍崗、光明等供應量基本都在 10 萬平以上；北京則面臨顯著的供不應求，剛需熱情不退，順義、房山多個性價比較高剛需盤持續(xù)熱銷。上海、廣州成交環(huán)比微降，熱度略有回落，但同比仍保持增勢。

二三線城市則面臨熱度轉降，一方面整體成交回調幅度大于一線，環(huán)比降幅達 30%；另一方面，各城市環(huán)比跌幅跌多漲少，僅成都、西安等中西部城市行情獨立、環(huán)比持增。目前來看，回落較為顯著的可分為以下三類：一是武漢、天津、重慶等尚有人口優(yōu)勢的強二線城市，本輪行情主要依托剛需剛改自住需求驅動，隨著低價房源去化殆盡，整體需求也進入階段性疲軟期。二是長春、南寧、大連、昆明等弱二線城市，整體城市基本面欠佳，高庫存問題難解，成交復歸理性之后預期還將延續(xù)筑底行情。三是徐州、佛山、東莞等三四線城市，隨著返鄉(xiāng)置業(yè)、短期投資投機熱情減弱，市場重新復歸理性。

總體來看，4 月樓市無論供求均迎來 " 拐點 "，絕對量回歸本輪行情啟動 2 月時的水平。究其原因，行業(yè)信心尚未完全修復，前期積累的剛需剛改需求階段性疲軟所致。

展望后市，我們認為，剛需轉弱、改善接棒是大概率事件，若房企能抓緊五一營銷節(jié)點釋放優(yōu)惠，或是地方政府層面有一些利好性政策出臺，整體成交還是可能穩(wěn)中微增。不同城市預期延續(xù)分化行情：對于熱點恒熱的北京、上海、杭州、成都、合肥而言，或將面臨供給約束，整體成交還將平穩(wěn)運行；而對于武漢、鄭州、天津等前期低迷型城市，仍面臨階段性的調整期，成交短期內難見明顯起色，而對于依托返鄉(xiāng)置業(yè)驅動的蘇北、川渝三四線熱度還將持續(xù)下滑。

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