當(dāng)鼓勵(lì)生育與托底樓市聯(lián)手，能量有多大?

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近日，杭州、南京、東莞、無(wú)錫等地出臺(tái)樓市新政，二孩或三孩家庭允許新增購(gòu)一套房。

生孩破限購(gòu)，堪稱(chēng)這一輪房地產(chǎn)松綁潮中最具特色的發(fā)明。

在“房住不炒”的大原則之下，中小城市取消限購(gòu)影響微乎其微，而樓市一度極其火熱的大城市輕易取消限購(gòu)，必然引發(fā)漫天爭(zhēng)議。

這種背景下，通過(guò)生育破除限購(gòu)，將生孩與買(mǎi)房資格進(jìn)行捆綁，可謂一石二鳥(niǎo)之計(jì)：

既不乏鼓勵(lì)生育的政治正確，又實(shí)現(xiàn)了變相刺激樓市的目標(biāo)。

然而，這一新政面臨的一大悖論是，高房?jī)r(jià)本身就是生育率持續(xù)走跌的重要癥因之一，許多人正是因?yàn)橘I(mǎi)不起房而不愿生育或推遲生娃。

第二個(gè)悖論在于，房住不炒的要害在于維護(hù)剛性住房需求。

顯然，即使是二孩或三孩家庭，如果是兩套房產(chǎn)還不乏改善需求的屬性，三套房產(chǎn)早已超出了“剛需”的范疇，更多是投資或投機(jī)行為。

顯然，生娃送房票，刺激生育是名，托底乃至刺激樓市才是實(shí)。

02

這些催生救市的城市，恰恰是過(guò)去一輪最熱門(mén)的城市。

前幾年，杭州、南京爆發(fā)了萬(wàn)人搖號(hào)的熱潮。在新房限價(jià)之下，無(wú)數(shù)人涌入售樓處，加入“打新套利”的浪潮。

而東莞則是過(guò)去兩年樓市熱度最高的城市之一。2020年漲幅超過(guò)20%，2021年漲幅超過(guò)10%，房?jī)r(jià)超過(guò)佛山，松山湖等熱門(mén)區(qū)域直逼廣州。

然而，去年以來(lái)，這些城市樓市從熱得燙手，轉(zhuǎn)向了冰冷刺骨。

大環(huán)境自然是主因，尤其是對(duì)未來(lái)收入不確定的預(yù)期導(dǎo)致購(gòu)房意愿下降。(參閱《降息!大家為何突然不愿買(mǎi)房了?》)

今年以來(lái)，雖然刺激政策不斷，但全國(guó)百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售額大幅腰斬，而百?gòu)?qiáng)房企拿地金額同樣腰斬。

與此同時(shí)，全國(guó)房?jī)r(jià)也呈現(xiàn)下行趨勢(shì)。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)測(cè)算，2022年1-4月，全國(guó)商品房均價(jià)為9502元/平方米，而去年為10153元/平方米，下降6.3%。

而在新一輪樓市周期里，疊加疫情沖擊，連熱門(mén)城市的樓市也守不住了。

東莞與深圳樓市具有高度趨同性，當(dāng)深圳因?yàn)槭飞献顕?yán)調(diào)控，樓市成交量跌到了十多年的新低之際，東莞市場(chǎng)自然也不好看。

南京樓市轉(zhuǎn)冷，則與過(guò)去幾年房?jī)r(jià)漲幅過(guò)高有關(guān)。作為“房?jī)r(jià)四小龍”城市，自2016年以來(lái)，南京樓市一直保持高熱態(tài)勢(shì)，這種狀態(tài)自然難以長(zhǎng)期維持。

杭州除了房?jī)r(jià)漲幅過(guò)高帶來(lái)的回調(diào)之外，還不乏亞運(yùn)會(huì)延期的沖擊。

亞運(yùn)曾是杭州樓市最耀眼的概念之一。借助亞運(yùn)，杭州不僅催生了史上最大的城中村改造工程、基建工程，還帶動(dòng)整體樓市的熱情高漲。

然而，當(dāng)2023年的亞洲杯都放棄舉辦之際，原本應(yīng)在2022年9月舉辦的亞運(yùn)會(huì)，何時(shí)重啟，充滿懸念。

這種背景下，在強(qiáng)二線城市中，杭州率先松綁，除了生娃送房票之外，還祭出了降低限購(gòu)門(mén)檻、增值稅5改2等重磅舉措。

03

生娃送房票，能否鼓勵(lì)生育?

最新公布的各地統(tǒng)計(jì)公報(bào)顯示，在31個(gè)省市中，16省常住人口負(fù)增長(zhǎng)，超過(guò)10個(gè)省市自然人口負(fù)增長(zhǎng)。

所謂自然增長(zhǎng)人口，等于出生人口-死亡人口。出生率一旦持續(xù)下滑，自然增長(zhǎng)率必然大幅下挫。

值得關(guān)注的是，這一輪自然人口負(fù)增長(zhǎng)的，不只是司空見(jiàn)慣的東北三省，還不乏以江蘇、上海為代表的東部經(jīng)濟(jì)大省，以及以湖北、湖南為代表的中部人口大省。(參閱《大拐點(diǎn)!16省，人口開(kāi)始負(fù)增長(zhǎng)了》)

出生率走低，背后因素是多方面的。

其一，二十多年前嚴(yán)厲的生育政策，導(dǎo)致如今育齡婦女人數(shù)大幅減少。

即使放開(kāi)二孩三孩，即使生育意愿不變，也未必能帶動(dòng)出生率的迅速反彈。

其二，生育、養(yǎng)育、教育等成本，成了出生率下滑的助推因素。

畢竟，影響生育的，不只是政策，還有教育、養(yǎng)育等成本，以及父母需要投入的巨大精力。

其三，低欲望社會(huì)蔓延，年輕人連婚都不接了，談何生育?

數(shù)據(jù)顯示，2021年全國(guó)結(jié)婚登記對(duì)數(shù)下降到763.6萬(wàn)對(duì)，連續(xù)八年下降。

這是繼2019年跌破1000萬(wàn)對(duì)，2020年跌破900萬(wàn)對(duì)后的再次下跌，創(chuàng)下歷史新低。

其四，高房?jī)r(jià)是繞不開(kāi)的因素，居住成本高企，讓多生孩子成為奢侈。

在大城市里，生育二孩乃至三孩，至少需要三房或四房作為兜底。

而一套房子動(dòng)輒數(shù)百萬(wàn)乃至上千萬(wàn)，這成了絕大多數(shù)家庭難以承受之重。

生孩送房票，唯一的利好是高收入家庭，讓這些家庭借助房產(chǎn)投資需求來(lái)生育更多孩子。

即使如此，這對(duì)逆轉(zhuǎn)人口基本盤(pán)的作用也是微乎其微。

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