公募REITs正在迎來加速發(fā)展。目前，首批保障性租賃住房REITs項目已被交易所受理。從最新披露的底層資產(chǎn)情況來看，保障性租賃住房項目地理位置優(yōu)越，目前已處于飽和運(yùn)營狀態(tài)，出租率均超過90%。目前還有交通、水利、風(fēng)力發(fā)電場、科技工業(yè)園等多類型基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，爭相通過公募REITs方式進(jìn)行運(yùn)作。

分析人士指出，公募REITs的發(fā)展符合經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展趨勢，目前各方面機(jī)制正在逐步完善成熟。公募REITs起到了盤活存量資產(chǎn)、為新項目投資注入權(quán)益性資金的作用，也能為投資者帶來相對穩(wěn)定的投資回報。投資者應(yīng)重點關(guān)注底層資產(chǎn)屬性，根據(jù)個人風(fēng)險偏好進(jìn)行選擇，不要在二級市場上追高。

底層資產(chǎn)質(zhì)地優(yōu)異

上交所和深交所網(wǎng)站信息顯示，繼5月27日上報后，首批保障性租賃住房REITs項目“中金廈門安居保障性租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金”(下稱“中金廈門安居保障性租賃住房REIT”)和“紅土創(chuàng)新深圳人才安居保障性租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金”(下稱“紅土創(chuàng)新深圳人才安居保障性租賃住房REIT”)，目前均已被受理，進(jìn)入到“問詢”階段。

在申報動態(tài)更新的同時，上述項目的底層資產(chǎn)隨之浮出水面。

根據(jù)招募說明書(草案)，中金廈門安居保障性租賃住房REIT的目標(biāo)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，是位于福建省廈門市集美區(qū)的園博公寓和珩琦公寓。在整體定位方面，這兩處公寓為符合相關(guān)文件認(rèn)定的保障性租賃住房，主要面向廈門市無房的新就業(yè)大學(xué)生、青年人、城市基本公共服務(wù)人員等新市民群體，解決階段性住房困難問題。

具體來看，兩處公寓均于2020年3月竣工，合計建筑面積為19.86萬平方米。其中，園博公寓有2614套房源，截至2022年3月31日的出租率達(dá)99.42%;珩琦公寓有2051套房源，截至2022年3月31日的出租率達(dá)99.11%。兩處公寓目前已處于飽和運(yùn)營狀態(tài)，并且項目房源需求量較大。

紅土創(chuàng)新深圳人才安居保障性租賃住房REIT的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，則為安居百泉閣、安居錦園、保利香檳苑和鳳凰公館4個保障性租賃住房項目，分別位于深圳市福田區(qū)、羅湖區(qū)、大鵬新區(qū)和坪山區(qū)，建筑面積合計13.47萬平方米，共1830套保障性租賃住房及其配套。目前，4個項目已取得保障性租賃住房認(rèn)定書，資產(chǎn)評估值約為11.58億元，主要出租對象是新市民、青年人。

截至2022年3月31日，安居百泉閣項目、安居錦園項目、保利香檳苑項目和鳳凰公館項目保障性租賃住房的出租率分別為99%、99%、100%和98%。招募說明書(草案)指出，4個項目均位于所在區(qū)域的核心地段，周邊配套齊全且均為新建住房，但租金僅為同區(qū)位同品質(zhì)市場住房租金的六折左右，與市場化租賃住房相比，具有顯著的競爭優(yōu)勢。

紅土創(chuàng)新深圳人才安居保障性租賃住房REIT的主要原始權(quán)益人深圳市人才安居集團(tuán)表示，本次項目募集的資金將繼續(xù)投資于深圳的保障性租賃住房建設(shè)，預(yù)計可新增保障性租賃住房2000余套。目前，深圳市人才安居集團(tuán)以絕對控股方式持有的可擴(kuò)募資產(chǎn)預(yù)計投資規(guī)模53.6億元，是本次擬發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs資產(chǎn)估值的4.6倍，未來將有更多的項目作為備選資產(chǎn)，可擴(kuò)募資產(chǎn)儲備充足。

更多項目爭相入場

“公募REITs既是資產(chǎn)證券化的重要載體，也讓老百姓能享受基礎(chǔ)設(shè)施投資帶來的良好現(xiàn)金回報。”信達(dá)澳亞基金總經(jīng)理朱永強(qiáng)指出，從目前情況看，推出的公募REITs產(chǎn)品都是優(yōu)中選優(yōu)的項目。

在華南公募投研人士李貝(化名)看來，公募REITs的持續(xù)推出，不僅會豐富公募市場的產(chǎn)品類型，也有望給中國的大類資產(chǎn)類別補(bǔ)上一個缺口。他對

記者分析說，在中國當(dāng)前約380萬億元的存量基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)中，30%-40%是有經(jīng)營性收入的。以基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)發(fā)行REITs，可以在不增加債務(wù)的情況下收回前期投資，募集的資金可用于歸還其他債務(wù)或補(bǔ)充其他投資項目的資本金，從而降低其資產(chǎn)負(fù)債率。

中國證券報記者梳理發(fā)現(xiàn)，在廣闊市場和政策支持下，公募REITs的大擴(kuò)容，呈現(xiàn)出底層資產(chǎn)日益豐富的態(tài)勢。除了上述提到的租賃住房項目外，目前還有交通、水利、風(fēng)力發(fā)電場、科技工業(yè)園等資產(chǎn)，爭相通過公募REITs方式進(jìn)行運(yùn)作。

以能源類資產(chǎn)為例，國務(wù)院辦公廳近日轉(zhuǎn)發(fā)國家發(fā)展改革委、國家能源局《關(guān)于促進(jìn)新時代新能源高質(zhì)量發(fā)展的實施方案》，該方案指出要豐富綠色金融產(chǎn)品服務(wù)，加大綠色債券、綠色信貸對新能源項目的支持力度，研究探索將新能源項目納入REITs試點支持范圍。

華電國際(600027)電力股份有限公司5月31日公告，該公司擬選取位于浙江省內(nèi)的部分子公司的天然氣熱電聯(lián)產(chǎn)項目作為入池資產(chǎn)，向上交所申請發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。截至2021年12月31日，該資產(chǎn)總額合計約28.05億元，負(fù)債總額合計約16.90億元，2021年營業(yè)收入和利潤合計約為17.56億元和1.35億元(經(jīng)審計)。華電國際表示，發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，可通過資產(chǎn)證券化的方式引入權(quán)益資金，盤活現(xiàn)有發(fā)電資產(chǎn)，實現(xiàn)資產(chǎn)價值重估，減少對傳統(tǒng)債務(wù)融資的依賴，起到改善流動性、降低有息負(fù)債和資產(chǎn)負(fù)債率、優(yōu)化長期資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)等作用。

深交所網(wǎng)站信息顯示，鵬華基金此前上報的公募REITs產(chǎn)品——鵬華深圳能源(000027)清潔能源封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金(簡稱“鵬華深圳能源清潔能源REIT”)，目前處于“已問詢”環(huán)節(jié)。

此外，在水利設(shè)施領(lǐng)域，據(jù)不完全統(tǒng)計，目前正在推動公募REITs的項目，包括黔中水利樞紐、四川發(fā)展國潤水務(wù)、云南灌區(qū)、湖南湘水發(fā)展、福建水投集團(tuán)等。在交通設(shè)施領(lǐng)域，目前正在推動公募REITs的項目，包括國金鐵建重慶渝遂高速公路、華泰紫金江蘇交控高速公路、蘇州市軌道交通一號線、綏遵高速公路等。

在二級市場上不要追高

存量公募REITs二級市場的表現(xiàn)，已成為更多項目爭相入場的底氣所在。

今年4月28日，首只央企高速公路REITs產(chǎn)品——華夏中國交建(601800)REIT上市，單日成交金額與單日漲幅位列同類基金首位。該產(chǎn)品發(fā)行配售比例為0.84%，不僅刷新了公募基金產(chǎn)品配售比例的歷史最低紀(jì)錄，也令該產(chǎn)品成為目前唯一配售比例不足1%的公募基金。數(shù)據(jù)顯示，截至6月5日，12只上市公募REITs成立以來獲得13.64%的平均收益率，其中4只產(chǎn)品收益率超過20%，分別為富國首創(chuàng)水務(wù)REIT(38.27%)、中航首鋼生物質(zhì)REIT(27.63%)、紅土創(chuàng)新鹽田港(000088)倉儲物流REIT(26.63%)、中金普洛斯倉儲物流REIT(21.01%)。

“投資者可持續(xù)的收益回報，主要來源于底層資產(chǎn)良好的收益。”李貝指出，公募REITs在結(jié)構(gòu)上采用了“公募基金+ABS(資產(chǎn)支持證券)的結(jié)構(gòu)”，將80%以上的基金資產(chǎn)投資于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券，并持有其全部份額。同時，基金通過基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券持有基礎(chǔ)設(shè)施項目公司全部股權(quán)，基金管理人則主動運(yùn)營管理基礎(chǔ)設(shè)施項目，以獲取基礎(chǔ)設(shè)施項目租金、收費(fèi)等穩(wěn)定現(xiàn)金流為主要目的，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金額的90%。這些制度設(shè)置，均保證了公募REITs能為投資者帶來相對穩(wěn)定的投資回報。

“公募REITs市場是萬億元級別的市場，符合經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展趨勢，各方面機(jī)制正在逐步完善成熟。其管理方式和一般的二級市場證券資產(chǎn)存在較大差異，允許設(shè)立專業(yè)REITs子公司來開展業(yè)務(wù)，有利于盤活存量資產(chǎn)，進(jìn)而帶來REITs業(yè)務(wù)發(fā)展。”博時基金表示。

紅土創(chuàng)新基金表示，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs作為打通一、二級市場的產(chǎn)品，起到了盤活存量資產(chǎn)、為新項目投資注入權(quán)益性資金的橋梁作用。在相關(guān)政策不斷落地的背景下，無論從國家宏觀經(jīng)濟(jì)層面，還是監(jiān)管機(jī)構(gòu)層面，都希望有更多領(lǐng)域的資產(chǎn)類型擴(kuò)充到公募REITs市場中，從而引入更多增量資金?？梢灶A(yù)計，公募REITs發(fā)展空間巨大，有望成為股票、債券之外的重要融資市場。

在具體產(chǎn)品選擇方面，朱永強(qiáng)說，投資者應(yīng)重點關(guān)注底層資產(chǎn)屬性，和同類型的資產(chǎn)回報率進(jìn)行橫向比較，同時在二級市場上不要追高，而是要根據(jù)個人的風(fēng)險偏好進(jìn)行選擇。華泰證券首席固收分析師張繼強(qiáng)表示，在目前上市的公募REITs產(chǎn)品中，產(chǎn)權(quán)類收入完成率相對較高。但受疫情沖擊、經(jīng)營季節(jié)性等影響，2022年一季度公募REITs產(chǎn)品累計可供分派利潤普遍出現(xiàn)環(huán)比下降態(tài)勢。另外，自6月下旬開始，首批上市的公募REITs部分戰(zhàn)略配售份額將解禁。業(yè)內(nèi)人士提醒，投資者需關(guān)注份額解禁有可能帶來的估值承壓影響，謹(jǐn)慎對待業(yè)績不及預(yù)期、受疫情因素擾動的產(chǎn)品。

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