中南建設(shè)(000961.SZ)再一次為子公司提供擔(dān)保。

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2022年10月19日，中南建設(shè)發(fā)布了關(guān)于為中南建筑提供擔(dān)保的進(jìn)展公告。據(jù)悉，中南建設(shè)全資子公司江蘇中南建筑向建行南通海門支行融資1.9億元，期限12個(gè)月。中南建設(shè)為有關(guān)融資提供連帶責(zé)任擔(dān)保，擔(dān)保金額合計(jì)1.9億元。

圖源：中南建設(shè)公告

2022年8月以來，中南建設(shè)還為平陽錦城、西安元?jiǎng)P、中南安裝等企業(yè)提供擔(dān)保。

雖然從公告來看，這些擔(dān)保是“基于公司業(yè)務(wù)發(fā)展需要”，并且相關(guān)公司“經(jīng)營(yíng)正常，償債能力強(qiáng)”，但是結(jié)合財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來看，降負(fù)債、降杠桿戰(zhàn)略下還屢屢進(jìn)行融資擔(dān)保，或許昭示中南建設(shè)面臨不小的財(cái)務(wù)壓力。

“雙主業(yè)”萎靡，營(yíng)收凈利雙降

疫情蔓延的第三年，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)不光沒能恢復(fù)往日的榮光，甚至還進(jìn)一步衰落。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年上半年，全國商品房銷售面積下降22.2%；銷售額下降28.9%。這種悲觀的市場(chǎng)情緒，很難不對(duì)依賴于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的中南建設(shè)產(chǎn)生負(fù)面影響。

財(cái)報(bào)顯示，2022年上半年，中南建設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)營(yíng)收僅為195.59億元，同比下跌28.56%，占總營(yíng)收的81.04%。

圖源：中南建設(shè)財(cái)報(bào)

與此同時(shí)，因收入確認(rèn)減少，中南建設(shè)的建筑施工業(yè)務(wù)也出現(xiàn)了大幅回撤。2022年上半年，其建筑施工業(yè)務(wù)營(yíng)收41.6億元，同比下跌63.3%，占總營(yíng)收的17.25%。

不僅營(yíng)收下降，受現(xiàn)房庫存去化虧損、疫情、房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整等因素影響，同期中南建設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)以及建筑施工業(yè)務(wù)的核心利潤(rùn)數(shù)據(jù)也進(jìn)一步收窄。其中，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率為10.03%，同比下跌9.03%；建筑施工業(yè)務(wù)的毛利率為4.66%，同比下降3.62%。

更悲觀的是，因市場(chǎng)調(diào)整下，銷售推廣等難度增加，中南建設(shè)也面臨一定的成本壓力。2022年上半年，中南建設(shè)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用以及財(cái)務(wù)費(fèi)用的費(fèi)用率分別同比增加0.86%、0.59%以及2.05%。

“雙主業(yè)”萎靡不振，成本又居高不下，帶來的結(jié)果自然是中南建設(shè)整體的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)大幅縮水。

財(cái)報(bào)顯示，2022年上半年，中南建設(shè)總營(yíng)收為241.35億元，同比下跌37.28％；歸母凈利潤(rùn)為-16.15億元，同比下跌192.41%；整體毛利率僅為9.72%，創(chuàng)2008年以來最低記錄。

圖源：中南建設(shè)財(cái)報(bào)

降負(fù)債、降杠桿的另一面

從商業(yè)公司健康成長(zhǎng)的角度來看，中南建設(shè)上半年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)無疑是“寒氣”逼人。但值得注意的是，2022年的中國房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)下行，這也意味著，相較于規(guī)模和增長(zhǎng)，穩(wěn)住現(xiàn)金流，才是房企的第一要?jiǎng)?wù)。

財(cái)報(bào)顯示，2022年上半年，因平衡資金壓力以及運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，中南建設(shè)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流入467.7億元，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為48.1億元，同比增加99.4%，已連續(xù)五年為正。

在此基礎(chǔ)上，中南建設(shè)也不斷向“三道紅線”靠攏。截止2022年6月末，中南建設(shè)凈負(fù)債率85.19%，對(duì)比2021年末降低7.58%；扣除預(yù)收賬款后的負(fù)債率為79.10%，對(duì)比2021年末降低 1.42%；扣除受限資金后的現(xiàn)金短債比0.61，僅比2021年末增加1%。

這顯然離不開 中南建設(shè)持續(xù)堅(jiān)持降負(fù)債、降杠桿的發(fā)展戰(zhàn)略。拆分來看，2022年上半年，中南建設(shè)短期借款、應(yīng)付票據(jù)、長(zhǎng)期借款均有不同服務(wù)的收窄。

比如，截止2022年中，中南建設(shè)短期借款以及一年以內(nèi)的有息負(fù)債僅合計(jì)194.9億元，對(duì)比2021年末減少了45.8億元。

不過值得注意的是，在負(fù)債降低的同時(shí)，中南建設(shè)卻屢屢為子公司提供融資擔(dān)保。

官方資料顯示，截止2022年10月，中南建設(shè)及控股子公司對(duì)外擔(dān)保余額為464.63億元，占公司最近一期經(jīng)審計(jì)歸屬上市公司股東的股東權(quán)益的198.44%。其中公司及控股子公司對(duì)合并報(bào)表外主體提供的擔(dān)保余額為77.82億元，占公司最近一期經(jīng)審計(jì)歸屬上市公司股東的股東權(quán)益的33.24%。

在公告中，中南建設(shè)提醒投資者“關(guān)注有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)”，這其實(shí)也在暗示中南建設(shè)擔(dān)保的債務(wù)企業(yè)償債能力一般。以開頭提到的江蘇中南建筑為例，2022年上半年，其凈利潤(rùn)為-8.13億元，負(fù)債率為86.6%。

圖源：中南建設(shè)公告

對(duì)此，知名財(cái)經(jīng)評(píng)論人董翔曾表示，“公司為子公司擔(dān)保不做財(cái)務(wù)報(bào)表體現(xiàn)，只在有關(guān)信息批露中作為‘或有負(fù)債’批露，只有債務(wù)人逾期還款，才會(huì)成為公司的負(fù)債。 ”

由此來看，在房地產(chǎn)融資政策收緊，而房市遇冷，又難以提高周轉(zhuǎn)率的背景下，中南建設(shè)只能在被收緊的融資渠道之外另辟蹊徑地找錢，以減少財(cái)務(wù)壓力。

中南建設(shè)難以再現(xiàn)往昔的榮光

中南建設(shè)現(xiàn)階段最大的希望，或許是在不影響公司核心財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，通過擔(dān)保融資，熬過中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的寒冬。

但問題是，即便有辦法解決短期的金融問題，從中長(zhǎng)期來看，土地和人口問題，也決定了中國房地產(chǎn)市場(chǎng)即將觸頂。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年，中國土地成交價(jià)款為17756億元，同比增長(zhǎng)2.8%，房地產(chǎn)新開工面積下降11.4%。2021年1-11月，土地購置費(fèi)（計(jì)入開發(fā)投資）同比微跌0.6%。

土地成交價(jià)款增長(zhǎng)，土地購置費(fèi)保持在高位，并且新開工下降，意味著大量土地并未開發(fā)。

土地沒有得到有效開發(fā)，一方面固然與整體的經(jīng)濟(jì)大盤承壓有關(guān)；另一方面，或許也與需求端銳減有聯(lián)系。

當(dāng)前，中國正面臨出生率不斷降低，老齡化程度不斷加深的挑戰(zhàn)。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年末，中國總?cè)丝跒?4.12億人，同比僅增加48萬人。人口自然增長(zhǎng)率為0.34‰，同比下降1.11%；60歲及以上人口以及65歲及以上人口比重，分別同比增長(zhǎng)0.2%以及0.7%。這也意味著中國房地產(chǎn)市場(chǎng)很難再有人口紅利可供挖掘。

整體來看，截止2021年末，中國常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到64.72%。橫向?qū)Ρ仁澜玢y行的數(shù)據(jù)，2020年，美國、英國和德國的城市化率分別為83%、84%和77%。

中國金融四十人論壇學(xué)術(shù)顧問黃奇帆認(rèn)為，“中國的城市化率已經(jīng)到了65%了，幾乎等同于美國、歐洲……所以城市化再往上也就5、6個(gè)點(diǎn)的上升空間。”

中南建設(shè)的財(cái)報(bào)也契合中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體走向。2022年9月，中南建設(shè)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額47.8億元，銷售面積41.5萬平方米。1-9月累計(jì)合同銷售金額477.3億元，銷售面積401.6萬平方米，同比分別減少68.9%和64.0%。

2022年1-9月，中南建設(shè)建筑業(yè)務(wù)新承接（中標(biāo)）項(xiàng)目預(yù)計(jì)合同總金額34.1億元，同比減少82.1%。 新項(xiàng)目后繼乏力，不光給中南建設(shè)擔(dān)保的債務(wù)企業(yè)帶來一定的還款壓力，更意味著中南建設(shè)很難再持續(xù)成長(zhǎng)。

事實(shí)上，資本市場(chǎng)已經(jīng)開始冷靜看到中南建設(shè)。截止2022年10月20日收盤，中南建設(shè)的股價(jià)僅為2.19元/股，相較于疫情前11元/股左右的高點(diǎn)，下跌了80%左右。

中南集團(tuán)創(chuàng)始人陳錦石曾表示， “不能再用以往野蠻式高速增長(zhǎng)的觀點(diǎn)看待房地產(chǎn)……要穩(wěn)字當(dāng)頭活下來，目前我們是這么一個(gè)宗旨”。

但對(duì)外擔(dān)保余額464.63億元，真的夠穩(wěn)嗎？

關(guān)鍵詞： 中南建設(shè) 上市公司