房地產(chǎn)市場(chǎng)中追求“安居”的剛需消費(fèi)者普遍關(guān)心的，正是：如何避免以抄底為由杠桿入市，順利買到心中的Dream house。

【資料圖】

2022年，法拍房成了樓市熱點(diǎn)?；ヂ?lián)網(wǎng)浪潮下，昔日非標(biāo)產(chǎn)品已完成教育市場(chǎng)的過(guò)程，成為普通購(gòu)房者觸手可及的渠道。

在廣西北海，一名想逃離大城市的B站UP主，在這座濱海小城花了8萬(wàn)元買下一套小房子。在微信交流群里，成功買下房源的人樂(lè)于分享“薅羊毛”攻略，“買到即賺到”的字眼持續(xù)吸引著意向購(gòu)房者。

當(dāng)房產(chǎn)炒作泡沫退去，回歸居住屬性，買房人以此為標(biāo)準(zhǔn)，重新審視法拍房。與此同時(shí)，數(shù)百萬(wàn)房產(chǎn)涌上貨架，以低價(jià)為噱頭誘惑著想“撿漏”的買房人。

“法拍房能不能買”的問(wèn)題，每天都有新答案。

贊同者認(rèn)為，房?jī)r(jià)下行周期給予買房人低價(jià)上車的機(jī)會(huì)，而法拍房正是進(jìn)入樓市的門(mén)檻，應(yīng)抓緊抄底。反對(duì)者認(rèn)為，命運(yùn)饋贈(zèng)的禮物，早已在暗中標(biāo)好了價(jià)格。法拍房天然帶著風(fēng)險(xiǎn)，看似省錢(qián)的渠道，或許需要花更多錢(qián)買教訓(xùn)。

在關(guān)注法拍房的群體中，我們看到了多元的生活樣本。在尋找“此心安處”的路上，無(wú)論是敢于野性消費(fèi)的下單人，還是為了尋找松弛感果斷止損的悔拍者，都用行動(dòng)描繪出他們所向往的生活的模樣。

無(wú)論是沖還是退，他們都在普通人所不敢涉獵的領(lǐng)域里邁開(kāi)步伐，成為外界觀察樓市起伏的最佳窗口。

陷阱or餡餅？

“天上不是沒(méi)有餡餅，而是你要知道哪里有餡餅?！痹谫I法拍房這件事上，陳琤對(duì)此深信不疑。

2022年5月10日上午9點(diǎn)半，陳琤設(shè)置的鬧鐘準(zhǔn)時(shí)響了。半個(gè)小時(shí)后，他將確認(rèn)人生中最大的一筆訂單——法拍房。他每分鐘刷新一次頁(yè)面，生怕錯(cuò)過(guò)開(kāi)拍時(shí)間，也擔(dān)心競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手將競(jìng)價(jià)。

從決定買法拍房到下單，陳琤只用了1周時(shí)間，推動(dòng)野性消費(fèi)的原因只有一個(gè)：對(duì)房子知根知底。

4月底，陳琤在小區(qū)閑逛時(shí)無(wú)意發(fā)現(xiàn)，家樓下的房門(mén)貼著拍賣公告。2021年，該房源曾一拍流拍，二拍起拍價(jià)為一拍的8折。綜合算下來(lái)，該房源價(jià)格為市場(chǎng)價(jià)的6折左右。

在與保安和鄰居多方打聽(tīng)下，原業(yè)主幫做生意的弟弟擔(dān)保，后因弟弟生意失敗而賠上房產(chǎn)。目前，房源已沒(méi)人居住，且未發(fā)生過(guò)兇案。一番了解過(guò)后，阻礙大多數(shù)人買法拍房的兩大因素——交付和風(fēng)水，均被掃除。

萬(wàn)事俱備，只差下單。在與法院工作人員反復(fù)確認(rèn)后，陳琤得知，原房主或租客對(duì)房源具有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，需提前到法院提交相關(guān)材料申請(qǐng)。考慮到房產(chǎn)為原業(yè)主自住，且原業(yè)主無(wú)力支付房?jī)r(jià)，最有競(jìng)爭(zhēng)力的對(duì)手也已棄權(quán)。

開(kāi)拍之前的周末，陳琤特意去周邊的寺廟求簽。開(kāi)拍當(dāng)天，共有4名競(jìng)拍者參與競(jìng)買，在經(jīng)過(guò)37輪來(lái)回出價(jià)后，陳琤如愿拍下房源，價(jià)格為市場(chǎng)價(jià)的6.5折左右。

“全程緊張到不敢上廁所，生怕對(duì)手出價(jià)。每次出價(jià)都很糾結(jié)，也怕自己出得太高對(duì)手不接價(jià)，到時(shí)也要拍大腿?！被叵肫鸶?jìng)拍過(guò)程，陳琤用了一句話來(lái)總結(jié)：在對(duì)手的底價(jià)區(qū)間瘋狂試探，本質(zhì)上是一場(chǎng)激烈的心理博弈戰(zhàn)。

首戰(zhàn)告捷，一系列流程工作等待開(kāi)啟。

拍賣次日，法院工作人員即告知買家，需要在一周內(nèi)將首付款存進(jìn)指定賬戶，3天內(nèi)即可收到電子憑證。此后即是正常的按揭流程，準(zhǔn)備收入流水、收入證明、征信報(bào)告等。簽署一份份合同后，陳琤笑稱自己成為了一位“簽名工具人”。

拍賣、按揭、交房，整個(gè)流程只用了兩個(gè)月。今年7月，設(shè)計(jì)師團(tuán)隊(duì)已經(jīng)進(jìn)場(chǎng)量房。如今，房子裝修已經(jīng)進(jìn)入尾聲，即將在今年最后一天完成入宅儀式。

如今，陳琤已計(jì)劃好未來(lái)的日子——工作結(jié)束后到樓上的爸媽家蹭飯喝湯，酒足飯飽后回到自己的小空間里，過(guò)著不被念叨的夜間生活。最讓陳琤感到踏實(shí)的，是買房即收房。

在陳琤看來(lái)，這份平靜的圖景來(lái)源于自己的冒險(xiǎn)，必要時(shí)成為少數(shù)人中的一個(gè)也未嘗不可。在外界看來(lái)，法拍房與風(fēng)險(xiǎn)強(qiáng)捆綁，但若只是擔(dān)心風(fēng)險(xiǎn)而不切實(shí)際地調(diào)查，可能會(huì)錯(cuò)過(guò)一次“撿漏”的機(jī)會(huì)。錯(cuò)過(guò)，或許才是最大的風(fēng)險(xiǎn)。

法拍房，是不是一種虛假繁榮？

5折抄底、無(wú)門(mén)檻購(gòu)房……法拍房中介的這類營(yíng)銷話術(shù)，很難打動(dòng)偏好低風(fēng)險(xiǎn)投資的年輕人?！胺孔〔怀础敝拢孔拥木幼〗嵌韧癸@，更多年輕人想在房產(chǎn)上找到松弛感。自帶風(fēng)險(xiǎn)屬性的法拍房，在備選清單中被不斷后置。

中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)顯示，截至目前，共有331份文書(shū)涉及法拍房糾紛，涉及委托服務(wù)、交付驗(yàn)收、房屋質(zhì)量等問(wèn)題。

苦于分不清陷阱和餡餅的張曉，選擇及時(shí)止損。

今年年初，她在阿里法拍網(wǎng)上相中位于廣州市花都區(qū)的一處房源，并交了保證金。在房產(chǎn)詳情頁(yè)處，她發(fā)現(xiàn)房源仍帶租約，且房屋現(xiàn)在仍有人居住的痕跡，經(jīng)勘察證明情況屬實(shí)。出于對(duì)交付問(wèn)題的擔(dān)心，張曉最終未出價(jià)，損失了保證金。

“買賣不破租賃，如果買下來(lái)后原租客不肯搬走，我沒(méi)有信心保證房子能到我手上?！痹谡劶盎谂脑驎r(shí)，張曉坦言。

在張曉看來(lái)，法拍房最大的優(yōu)點(diǎn)是可以確定產(chǎn)權(quán)，即購(gòu)買過(guò)后產(chǎn)權(quán)屬于拍賣者。但房子是用來(lái)住的，買房是為了享受，如果房產(chǎn)存在風(fēng)險(xiǎn)，就沒(méi)有必要花巨資賭一個(gè)不確定性。畢竟，與折價(jià)部分相比，實(shí)打?qū)嵉氖赘恫攀谴箢^。

同樣被風(fēng)險(xiǎn)勸退的購(gòu)房者林佳，則在蹲法拍房的過(guò)程中成為一名“吃瓜群眾”。

自從關(guān)注法拍房以后，林佳加入了多個(gè)交流社群。據(jù)林佳觀察，法拍房市場(chǎng)出現(xiàn)了兩個(gè)明顯的現(xiàn)象：房源增加、流拍現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮。

“我印象最深的是，有投資客買入深圳的學(xué)區(qū)房，買的時(shí)候單價(jià)超過(guò)23萬(wàn)。后來(lái)深圳大學(xué)區(qū)制落地，加上調(diào)控升級(jí)，總價(jià)跌了幾百萬(wàn)，拿出來(lái)拍賣還沒(méi)人接盤(pán)?！?/p>

林佳介紹道，上述房源為“老破小”小區(qū)，基本上沒(méi)有人買來(lái)自住。學(xué)區(qū)房泡沫破裂之后，房源價(jià)格大跌，炒房客資金斷裂只能虧本拍賣。

無(wú)人問(wèn)津的天價(jià)學(xué)區(qū)房。/受訪者供圖

一組數(shù)據(jù)佐證了林佳的判斷。阿里拍賣統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，2021年全年法拍房掛拍75.82萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)13.2%，阿里拍賣網(wǎng)站上的房產(chǎn)總標(biāo)的物累計(jì)數(shù)量就達(dá)到了300萬(wàn)套。今年3月，這個(gè)數(shù)字變成310萬(wàn)套。其中，破產(chǎn)資產(chǎn)標(biāo)的物為9.4萬(wàn)套、訴訟資產(chǎn)標(biāo)的物為296萬(wàn)套。

《司法拍賣不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)白皮書(shū)》顯示，2021年，全國(guó)法拍房平均成交折價(jià)率（成交價(jià)/評(píng)估價(jià)）為0.85，流拍率達(dá)到80%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于20%的成交率。

在法拍房市場(chǎng)，見(jiàn)證命運(yùn)的無(wú)常

每套法拍房背后，都有一個(gè)故事。企業(yè)家創(chuàng)業(yè)失敗賣房抵債、投資客低價(jià)甩貨、賭徒豪賭一夜敗光家產(chǎn)……法拍房中介樂(lè)于講述這些教訓(xùn)，吸睛的同時(shí)也埋藏著潛臺(tái)詞：教訓(xùn)越慘烈，折價(jià)空間越大。

作為故事的挖掘者和傳播者，邱山也是故事本身。

邱山是深圳資深房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，于2007年入行，經(jīng)歷了深圳樓市從低谷到高峰再到低谷的3個(gè)周期。

利用信息差低買高賣，是房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人賺得第一桶金的不二秘訣。2015年之前，房產(chǎn)交易尚未互聯(lián)網(wǎng)化，房產(chǎn)中介會(huì)合伙將優(yōu)質(zhì)房源“吃下”，再“出貨”給賣家，一買一賣間即有數(shù)十萬(wàn)差價(jià)落袋。

隨著限購(gòu)升級(jí)、交易透明化，常規(guī)房產(chǎn)操作空間減少，邱山將目光瞄準(zhǔn)了法拍房市場(chǎng)。

2017年，深圳法拍房現(xiàn)場(chǎng)。/受訪者供圖

讓邱山印象最深的拍賣，發(fā)生于2017年。

彼時(shí)，浙江溫州籍商人名下的房產(chǎn)被擺上貨架。在走上法拍路之前，該名商人曾高額貸款助推公司上市，但因經(jīng)營(yíng)不善導(dǎo)致資金鏈破裂。該名商人名下的4套房產(chǎn)，以單價(jià)不到5萬(wàn)元成交。此后，該房產(chǎn)市場(chǎng)掛牌價(jià)曾超過(guò)20萬(wàn)元/平方米。

邱山不禁感慨，每套豪宅拍賣的背后，都是一個(gè)企業(yè)的興衰史。若是該名商人撐過(guò)去，等待房產(chǎn)升值，或許不至于導(dǎo)致房產(chǎn)被拍賣。若不是加杠桿投資，便不會(huì)有后面一系列悲劇的發(fā)生。

法拍房市場(chǎng)充滿了信息差，這正是邱山所看到的商機(jī)。2016年，他成立了法拍房代拍公司，服務(wù)范圍包括房屋盡調(diào)、價(jià)格測(cè)算、房產(chǎn)代拍和資金周轉(zhuǎn)貸款等。

隨著房源增加，法拍房代拍行業(yè)迎來(lái)爆發(fā)式增長(zhǎng)。天眼查數(shù)據(jù)顯示，截至目前，全國(guó)共有1365家法拍房代拍公司，近1年成立的公司共有140家，成立時(shí)間5~10年的公司為56家。

據(jù)邱山觀察，法拍房市場(chǎng)正處于從野蠻生長(zhǎng)走向?qū)I(yè)發(fā)展的階段。

據(jù)其介紹，法拍房起源于2012年，是由杭州市蕭山區(qū)人民法院處置執(zhí)行的住宅抵押物，在阿里拍賣上成交，拉開(kāi)了中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)司法拍賣的歷史序幕。

如今，法拍房已經(jīng)逐漸被市場(chǎng)接受。從最初的只有少數(shù)玩家的賽道，變成了普通人也能夠得著的領(lǐng)域。

“但需要注意的是，隨著玩家越來(lái)越多，法拍房的盈利空間也越來(lái)越小。炒作者多了起來(lái)，有時(shí)法拍房的價(jià)格甚至高于市場(chǎng)價(jià)，不少購(gòu)房者交了智商稅還不知道?！鼻裆浇ㄗh，有意購(gòu)買法拍房的買家應(yīng)提前設(shè)定底價(jià)，避免在拍賣時(shí)激情出價(jià)。

廣東華商律師事務(wù)所周爭(zhēng)鋒律師對(duì)此表示贊同。

周爭(zhēng)鋒提醒道，如果是出于自住需求，建議不買法拍房。

首先，法拍房的核心是金融，如果是居家自用而非投資需求，沒(méi)有必要購(gòu)買自帶風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)品，有些風(fēng)險(xiǎn)避無(wú)可避。其次，當(dāng)前法拍房已經(jīng)商業(yè)化，代拍公司已為客戶做了優(yōu)劣勢(shì)篩選，普通人的專業(yè)能力難以與之匹敵。

在成熟的市場(chǎng)里，法拍房沒(méi)有太大的盈利空間；而在三四線城市里，法拍房則有巨大風(fēng)險(xiǎn)，建議小白避坑。

周爭(zhēng)鋒指出，交付和稅費(fèi)是法拍房最大的暗雷。正常房源的個(gè)稅為3%，若是繼承、贈(zèng)與、離婚析產(chǎn)和直系親屬原登記價(jià)過(guò)戶后的房子，有些地方對(duì)此類房產(chǎn)個(gè)稅征收為20%。如果不理解當(dāng)?shù)氐亩愂罩贫龋赡軇傎I入就損失了17%的利潤(rùn)。

此外，物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等隱性問(wèn)題，也是購(gòu)房者常容易忽視的問(wèn)題，但真正落地到交易上，上述費(fèi)用都是不小的支出，建議購(gòu)房者理性選擇。

法拍房走向大眾，與法律制度不斷完善息息相關(guān)。困擾購(gòu)房者多年的交付問(wèn)題，在多方的努力下得到解決方案。

最高人民法院2021年12月21日對(duì)外發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步完善執(zhí)行權(quán)制約機(jī)制 加強(qiáng)執(zhí)行監(jiān)督的意見(jiàn)》?！兑庖?jiàn)》第18條規(guī)定，拍賣財(cái)產(chǎn)為不動(dòng)產(chǎn)且被執(zhí)行人或者他人無(wú)權(quán)占用的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法負(fù)責(zé)騰退，不得在公示信息中載明“不負(fù)責(zé)騰退交付”等信息。

如果仔細(xì)閱讀拍賣須知，會(huì)發(fā)現(xiàn)各地法院已形成體系化的信披模式，大到購(gòu)房政策、稅費(fèi)清單，小到戶型結(jié)構(gòu)、水電明細(xì)，均悉數(shù)對(duì)外展示。信息透明化加大了炒房客的機(jī)會(huì)成本，勸退投機(jī)者的同時(shí)給予更多普通人選擇的機(jī)會(huì)。

當(dāng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于去杠桿、保剛需的更替階段。杠桿玩家賣房離場(chǎng)后，剛需購(gòu)房者接過(guò)接力棒，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)資源的有效調(diào)配，讓房子回歸到真正有居住需求的買家手中。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2021年，各地房地產(chǎn)調(diào)控政策高達(dá)651次，其中，打擊炒房行為是政策調(diào)控的重中之重。2021年前9個(gè)月，各地房地產(chǎn)調(diào)控政策超500次，降低利率、減少稅費(fèi)為政策主線。

回頭看，陳琤、張曉和林佳，代表的正是房地產(chǎn)市場(chǎng)中追求“安居”的剛需消費(fèi)者。他們普遍關(guān)心的問(wèn)題，正是：如何避免以抄底為由杠桿入市，順利買到心中的Dream house。

讓法拍房成為一種選擇，正是政策給予大眾的另一種“買房自由”。置身于調(diào)控周期中的個(gè)體，都在用行動(dòng)推動(dòng)著樓市向住有所居邁進(jìn)。

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