圖源：視覺(jué)中國(guó)

(資料圖)

開(kāi)年以來(lái)，在樓市多重政策利好下，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始逐漸復(fù)蘇，不少地區(qū)樓市回溫跡象明顯。國(guó)統(tǒng)局發(fā)布的2月70城商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)也印證了這一趨勢(shì)，70城新房房?jī)r(jià)指數(shù)在連續(xù)下跌17個(gè)月后止跌，出現(xiàn)首次由負(fù)轉(zhuǎn)正，一二線城市新房與二手房?jī)r(jià)格均實(shí)現(xiàn)環(huán)比上漲，三線城市二手房環(huán)比持平外，新房?jī)r(jià)格也實(shí)現(xiàn)上漲。

在樓市穩(wěn)步向好的大背景下，文旅地產(chǎn)熱度也在不斷提升。年前一條#1家8口到三亞過(guò)年嫌房租貴直接買房#話題登頂微博熱搜，不少網(wǎng)友在感嘆“貧窮限制想象力”的同時(shí)，也將三亞樓市再度推到臺(tái)前。不過(guò)相較于三亞，2022年以來(lái)，西雙版納接棒成為了文旅地產(chǎn)大熱城市。

據(jù)了解，春節(jié)前后西雙版納樓市開(kāi)啟“狂飆”模式，有樓盤(pán)成交量暴漲900%，售樓部人滿為患，大年初一還曾出現(xiàn)多個(gè)樓盤(pán)臨時(shí)封盤(pán)漲價(jià)現(xiàn)象。熱門(mén)樓盤(pán)即使在人流量回落的情況下，一天也能賣出15-20套房。據(jù)當(dāng)?shù)匾晃环慨a(chǎn)知情人士透露，版納銷售模式主要依靠渠道商，今年1月，有渠道經(jīng)紀(jì)光提成就拿了近30萬(wàn)，比開(kāi)發(fā)商中層一年的收入還要高。

文旅地產(chǎn)素有“十個(gè)地產(chǎn)九個(gè)坑”的說(shuō)法，不過(guò)，西雙版納樓市的爆火，著實(shí)讓不少人看到了文旅地產(chǎn)復(fù)蘇的希望。但就目前國(guó)內(nèi)文旅地產(chǎn)而言，西雙版納只是個(gè)例？還是整個(gè)市場(chǎng)已經(jīng)迎來(lái)了全面回暖？

以價(jià)換量？西雙版納樓市“狂飆”

三年的出游需求在疫情防控政策調(diào)整后，徹底開(kāi)閘釋放。據(jù)西雙版納州文化和旅游局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，春節(jié)期間西雙版納州接待游客271.75萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)554.51%。

出游熱隨之也帶來(lái)了當(dāng)?shù)貦C(jī)票和酒店住宿等價(jià)格水漲船高，據(jù)攜程APP顯示，普通平價(jià)的連鎖酒店入住一晚價(jià)格最低都要四位數(shù)，而淡季只要100-300不等，機(jī)票價(jià)格更是翻倍上漲。甚至有當(dāng)?shù)胤繓|直言：春節(jié)一個(gè)月的租金都能趕上房子一年的月供了。

旅游行業(yè)的復(fù)蘇不僅拉動(dòng)了地方經(jīng)濟(jì)回溫，更帶動(dòng)了西雙版納樓市行情的復(fù)蘇和上漲。據(jù)克而瑞報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，2023年1月西雙版納成交面積達(dá)20.87萬(wàn)平方米，成交量領(lǐng)跑地州城市，創(chuàng)近13個(gè)月成交峰值，同比2022年1月漲幅27%，環(huán)比2022年12月漲幅41.5%。

圖源：克而瑞云南

當(dāng)?shù)啬持科箐N售人員稱：“今年春節(jié)前后，售樓部用爆滿來(lái)形容一點(diǎn)不為過(guò)，我們幾乎能從早上一直能忙到晚上，客戶多的接待不過(guò)來(lái)。甚至很多樓盤(pán)還會(huì)臨時(shí)封盤(pán)漲價(jià)，漲價(jià)區(qū)間在1000元/平方米-2000元/平方米不等。但即使?jié)q價(jià)都絲毫擋不住客戶購(gòu)房的熱情，行情好的時(shí)候一天都能開(kāi)30-40單?！?/p>

從項(xiàng)目來(lái)看，據(jù)克而瑞云南數(shù)據(jù)，1月份西雙版納住宅銷售套數(shù)TOP10排行中，時(shí)光玉林項(xiàng)目位居榜首，成交484套，這也意味著平均每天能成交大概16套，其他項(xiàng)目備案成交量也都在80套以上。不止熱門(mén)樓盤(pán)，就連距離市區(qū)偏遠(yuǎn)、沒(méi)有公共交通、出行不便的安納西小鎮(zhèn)也并未受到市場(chǎng)冷落，該樓盤(pán)銷售人員稱：“有客戶前面看好的房子在還在猶豫要不要出手的時(shí)候可能就會(huì)被別人‘捷足先登’，沒(méi)辦法，最近行情就是這樣，房子不等人”。

從來(lái)訪數(shù)據(jù)看，2023年春節(jié)西雙版納整體來(lái)訪漲幅達(dá)73%，單周來(lái)訪300以上。其中萬(wàn)科曼西緹筑、保利雨林瀾山來(lái)訪同比漲幅300%以上，有曼西緹筑工作人員稱，“現(xiàn)在不是賣不賣的問(wèn)題，是沒(méi)房可賣，1月份賣了3年的庫(kù)存，現(xiàn)在供不出貨！”

不過(guò)，盡管不少樓盤(pán)有漲價(jià)行為，但是整體來(lái)看，西雙版納1月份成交均價(jià)仍低于前一個(gè)月，甚至還低于去年淡季5-9月份的成交均價(jià)，以價(jià)換量跡象明顯。

春節(jié)期間，西雙版納各項(xiàng)目還有各種優(yōu)惠折扣活動(dòng)，優(yōu)惠力度均在10-13%，有的還會(huì)在此基礎(chǔ)上疊加1-2個(gè)點(diǎn)的特價(jià)房?jī)?yōu)惠。并且在售項(xiàng)目來(lái)訪認(rèn)購(gòu)備注中，降價(jià)促銷項(xiàng)目也占到半數(shù)以上。

不過(guò)總體來(lái)說(shuō)，西雙版納這一波春節(jié)上漲行情也不止是以價(jià)換量，還有經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和旅游行業(yè)回暖等因素影響。更有項(xiàng)目方精準(zhǔn)把握客戶需求，加推小面積低總價(jià)戶型，拉低購(gòu)房總價(jià)門(mén)檻，數(shù)據(jù)顯示，面積在70平方米以下，總價(jià)在40萬(wàn)以下的項(xiàng)目最受客戶歡迎，成為成交的主力戶型，這些因素都促進(jìn)了當(dāng)?shù)貥鞘谢嘏?/p>

個(gè)例還是縮影，國(guó)內(nèi)文旅地產(chǎn)迎來(lái)全面復(fù)蘇？

西雙版納樓市爆火，文旅地產(chǎn)回溫信號(hào)凸顯，再度引發(fā)業(yè)界對(duì)文旅市場(chǎng)的關(guān)注：國(guó)內(nèi)文旅地產(chǎn)市場(chǎng)是否已迎來(lái)全面復(fù)蘇？

目前，國(guó)內(nèi)文旅地產(chǎn)多依賴自然資源，大部分文旅地產(chǎn)項(xiàng)目以氣候、山地、湖海作為賣點(diǎn)，分布區(qū)域也主要在環(huán)渤海、長(zhǎng)三角、閩三角、珠海、海南和西南等六大區(qū)域。近幾年，西南和兩廣區(qū)域文旅地產(chǎn)勢(shì)頭發(fā)展相當(dāng)猛，如前文我們所講的西雙版納就是地處西南區(qū)域，還有兩廣區(qū)域廣西的北海，都成為繼海南之后文旅地產(chǎn)發(fā)展不錯(cuò)的城市。

不過(guò)，西雙版納樓市的繁榮并不能意味著國(guó)內(nèi)文旅地產(chǎn)市場(chǎng)的全面復(fù)蘇。以國(guó)內(nèi)熱門(mén)首選的旅游城市三亞為例，相比西雙版納，三亞春節(jié)期間的樓市熱度則遜色不少。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2023年1月，三亞新房成交907套，雖高于2022年旺季9月和10月的311套和841套，但是同比2022年1月的1323套，減少超三成，環(huán)比12月減少52%。成交面積和成交金額方面，同比也都減少三成左右，環(huán)比分別降49%和36%。

2月三亞的新房成交套數(shù)雖增至1441套，實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)翻倍，環(huán)比增幅58.88%，但成交價(jià)格卻同比下跌10.43%，環(huán)比跌6.64%。此外，根據(jù)國(guó)統(tǒng)局發(fā)布的2023年1月和2月70城市商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)，1月，三亞市新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)同比下降1.2%，2月同比下降0.6%。因此與其說(shuō)樓市復(fù)蘇，倒不如說(shuō)是反彈更為貼切。

圖源：中指數(shù)據(jù)

海濱城市北海因其優(yōu)越的位置優(yōu)勢(shì)和四季皆宜的氣候，近幾年也深受游客歡迎，2023年春節(jié)，北海旅游市場(chǎng)火爆，全市累計(jì)接待游客186.16萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)83.2%，較疫情前2019年同比增長(zhǎng)34%，春節(jié)期間當(dāng)?shù)貦C(jī)場(chǎng)旅客吞吐量也創(chuàng)近三年新高。

本地旅游業(yè)的發(fā)展與復(fù)蘇確實(shí)給當(dāng)?shù)貥鞘袔?lái)了翻倍的成交量，據(jù)北海房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)，今年1-2月北海市新建商品住房網(wǎng)簽量共計(jì)3080套，同比增長(zhǎng)接近59%，對(duì)應(yīng)面積26.92萬(wàn)平方米，同比也增長(zhǎng)六成左右。

盡管今年北海樓市回溫明顯，但據(jù)當(dāng)?shù)胤科箐N售人員稱，“疫情近2-3年來(lái)，北海房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯了下跌，下跌幅度達(dá)35%-40%。目前市場(chǎng)處于有量無(wú)價(jià)的狀態(tài)，價(jià)格還跟之前差不多，個(gè)別樓盤(pán)可能會(huì)漲1%-2%。”事實(shí)確實(shí)如此，春節(jié)雖讓北海樓市在短期內(nèi)有了明顯起色，但其價(jià)格仍原地踏步，據(jù)國(guó)統(tǒng)局?jǐn)?shù)據(jù)，北海1月和2月新房?jī)r(jià)格同比分別下跌9.8%和7.3%。

因此，西雙版納樓市的火熱并不能充分說(shuō)明國(guó)內(nèi)文旅地產(chǎn)已迎來(lái)全面復(fù)蘇?？硕鹕搪梦目偨?jīng)理馬洪波也指出：“只是局部產(chǎn)生了一些回暖跡象，這三年其實(shí)壓抑了很多需求，比如一些旅游目的地，可能出現(xiàn)了一些需求壓抑后的釋放，但達(dá)不到全面回暖。三年積累下來(lái)的需求，現(xiàn)在哪怕只釋放30%-50%，也已足夠在一定階段上支持市場(chǎng)的火爆了?！?/p>

筆者同樣認(rèn)為，目前文旅地產(chǎn)全面回溫還需時(shí)日。疫情阻斷的剛性需求或許會(huì)導(dǎo)致局部市場(chǎng)回彈，但整體來(lái)看，國(guó)內(nèi)文旅市場(chǎng)復(fù)蘇可能會(huì)受到客流量、樓市政策差異、地區(qū)房?jī)r(jià)、地區(qū)交通醫(yī)療等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和物價(jià)及項(xiàng)目?jī)?yōu)惠活動(dòng)等因素影響，呈現(xiàn)地區(qū)性差異化表現(xiàn)。如長(zhǎng)三角區(qū)域的浙江和江蘇的文旅地產(chǎn)項(xiàng)目，若要達(dá)到西雙版納的復(fù)蘇程度恐有難度，這些地方雖具備優(yōu)越的地理位置和自然資源，但相較于西雙版納、北海和三亞，氣候優(yōu)勢(shì)明顯不足，文旅屬性也相對(duì)較弱，且房?jī)r(jià)和物價(jià)水平相較于后者也并無(wú)優(yōu)勢(shì)，客戶購(gòu)買意愿不會(huì)很高。

三亞雖有區(qū)位和氣候優(yōu)勢(shì)，文旅屬性較強(qiáng)，但其近幾年推出的限購(gòu)限售政策對(duì)外地人并不友好。據(jù)海南省2018年出臺(tái)的全域房地產(chǎn)限購(gòu)政策，非海南省戶籍購(gòu)房必須繳納累計(jì)24個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明方可獲得購(gòu)房資格。雖然相比此前60個(gè)月的社保繳納要求有所降低，但也確實(shí)將不少外地購(gòu)房者堵在了“門(mén)外”，導(dǎo)致更多的購(gòu)買需求無(wú)法轉(zhuǎn)化為實(shí)際購(gòu)買力。

而反觀西雙版納和北海，在地方大肆發(fā)展文旅產(chǎn)業(yè)的作用下，逐步成為繼三亞之后的熱門(mén)旅居城市，也承接了三亞一部分的購(gòu)買力。從氣候和位置上來(lái)講，它們相較于三亞并無(wú)太大差距，且西雙版納和北海還具備三亞所并不具備的民族特色與文化優(yōu)勢(shì)，物價(jià)和房?jī)r(jià)方面也更具優(yōu)勢(shì)，因此，西雙版納和北海的地產(chǎn)復(fù)蘇在一定程度上會(huì)優(yōu)于三亞。

不過(guò)，值得肯定的一點(diǎn)是，隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)和文旅行業(yè)的持續(xù)復(fù)蘇與發(fā)展，疊加樓市政策利好，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在穩(wěn)中向好，文旅地產(chǎn)作為自帶文化屬性和體驗(yàn)溢價(jià)的流量項(xiàng)目，也有望成為率先迎來(lái)整體復(fù)蘇的板塊。（本文首發(fā)于鈦媒體APP，僅代表個(gè)人觀點(diǎn)，與平臺(tái)無(wú)關(guān)）

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