近日，綠景中國地產(chǎn)（00095.HK，以下簡稱“綠景”）與華僑城A（000069.SZ，以下簡稱“華僑城”）發(fā)生了摩擦。

鈦媒體APP了解到，綠景在深圳的白石洲舊改項(xiàng)目，與臨近的華僑城旗下住宅項(xiàng)目，因“土地占用”問題發(fā)生了沖突。

據(jù)爆料，4月14日上午，綠景工作人員進(jìn)入華僑城純水岸小區(qū)，強(qiáng)行拆除原本設(shè)在兩個(gè)項(xiàng)目之間的圍墻，并搭建了一道臨時(shí)防護(hù)網(wǎng)和監(jiān)控。

(資料圖)

得到消息后，鈦媒體APP亦在第一時(shí)間聯(lián)系綠景方面了解虛實(shí)，不過綠景給到的回復(fù)是“（公司）暫時(shí)沒有回應(yīng)”。

作為另一當(dāng)事方的華僑城，也一直未對(duì)此事發(fā)聲。

兩大項(xiàng)目陷入“爭地”僵局

事情的起因源于一份由白石洲實(shí)業(yè)和綠景天盛實(shí)業(yè)聯(lián)合出具的公告。

該公告顯示，“根據(jù)沙河五村城市更新單元（即“綠景白石洲舊改”）規(guī)劃批復(fù)文件，以及專業(yè)測(cè)繪公司測(cè)定，華僑城純水岸項(xiàng)目規(guī)劃用地紅線外歷史形成的擋土墻和園林綠化部分，與沙河五村城市更新單元公共用地范圍重疊了，涉及約2764平方米用地面積?！?/p>

公告中提及的“純水岸項(xiàng)目”,是由華僑城開發(fā)建設(shè)的高端住宅，整體分為16期開發(fā)。

據(jù)房產(chǎn)交易平臺(tái)顯示，華僑城純水岸是目前深圳南山中心規(guī)模最大、密度最低的純大戶型高端社區(qū)，也是深圳現(xiàn)階段唯一套均總價(jià)值破億的別墅區(qū)。

而白石洲舊改，則是綠景近年來在深圳最為主要的建設(shè)項(xiàng)目。根據(jù)規(guī)劃，白石洲舊改分為4期開發(fā)，計(jì)容建筑面積約358萬平方米。根據(jù)西南證券測(cè)算，白石洲舊改貨值將超2000億元。

對(duì)于白石洲舊改的重視，綠景曾多次在業(yè)績報(bào)告中指出，“項(xiàng)目的動(dòng)工與銷售將為集團(tuán)帶來大量穩(wěn)健的收入與現(xiàn)金流，帶來巨大的增長動(dòng)力，綠景中國將進(jìn)入高速增長階段?！?/p>

鈦媒體APP了解到，白石洲舊改一期計(jì)劃于2023年底入市，歸屬綠景的可售部分約33萬平方米，且以住宅為主，按片區(qū)新房價(jià)格11萬元/平方米計(jì)算，貨值預(yù)計(jì)超過300億元。

盈利能力大幅下滑，白石洲成綠景最大砝碼

在此次“強(qiáng)拆”風(fēng)波前不久，綠景曾因“盈利能力大幅下滑”被推上風(fēng)口浪尖。

3月30日，綠景發(fā)布2022年業(yè)績報(bào)告。報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入約23.41億元，同比下滑46.53%；實(shí)現(xiàn)毛利約10.33億元，同比下滑52.81%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤虧損7.30億元，同比暴跌163.35%，凈利率12.67%，同比減少43.16個(gè)百分點(diǎn)，毛利率同比減少5.88個(gè)百分點(diǎn)至44.11%。

2022年，綠景的毛利率創(chuàng)造了自2016年起至今最差表現(xiàn)。數(shù)據(jù)顯示，2016年至2021年，綠景毛利率分別為50.02%、65.3%、59.49%、64.19%、49.14%及50%。

雖然較往年毛利率下滑明顯，但實(shí)際上，綠景的毛利率一直處于行業(yè)較高位，原因在于綠景以舊改為主，屬于高利潤率項(xiàng)目。

綠景中國總裁唐壽春曾公開表示，“綠景的特征是高盈利、不講規(guī)模，百名之內(nèi)根本看不到綠景的影子，我們是第二類公司，屬于特色地產(chǎn)商”。

此外，綠景中國首席財(cái)務(wù)官陳建民也曾在2021年中報(bào)會(huì)上表示，“等深圳黎光和白石洲項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)，毛利率就會(huì)回到60%以上?！笨梢?，綠景內(nèi)部對(duì)于舊改業(yè)務(wù)，以及白石洲舊改項(xiàng)目本身，都予以厚望。

綠景2022年報(bào)指出，2023年白石洲項(xiàng)目將正式開盤預(yù)售，標(biāo)著集團(tuán)正式進(jìn)入項(xiàng)目收獲期，預(yù)期屆時(shí)將為本集團(tuán)貢獻(xiàn)可觀的收入和現(xiàn)金流，為本集團(tuán)發(fā)展加固厚實(shí)的安全墊。

近五年來首虧，華僑城地產(chǎn)、文旅兩頭抓

再看另一當(dāng)事方華僑城的業(yè)務(wù)情況。

據(jù)2022年財(cái)務(wù)報(bào)告顯示，期內(nèi)公司實(shí)現(xiàn)營收767.7億元，同比下滑25.17%；歸母凈潤為-109億元，同比下降387.05%。值得注意的是，華僑城在2022年扭盈為虧，這也是公司近五年來首次出現(xiàn)虧損。

華僑城稱業(yè)績下滑一方面是因?yàn)樾路夸N售價(jià)格進(jìn)入下行通道，出于審慎客觀考慮，公司計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備增加，還包括因持續(xù)虧損或更新改造等因素，對(duì)部分景區(qū)資產(chǎn)的計(jì)提減值。另一方面是公司轉(zhuǎn)讓子公司產(chǎn)生的投資收益同比減少。

從營收結(jié)構(gòu)上來看，2022年，華僑城旅游綜合業(yè)務(wù)收入272 億元，同比降低37%；房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入494億元，同比降低 16%，可以看出旅游業(yè)務(wù)營收的下滑較為嚴(yán)重。

鈦媒體APP發(fā)現(xiàn)，華僑城營收的一大特征是“上半年以旅游業(yè)為主，下半年以房地產(chǎn)為主”。

具體可見，2022年上半年，公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入164億元，其中旅游業(yè)實(shí)現(xiàn)營收105.5億元，營收占比64.34%；房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營收58.09億元，營收占比35.43%。到了下半年，公司實(shí)現(xiàn)營收603.7億元，其中旅游業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營收166.7億元，營收占比27.6%；房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營收435.61億元，營收占比72.15%。

房地產(chǎn)業(yè)務(wù)營收下滑是受房地產(chǎn)市場(chǎng)下行影響，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷售量、結(jié)轉(zhuǎn)量和結(jié)轉(zhuǎn)毛利率同比下降；而旅游景區(qū)業(yè)務(wù)受疫情的沖擊嚴(yán)重，致使公司虧損金額加大。（本文首發(fā)于鈦媒體APP,作者|陳偉納）

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