圖源：視覺中國

今年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)融資與購房端一系列利好政策持續(xù)落地，房地產(chǎn)市場逐漸回溫，土拍市場也重現(xiàn)久違的熱度。鈦媒體App從全國70個大中城市名單中選取了北上廣深、杭州、重慶、武漢、徐州、惠州、泉州10個城市作為一二三線城市代表，通過整理匯總10個城市的土拍數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，全國土拍市場分化明顯，一二線核心城市土拍熱度高漲，沿海城市土拍更為活躍；從拿地結(jié)果來看，國央企仍為拿地主力，民企加速回歸，拿地積極，部分城市民企成拿地主力；一二線熱門城市集中土拍以住宅用地為主，三四線城市更聚焦商業(yè)用地，以求招商引資。

(相關(guān)資料圖)

一二線熱門城市土拍熱度高漲，沿海城市土拍市場較為活躍

一二線核心城市素來是房企的“必爭”之地，據(jù)鈦媒體App統(tǒng)計，截至目前，北京首輪土拍共計成交6宗地塊，其中兩宗以底價成交，4宗以平均15%溢價成交；上海成交20宗，半數(shù)地塊競拍企業(yè)超10家；廣州成交19宗，首輪土拍7宗涉宅用地中，4宗地塊封頂搖號成交。熱門城市杭州的土拍熱度也居高不下，目前已完成四批供地。

從競拍企業(yè)數(shù)量來看，北京熱度最高的朱辛莊地塊吸引了42家房企參拍報名，創(chuàng)北京地塊參拍企業(yè)數(shù)量紀(jì)錄，其次是近30家房企爭奪的“西紅門鎮(zhèn)DX04-0102-6005地塊”，經(jīng)11輪報價后，由華潤置地和中鐵置地以27.26億拿下。上海競爭最激烈的地塊是“閔行區(qū)莘莊社區(qū)MHP0-0201單元16A-07A地塊”，累計近30家企業(yè)競拍，最終由中華企業(yè)以20.1億元競得，溢價率8.47%。今年上海參加土拍房企總數(shù)也達(dá)50家報名創(chuàng)下了2021年上海集中供地以來新高。廣州首輪土拍中，廣州番禺長隆兩宅地競爭激烈，均經(jīng)過50余輪競價后封頂，經(jīng)搖號環(huán)節(jié)后，最終均被“華潤+長隆”聯(lián)合體摘得。

北京土拍信息匯總，制圖：鈦媒體

杭州作為今年土拍的“高能”城市，不僅供地積極，房企參與熱度也較高。據(jù)悉，杭州今年的第三批次集中供地，僅用50分鐘就完成了12宗地塊出讓，累計攬金166.6億元，成交樓面均價16682元/平方米，平均溢價率8.5%。此外，第四批集中供地出讓的9宗地塊中8塊均溢價成交。更有“杭政儲出[2023]4號新街北地塊”吸引了66家房企報名競價，創(chuàng)下近兩年單宗地塊報名房企數(shù)量新高。還有蕭山區(qū)蜀山西單元宅地，叫價不到一分鐘即封頂，西湖區(qū)地塊、蕭山城區(qū)、喬司新城、永久河單元等地塊的競拍次數(shù)也比較多，部分地塊競拍超過了30輪。

重慶也不乏熱度地塊，如“重慶江北區(qū)觀音橋組團(tuán)J分區(qū)J38-2地塊”吸引了邦泰、越秀、海成、昕暉、聯(lián)發(fā)、龍湖、華潤、安溪中科置業(yè)等16家房企參拍，20輪競價后，15家房企經(jīng)過搖號，最終由安溪中科置業(yè)以3.81億元收入囊中。

從區(qū)域位置來看，沿海城市土拍市場熱度明顯高于其他區(qū)域，上海、杭州、廣州和徐州等沿海城市集中供地數(shù)量明顯高于內(nèi)地城市。其中杭州四輪土拍累計出讓44宗地塊，其次是上海和廣州，徐州土拍累計地塊也達(dá)11宗。泉州今年首輪土拍雖僅出讓4幅地塊，但其中3幅都是競價觸頂搖號，1幅底價成交，合計攬金21.655億元，平均溢價率12.5%，其中，“城東南埔山|豐2022-24號地塊”，吸引了建發(fā)、中海、百宏、金控、保利、隆恩、松井、弘橋、國貿(mào)等9家房企競爭，最終由隆恩地產(chǎn)以溢價率15%、成交價15.42億摘得。

分析指出，當(dāng)前土地市場熱度延續(xù)性顯著好于新房市場，雖然整體來看城市之間有分化的格局，但土地的火熱一定程度上提振了整體市場信心。

國央企仍為拿地主力，部分城市民營房企成主力

今年上半年，土拍市場拿地主力仍是央國企。如在上海拿地參拍環(huán)節(jié)中，華潤置地、象嶼地產(chǎn)、保利發(fā)展和招商蛇口等國央企頻繁現(xiàn)身，且均參與了上海半數(shù)土拍。從成交的20宗地塊結(jié)果看，八成地塊被央企和地方國企競得，北京成交的7宗土地中，僅有最熱門朱辛莊新區(qū)地塊是被民企大華集團(tuán)競價收入，其他地塊分別被中建、首開和華潤等國央企拿下。

廣州半數(shù)地塊也被國企競得，在今年3月23日舉廣州的首輪土拍現(xiàn)場，共出讓兩宗涉宅用地，分別位于天河區(qū)智慧城和增城區(qū)寧西街，合計成交建面72萬平方米，前者被廣州城投以底價44.4億元競得，增城城投則以底價19億元斬獲增城寧西街地塊。深圳今年第一批集中供地有5宗地塊，其中坪山區(qū)碧嶺街道地塊、光明區(qū)新湖街道地塊和寶安區(qū)沙井街道地塊均被國企拿下。

與一線城市北上廣不同，杭州、惠州和泉州等地的土拍市場吸引了不少民營房企，尤其杭州土拍批次多，且民營房企為拿地主力。從杭州今年的四輪供地的成交結(jié)果來看，超八成地塊被民企斬獲。例如，杭州本土的濱江集團(tuán)，成四輪土拍最大贏家，每輪供地均有所獲，拿地數(shù)量占四輪供地的1/3。此外，惠州和泉州雖多涉商地塊，但拿地房企也均為民營企業(yè)?！安┝_縣羅陽街道梅花村陳屋小組四方丘（土名）地段”的三塊商業(yè)用地均被惠州寶禾實業(yè)競得。

惠州土拍信息匯總，制圖：鈦媒體

還有惠州知名本土民營企業(yè)德威集團(tuán)也拿下惠城區(qū)為數(shù)不多的住宅用地，即激流坑片區(qū)JLK06-01-05-02、JLK06-01-07地塊。

值得一提的是，在當(dāng)下房地產(chǎn)市場逐步企穩(wěn)的背景下，部分知名房企在拿地戰(zhàn)略方面也頻頻表態(tài)。在今年的業(yè)績會上，濱江集團(tuán)董事長戚金興針對土地投資方面表示，杭州是全國最好的城市之一，今年將繼續(xù)加大在杭州的投資力度。戚金興還表示在拿地策略上，濱江集團(tuán)依然是保持三省一市的戰(zhàn)略布局，除了杭州，省內(nèi)重點考慮寧波、金華等，省外重點考慮南京、蘇州、上海、深圳、廣州等。

許久未拿地的碧桂園也現(xiàn)身杭州第三批土拍，以溢價率11.9%、總價28.25億元拿下江南單元地塊，這也是時隔近4年碧桂園再度于杭州落子。碧桂園素有“三四線之王“之稱，不過似乎自從2022年以來，碧桂園的拿地策略就變了。此前，碧桂園集團(tuán)總裁莫斌曾在2022年業(yè)績發(fā)布會上表示，今年碧桂園已經(jīng)重啟投資拿地，接下來將更多聚焦一二線核心城市、核心區(qū)域，逐步提升一二線城市的投資額和土地儲備占比。

民企積極拿地的同時，杭州土拍市場還出現(xiàn)了不少“新面孔”，如德清宇誠集團(tuán)和舟山恒尊置業(yè)都是首次進(jìn)擊杭州的民營房企。前者以21.50億元斬獲余杭區(qū)東西大道東側(cè)、禹航實驗學(xué)校南地塊，后者以6.76億將蜀山西單元XSCQ.2301-11地塊收入囊中。

最后從拿地方式來看，北京和上海多出現(xiàn)房企聯(lián)合拿地。如中鐵和華潤聯(lián)合體通過搖號以總價37.26億元摘得北京大興區(qū)西紅門地塊，北京建工地產(chǎn)和北京城鄉(xiāng)建設(shè)聯(lián)合體收入北京市豐臺區(qū)青塔地塊，成交價為27.485億元。

上海聯(lián)合拿地現(xiàn)象更為頻發(fā)，如招商蛇口和象嶼聯(lián)合拍下浦東新區(qū)新場鎮(zhèn)PDXC-02單元02-02地塊，象嶼分別聯(lián)合招商蛇口和浙江交投以總價16.24億元、37.78億元競得浦東新場、普陀桃浦地塊，上海萬怡景置業(yè)和中鐵聯(lián)合以75.49億元拿下閔行區(qū)梅隴社區(qū)MHP0-0306單元5-3、6-3、5-5、6-5地塊，成為上海土拍市場最高成交額。

房企采取聯(lián)合拿地現(xiàn)象近兩年在一線城市更為常見，因為聯(lián)合拿地不僅可以減輕聯(lián)合企業(yè)資金壓力，還能共擔(dān)項目風(fēng)險。同時若目標(biāo)地塊產(chǎn)品類型多樣，如有住宅有商業(yè)寫字樓或者其他，聯(lián)合體可以更好地發(fā)揮自身開發(fā)優(yōu)勢，將產(chǎn)品做到最好。

一二線城市多住宅，三線城市更聚焦涉商用地

2021年，針對土拍的“兩集中”模式被推出。“兩集中”即集中發(fā)布出讓公告，且發(fā)布住宅用地公告不能超過3次；二是集中組織出讓活動。目前，國內(nèi)有包括北上廣深一線城市以及南京、武漢、杭州、重慶、鄭州等22個重點城市實行“兩集中”。從“兩集中”城市過往的土拍來看，集中土拍地塊多為住宅地塊。

而非“兩集中”城市土拍則多為涉商用地，如惠州和泉州，據(jù)兩地土地交易系統(tǒng)和資源規(guī)劃局?jǐn)?shù)據(jù)，今年以來，惠州和泉州分別累計出讓6宗地和7宗地。其中，惠州全部為涉商用地，泉州則有三宗地塊用途為商業(yè)用地。

4月10日，惠州市自然資源局曾發(fā)布《惠州市市本級2023年度商住用地出讓計劃》，惠州市本級今年計劃推出21宗商住用地，面積規(guī)模共計約70.74萬平方米。根據(jù)計劃表，市本級21宗出讓地分布在11個片區(qū)，江北區(qū)域是重點供應(yīng)區(qū)域，共有14宗商住用地計劃出讓，用地面積合計約42.81萬平方米，占整體出讓土地六成以上。此外，鹿江瀝片區(qū)、河南岸片區(qū)、激流坑片區(qū)、馬安中心區(qū)等成熟區(qū)域均有地塊出讓。

泉州也于今年4月27日舉辦出讓土地招商推介會，大會現(xiàn)場共推出21宗擬出讓重點地塊，約1700畝進(jìn)行招商推介。這21宗地均位于泉州中心城區(qū)重點片區(qū)、核心區(qū)域，是房地產(chǎn)市場交易最活躍的地方。泉州市人民政府副秘書長劉云峰稱希望通過本次活動尋求更多的合作機(jī)會，拓展更大的發(fā)展空間，爭創(chuàng)更實的發(fā)展成效，加快建設(shè)21世紀(jì)“海絲名城”。

泉州土拍信息匯總，制圖：鈦媒體

房企拿地既是房地產(chǎn)行業(yè)的先行指標(biāo)，也是房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流狀況的重要反應(yīng)，從上半年十個重點城市的土拍數(shù)據(jù)來看，市場對超一線城市圈的追捧熱度依舊很高。綜合資金實力來看，民營企業(yè)更愿意在具備產(chǎn)業(yè)支柱和人口吸引力的新一線城市拿地。部分二、三線城市則通過商業(yè)地產(chǎn)的投入，提升整個城市商業(yè)綜合體的建設(shè)，從招商引資和消費升級角度進(jìn)行土地布局，這對一些具有地方優(yōu)勢的房企更具吸引力。（本文首發(fā)于鈦媒體APP，作者|章橙）

關(guān)鍵詞：