睽違近兩年，恒大物業(yè)（06666.HK）終于在6月5日晚間，一次性發(fā)布了2021年報(bào)、2022半年報(bào)及2022年報(bào)三份業(yè)績報(bào)告。

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據(jù)上述業(yè)績報(bào)告顯示，2021年全年，恒大物業(yè)營收約131.93億元，毛利潤約36.6億元，公司擁有人應(yīng)占虧損約3.16億元，每股基本虧損約0.03元。

而2022年，恒大物業(yè)營收約118.09億元，同比下跌10.49%；毛利潤約27.19億元，同比減少25.79%；公司擁有人應(yīng)占利潤約14.23億元，同比扭虧為盈。

恒大物業(yè)自2022年3月21日起停牌至今，終于發(fā)布業(yè)績報(bào)告，距離公司復(fù)牌還有多遠(yuǎn)？

業(yè)績扭虧為盈

從數(shù)據(jù)來看，恒大物業(yè)“消失”的這一年多時(shí)間里，雖然營收和毛利潤有所下滑，但是歸母凈利潤由負(fù)轉(zhuǎn)正，成績還算讓人滿意。除前文提及的營利表現(xiàn)，在管面積的多少也決定著物業(yè)公司的生存。

截至2022年12月31日，恒大物業(yè)總合約面積約8.19億平方米，在管面積約5億平方米，較2021年末新增約270萬平方米。截至期末，恒大物業(yè)第三方項(xiàng)目管理面積約1.48億平方米，占集團(tuán)總在管面積約30%，其中新增的第三方管理面積占集團(tuán)總新增管理面積比例約37%。

據(jù)了解，由于物業(yè)收益穩(wěn)定，通常被稱為“現(xiàn)金?！睒I(yè)務(wù)，曾經(jīng)恒大物業(yè)也是許家印的“現(xiàn)金?！薄５苤袊愦螅?3333.HK）流動(dòng)性問題影響，2021年恒大物業(yè)出現(xiàn)凈虧損約3.16億元。

業(yè)績報(bào)告指出，從2021年9月開始，由于中國恒大流動(dòng)性困難，恒大物業(yè)管理層預(yù)計(jì)從中國恒大獲得的經(jīng)濟(jì)利益具有高度不確定性。但由于物業(yè)服務(wù)不僅服務(wù)整個(gè)小區(qū)的業(yè)主，還包括公共區(qū)域維護(hù)、園林、環(huán)境衛(wèi)生等各個(gè)方面，其作為一個(gè)整體具有整體性及不可分割性，將之撇除并不可行，且該服務(wù)不會(huì)產(chǎn)生額外的成本，因此，其繼續(xù)向中國恒大提供物業(yè)服務(wù)。值得注意的是，恒大物業(yè)方面表示，2021年凈利潤由盈轉(zhuǎn)虧，主要是對2021年度關(guān)聯(lián)方經(jīng)營性應(yīng)收尚未收回部分，按全額計(jì)提減值撥備所致，總金額高達(dá)24.4億元。同時(shí)，企業(yè)商譽(yù)亦受拖累，當(dāng)年共計(jì)提減值約5.94億元。

到了2022年，局面開始有所改變，恒大物業(yè)主動(dòng)切斷與中國恒大的業(yè)務(wù)往來。截至當(dāng)年底，公司來自關(guān)聯(lián)方的收入降為1.4億元，僅占總收入約1.2%。恒大物業(yè)表示，控股股東（即中國恒大）流動(dòng)性危機(jī)對公司整體收入基本沒有任何重大影響，未來將致力于不斷為業(yè)主提供多元化服務(wù)，減少對關(guān)聯(lián)方業(yè)務(wù)的依賴。

對于公司應(yīng)收貿(mào)易賬款以及為中國恒大提供的服務(wù)收入，恒大物業(yè)稱，將根據(jù)相關(guān)法律及適用協(xié)議盡力采取合理的措施向相關(guān)方追收應(yīng)收款項(xiàng)，包括但不限于已經(jīng)撥備減值的應(yīng)收款項(xiàng)，及因不滿足收入確認(rèn)條件而暫未計(jì)入收入的應(yīng)收款項(xiàng)。

復(fù)牌之路道阻且長

披露近兩年業(yè)績報(bào)告后，恒大物業(yè)只完成了恢復(fù)交易的一個(gè)條件，后續(xù)復(fù)牌之路仍然面臨阻力。

根據(jù)港交所復(fù)牌指引及額外復(fù)牌指引，恒大物業(yè)需要滿足多項(xiàng)條件才能成功復(fù)牌，而就目前來看，最大的阻礙莫過于被中國恒大違規(guī)占用的134億存款問題。

據(jù)恒大物業(yè)早前公告，2020年12月至2021年8月期間，基于當(dāng)時(shí)中國恒大的資金需求，在有關(guān)高管的授意安排下，恒大物業(yè)以存單質(zhì)押擔(dān)保方式，讓旗下六家附屬公司通過第三方，分三次向中國恒大提供大額資金。其中，涉及的六家附屬公司分別為金碧物業(yè)、金碧恒盈、金碧華府、恒大恒康、金碧世家和金碧恒康，三組存單質(zhì)押擔(dān)保分別為20億元、27億元和87億元。

但2021年9月至12月期間，因質(zhì)押擔(dān)保期限屆滿，觸發(fā)質(zhì)權(quán)實(shí)現(xiàn)條件，被銀行強(qiáng)制執(zhí)行的恒大物業(yè)附屬公司存單質(zhì)押的總計(jì)價(jià)值為134億元。

直到2023年2月15日，這筆被強(qiáng)制執(zhí)行的質(zhì)押擔(dān)保案件才有了后續(xù)。彼時(shí)，中國恒大承諾將“以資抵債”，償還方案主要通過集團(tuán)轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)予恒大物業(yè)抵銷相關(guān)款項(xiàng)。但截至目前，“以資抵債”并未能形成具體方案。

針對134億元被占用資金解決方案，恒大物業(yè)稱，現(xiàn)正與中國恒大就此商討償還方案，由于該案件屬特殊情況，且公司將就內(nèi)部控制系統(tǒng)采取若干措施，案件不會(huì)對公司未來經(jīng)營現(xiàn)金流量產(chǎn)生進(jìn)一步重大影響。

據(jù)悉，恒大物業(yè)已與若干債權(quán)人（包括應(yīng)付貿(mào)易賬款、業(yè)務(wù)合并應(yīng)付對價(jià)及關(guān)聯(lián)方）達(dá)成協(xié)議，同意延長還款期，由一至四年不等。恒大物業(yè)董事會(huì)認(rèn)為，在必要時(shí)可以獲得進(jìn)一步延期。

另外，恒大物業(yè)目前將繼續(xù)通過進(jìn)一步精簡營運(yùn)實(shí)施行政及其他開支，加強(qiáng)成本控制，希望能改善公司經(jīng)營及財(cái)務(wù)狀況。在所有這些措施能成功實(shí)施的基礎(chǔ)上，恒大物業(yè)認(rèn)為，公司將有足夠營運(yùn)資金來履行其到期的財(cái)務(wù)責(zé)任。

值得一提的是，2022年期末，恒大物業(yè)銀行存款和現(xiàn)金（包括現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物和受限制現(xiàn)金）總額約16.56億元，較2021年12月31日增加約4.9億元。其中，受限制銀行存款約8800萬元，主要為恒大保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的受限制股本、根據(jù)當(dāng)?shù)卣块T要求提供物業(yè)管理服務(wù)的保證金及部分子公司訴訟保全資金。（本文首發(fā)于鈦媒體 APP，作者｜陳偉納）

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