接連下了幾天雨的深圳迎來(lái)了一個(gè)寒潮，透露著涼意的還有樓市。

圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)

日前，位于深圳羅湖的兆鑫匯金廣場(chǎng)項(xiàng)目發(fā)出一張轉(zhuǎn)介營(yíng)銷海報(bào)——單套成交傭金高達(dá)15%，中介只要帶客上門即可抽取100元-500元的購(gòu)物卡紅包。不僅如此，海報(bào)上還寫著“一份努力，三份回報(bào)”的字樣，滿屏透露著“先到先得”的氣息。

兆鑫H+公寓宣傳海報(bào)，圖片來(lái)源：網(wǎng)絡(luò)

不過(guò)，海報(bào)上明確標(biāo)注此次15%的高傭金僅針對(duì)“4.5米層高、建面約52—93平方米的創(chuàng)意空間產(chǎn)品”。據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)了解，“創(chuàng)意空間”是該項(xiàng)目的辦公產(chǎn)品，均價(jià)達(dá)到8.9萬(wàn)元/平方米，總價(jià)約402萬(wàn)元—3328萬(wàn)元/套。

也就是說(shuō)，如果中介成功賣出一套辦公產(chǎn)品，將獲得最低60萬(wàn)元的傭金，為此不少中介都在不遺余力地宣傳這個(gè)項(xiàng)目。但據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)從多位中介處了解到，目前項(xiàng)目的整體去化并不理想。

一年去化僅6.8%，開(kāi)發(fā)商推出15%高傭金

據(jù)深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)，此次推出15%高傭金的項(xiàng)目為兆鑫H+公寓，是兆鑫匯金廣場(chǎng)的二期項(xiàng)目。兆鑫匯金廣場(chǎng)是深圳酒店區(qū)域城市更新項(xiàng)目，共分為三期開(kāi)發(fā)，此前，項(xiàng)目一期匯金天瑯大廈已于2019年交樓。

雖說(shuō)是新盤，但兆鑫H+公寓并不是全新的項(xiàng)目。

2020年12月16日，兆鑫H+公寓就已獲批預(yù)售許可證，計(jì)劃推出913套房源，包括商務(wù)公寓570套、辦公產(chǎn)品343套，產(chǎn)權(quán)均為40年。其中，570套商務(wù)公寓建面約50—105平方米，單價(jià)區(qū)間約5.8萬(wàn)元—8.2萬(wàn)元/平方米；343套辦公產(chǎn)品建面約51—372平方米，單價(jià)區(qū)間約7.3萬(wàn)元—10萬(wàn)元/平方米。

據(jù)深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)后臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，該項(xiàng)目?jī)H有64套房源完成備案，其余房源均是“期房待售”狀態(tài)。換言之，賣了一年，兆鑫H+公寓的去化僅完成了6.8%。

之所以去化不高，源于商務(wù)公寓的性質(zhì)，中介趙飛（化名）透露，當(dāng)前深圳的整體樓市行情并不樂(lè)觀，在新房住宅和二手房交易量均下滑嚴(yán)重的當(dāng)下，公寓的行情更加不理想?！爸饕€是兆鑫H+的價(jià)格太高了，差不多9萬(wàn)的價(jià)格在羅湖買公寓，確實(shí)沒(méi)有多少人愿意?！?/p>

趙飛表示，近年來(lái)，小戶型商務(wù)公寓憑借不限購(gòu)不限貸的優(yōu)勢(shì)成為很多不具備深圳購(gòu)房資格的人的主要選擇，同時(shí)還有不少投資者會(huì)購(gòu)買地段較好的公寓用來(lái)出租。但是兆鑫H+的價(jià)格過(guò)高，導(dǎo)致其失去了一部分剛需群體，而在出租方面，此前兆鑫匯金廣場(chǎng)項(xiàng)目一期曾標(biāo)榜“37平方米復(fù)式兩房租金1萬(wàn)元/月起”，但實(shí)際情況卻是復(fù)式兩房的月租金普遍在6000元上下，與前期宣傳差距甚遠(yuǎn)。

兆鑫匯金廣場(chǎng)一期項(xiàng)目?jī)煞孔饨鹎闆r，圖片來(lái)源：安居客

價(jià)格高、租金回報(bào)低兩個(gè)關(guān)鍵因素導(dǎo)致兆鑫H+公寓無(wú)法實(shí)現(xiàn)較好的去化，迫于無(wú)奈的開(kāi)發(fā)商只能通過(guò)高傭金的手段加快項(xiàng)目銷售。時(shí)代財(cái)經(jīng)通過(guò)中介了解到，早在去年6月，兆鑫H+項(xiàng)目就曾針對(duì)公寓產(chǎn)品給出了15萬(wàn)元/套起的傭金獎(jiǎng)勵(lì)，約合4.7%的傭金點(diǎn)數(shù)?！爱?dāng)時(shí)確實(shí)有幫助，原本只賣了34套的公寓，在高傭金之下又多賣了30套，所以這次開(kāi)發(fā)商繼續(xù)加大傭金點(diǎn)數(shù)，應(yīng)該是認(rèn)為會(huì)像上次一樣（多賣一些）?！壁w飛指出。

某機(jī)構(gòu)分析師告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，目前市場(chǎng)上啟用中介聯(lián)動(dòng)的項(xiàng)目并不少，但是傭金基本都是正常的行業(yè)水平，類似兆鑫H+公寓這樣開(kāi)出15%傭金的并不常見(jiàn)，主要還是這個(gè)項(xiàng)目的價(jià)格本就很高。

深圳新盤也內(nèi)卷，中介聯(lián)動(dòng)率超80%

當(dāng)前的深圳樓市，新房和二手房全面遇冷，深圳貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2月20日，深圳新房網(wǎng)簽1200套、二手房網(wǎng)簽496套，若這樣的行情持續(xù)，2月的整體簽約量或?qū)⒃賱?chuàng)新低。

此前，深圳住建局曾公布1月的網(wǎng)簽量，其中新房網(wǎng)簽3572套，環(huán)比下跌3%，同比下跌57%；二手房簽約1557套，環(huán)比下跌25%，同比下跌78%，刷新近十年歷史新低。在這樣的大環(huán)境下，不少新盤都采取了中介聯(lián)動(dòng)的手段。

時(shí)代財(cái)經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，包括星河天地、金茂公園里、龍光玖瑞府、電建銘悅鵬著、中信凱旋君庭等在內(nèi)的光明新盤都啟用了中介聯(lián)動(dòng)，其中的星河天地是光明區(qū)最熱門的項(xiàng)目之一，曾經(jīng)創(chuàng)下三次開(kāi)盤均“日光”的成績(jī)，但是最新的一次開(kāi)盤僅賣出6成，進(jìn)入2022年后也不得不開(kāi)啟渠道轉(zhuǎn)介。

深圳淘房前線創(chuàng)始人謝林鋒向時(shí)代財(cái)經(jīng)表示，目前深圳市場(chǎng)上新盤的中介聯(lián)動(dòng)率達(dá)到80%以上，住宅與公寓的占比為2：8，“（出現(xiàn)這種現(xiàn)象）主要是市場(chǎng)下行，新盤出現(xiàn)內(nèi)卷，開(kāi)發(fā)商為了去化，二三級(jí)聯(lián)動(dòng)也是市場(chǎng)正常的營(yíng)銷手段，聯(lián)動(dòng)后意味著可以利用中介的力量提升去化率?！?/p>

“上周我去龍華看了兩個(gè)在售的新房，其中一個(gè)啟用了中介，另一個(gè)沒(méi)有，在了解完開(kāi)發(fā)商、看了樣板間之后，我選定了沒(méi)有啟用中介的那個(gè)項(xiàng)目，因?yàn)楦衔业男枨螅援?dāng)場(chǎng)交了定金，前兩天又去交了首付?！?上周剛交完首付款的陳晨（化名）表示。

與此同時(shí)，深圳二手房市場(chǎng)持續(xù)向下，中介也更多轉(zhuǎn)向新房市場(chǎng)，“今年會(huì)以新盤代理為主，因?yàn)槎址款A(yù)計(jì)會(huì)冷很久。”一位深圳的地產(chǎn)中介向時(shí)代財(cái)經(jīng)指出。

據(jù)了解，深圳新房市場(chǎng)的傭金一般有以下兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：住宅1-3個(gè)點(diǎn)，公寓寫字樓基本是3-5個(gè)點(diǎn)，而部分去化率低的項(xiàng)目會(huì)達(dá)到5個(gè)點(diǎn)以上。

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