交銀國際發(fā)研報指，越秀服務(wù)2021年收入同比增加64.2%至19.18億元人民幣（下同），主要歸因于1）在管面積擴張、2）社區(qū)增值服務(wù)收入大增以及3）商業(yè)管理收入增加。毛利率略微提升0.4個百分點至35%，高于行業(yè)平均。凈利潤同比增80.6%至3.6億元，凈利潤率因財務(wù)成本降低而提升1.7個百分點至18.7%。

2021年，在管面積同比增加19.1%至3,887萬平方米，合約面積增加17.0%至5,838萬平方米。公司計劃在22年新增700萬平方米的第三方項目面積，并在三年內(nèi)將在管面積擴張至1億平方米。

社區(qū)增值服務(wù)收入同比大增228.8%至4.42億元，受21年新推出的美居裝修服務(wù)，以及家居生活服務(wù)和空間運營服務(wù)收入增長的帶動。商業(yè)運營收入同比增加38.2%至4.93億元，受惠于商業(yè)在管面積的增加，且市場定位咨詢及租戶招攬服務(wù)帶動業(yè)務(wù)收入翻倍。

交銀重申買入評級，維持目標(biāo)價5.16港元，鑒于1）國企母公司越秀地產(chǎn)較為穩(wěn)健，2）擴張進(jìn)展良好，可以實現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)，以及3）其獨特的TOD模式帶來多元化的非住宅項目來源。

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