一、2021產(chǎn)業(yè)運營服務(wù)熱點回顧

1）中南高科赴港IPO，標準廠房開發(fā)商價值幾何

5月，起步于江蘇的中南高科在港交所提交招股書，成為標準廠房產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商IPO第一單。

根據(jù)招股書，截至2021年2月28日，中南高科擁有70個產(chǎn)業(yè)園項目組合，包括在45個城市約280萬平方米已竣工建筑面積、約410萬平方米開發(fā)中規(guī)劃建筑面積及約400萬平方米持作未來開發(fā)的估計建筑面積。

從營收狀況看，中南高科收入由2018年的人民幣4.61億元增加至2019年的19.77億元，并增加至2020年的46.13億元，三年復合年增長率達到216.3%，毛利率則為28%。

中南高科收入中的99%來源于廠房銷售，其余收入為租賃和服務(wù)，占比相對較少，基本停留在初步發(fā)展階段，且尚未看見可行的提升計劃。

盡管營收增長較快，但鑒于目前香港資本市場完全把產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)視為房地產(chǎn)，重資產(chǎn)、高周轉(zhuǎn)模式突出，因此市場關(guān)注度不高，難以給出高估值。

需要注意的是，標準化產(chǎn)業(yè)廠房投資功能較弱，地方政府擔心過多的投資行為會導致廠房空置率過高，因此不少地方不允許商品廠房銷售給個人，并且對于買家的資質(zhì)進行嚴格審核（行業(yè)類型、產(chǎn)值稅收等）。而產(chǎn)業(yè)廠房效仿物流倉庫，進行資產(chǎn)證券化的可能性也不高。

2）首批REITs三季可分配金額符預(yù)期

10月27日，首批發(fā)行的9支基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs相繼披露了上市后的季度報告，主要涉及重點財務(wù)指標和基金收益分配情況、底層資產(chǎn)項目的運營情況以及項目公司的經(jīng)營現(xiàn)金流。

單從廣義的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)公募REITs看，5支產(chǎn)品中產(chǎn)業(yè)園區(qū)類有3支，倉儲物流類2支。其中華安張江光大園REIT和紅土創(chuàng)新鹽田港(000088)倉儲物流REIT兩支產(chǎn)品分別有一項指標呈現(xiàn)負值。

從利潤指標來看，華安張江光大園REIT的本期凈利潤為負，三季度虧損571萬元。經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額方面，紅土創(chuàng)新鹽田港倉儲物流REIT則為-6450萬元，源于項目公司對外合格投資活動需支付現(xiàn)金8600萬元。

根據(jù)REITs三季報與招募說明書中所預(yù)測的2021年可供分配金額，目前所有已上市REITs基本符合預(yù)期值。其中，鹽田港REIT三季度可供分配金額占比最高，達到51.21%。東吳蘇園REIT次之，三季度可供分配金額占比達到50.16%，其余REIT均在20-30%之間。

另外，10月14日上交所、深交所正式披露了最新三單公募REITs的申報情況。在上交所申報的兩單為產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs，分別為國泰君安臨港東久園區(qū)REIT、建信中關(guān)村(000931)園區(qū)REIT，屬于產(chǎn)權(quán)類。而在深交所申報的華夏越秀高速公路REIT為高速公路REITs，屬于特許經(jīng)營權(quán)類。

中關(guān)村園區(qū)REIT底層資產(chǎn)有三處物業(yè)，包括互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新中心5號樓項目、協(xié)同中心4號樓項目和孵化加速器項目。資產(chǎn)均位于中關(guān)村軟件園核心地帶，入池資產(chǎn)質(zhì)量較好。

三處物業(yè)總建筑面積16.68萬平米，由于建成時間較早，入賬價值較低，目前REIT項目估值30.73億元，平均評估增值率達到158.31%。

從收益看，以26.12億元的公募基金預(yù)計募集規(guī)模為基準計算，2021年和2022年的預(yù)計凈現(xiàn)金流分派率（年化）分別為4.62%和4.78%，處于相對較高的水平。

臨港園區(qū)REIT底層資產(chǎn)分別位于上海、蘇州、無錫、常州四個城市，合共六處高標準廠房園區(qū)，這是國內(nèi)首個純生產(chǎn)制造產(chǎn)業(yè)園區(qū)公募REITs。這些入池資產(chǎn)均位于長三角經(jīng)濟帶內(nèi)的國家級開發(fā)區(qū)。

六處物業(yè)合計建面39.76萬平方米，估值為22.37億元,2021年和2022年的預(yù)計凈現(xiàn)金流分派率（年化）為5%左右，為目前國內(nèi)產(chǎn)業(yè)園區(qū)類REITs分派率最高的一支產(chǎn)品。

從目前產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs的發(fā)行狀況來看，主要以國資產(chǎn)業(yè)園區(qū)為主，且各地均拿出旗下相當優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)進行申報。而在涉及國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等法律問題上，各地均就此出臺相對應(yīng)的REITs相關(guān)條文為REITs發(fā)行“開綠燈”，顯示地方對盤活手上成熟園區(qū)資產(chǎn)有相當大的支持。

3）外資內(nèi)卷“新經(jīng)濟”，參與混改是趨勢

12月，產(chǎn)業(yè)與物流領(lǐng)域錄得重大合并事件，東久中國（D&J）與新宜中國（NewEase）完成合并，合并后新主體為東久新宜（DNE Group）。

東久和新宜均由孫冬平創(chuàng)立，分別為產(chǎn)業(yè)園和物流園平臺，兩家企業(yè)除了創(chuàng)始人一樣，背后資本也有雷同，均有華平投資的身影。而華平剛剛推動了ESR對ARA的合并，完成了一次“新經(jīng)濟”資源整合，這次東久新宜的合并再與“新經(jīng)濟”契合。

除此之外，華平還在12月22日完成了總額為28億美元的亞洲地產(chǎn)基金募集，投資范圍同樣為“新經(jīng)濟”，投資思路明確。

偏好“新經(jīng)濟”并不是華平一家的選擇，而是外資普遍偏好。市場對于商辦物業(yè)的投資意欲漸低，對產(chǎn)業(yè)和物流的關(guān)注度則在持續(xù)升高。

但純物流領(lǐng)域由于近幾年有大量內(nèi)外投資者參與，收益已經(jīng)開始下滑，市場更傳言近期一個大體量物流資產(chǎn)包收購的資本化率已低于5%。除了收益率下降，地方對于物流用地的釋出也越來越少，更傾向于出讓給自帶產(chǎn)業(yè)的企業(yè)。

東久新宜將產(chǎn)業(yè)和物流進行結(jié)合可以說是找準了這個時機，以更好地滿足地方政府對物流項目的稅收要求，緊緊抓住了地方政府與投資者的關(guān)注點，未來在項目獲取上相信會較其他競爭者更有底氣。

除了對“新經(jīng)濟”資金傾斜外，外資參與混改也是未來一個趨勢。

東久在此前就已與臨港和電子城(600658)達成了深度合作，也在臨港參與主導下申報了臨港東久REIT，現(xiàn)已接近發(fā)行。

普洛斯作為中國高標倉領(lǐng)域的龍頭，雖然名義上依然是外資，但在中資財團推動的私有化下已形成混合股權(quán)結(jié)構(gòu)。再通過與中國郵政、中國供銷集團、上海醫(yī)藥(601607)等央企、國企的深度合作，為自己創(chuàng)造了更廣闊的業(yè)務(wù)空間。

顯然，未來外資在中國參與產(chǎn)業(yè)園、物流園等“新經(jīng)濟”領(lǐng)域的投資，是否能參與到國資混改或者在自身股權(quán)結(jié)構(gòu)上更加靈活，將更為關(guān)鍵。

二、2022產(chǎn)城發(fā)展企業(yè)運營卓越表現(xiàn) 即將發(fā)布

21年7月3日，萬物云空間科技服務(wù)股份有限公司以782.05萬元的代價入股了深圳市機場物業(yè)服務(wù)有限公司，持有其61%股份，深圳機場(000089)航空城發(fā)展有限公司則持股39%。

值得注意的是，同月內(nèi)碧桂園服務(wù)同樣收購了?？谛氯A正達空港服務(wù)有限公司70%的股權(quán)，其中后者的經(jīng)營范圍包括民用機場經(jīng)營、航空運營支持服務(wù)以及航空商務(wù)服務(wù)等。碧桂園服務(wù)同樣試圖將觸手向航空物業(yè)領(lǐng)域進一步延展。

這兩筆收并購，意味著行業(yè)內(nèi)的兩家龍頭物企已經(jīng)開始對公建領(lǐng)域中的機場物管強勢入局。機場物業(yè)管理對服務(wù)專業(yè)性要求較高，通常采用招投標的方式將各項需求業(yè)務(wù)分包給不同類型的物業(yè)公司。對物管企業(yè)而言，這仍是一塊尚未完全開發(fā)的市場。

目前已切入該條賽道的保利物業(yè)、新大正以及招商積余等物企多為國企背景，與其他公建管理項目類似，國內(nèi)的機場物業(yè)管理通常不具備太高的利潤率或盈利能力，由于業(yè)態(tài)的特殊性，增值服務(wù)方面的開發(fā)也較為困難。

近年來規(guī)模龐大、實力雄厚的龍頭物企紛紛大力拓展各類非住業(yè)態(tài)，包括環(huán)衛(wèi)、寫字樓、商管、健康以及地鐵機場等交通樞紐的管理。除了搶占、分割市場外，最終綜合性的城市空間服務(wù)才是最具想象力與吸引力的目標。

三、卓越指數(shù)·2022物業(yè)服務(wù)年度卓越表現(xiàn) 即將發(fā)布

當前，全球經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)格局正發(fā)生深刻變化，中國經(jīng)濟發(fā)展進入新常態(tài)。面對新形勢，擁有較強產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)如何引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型值得關(guān)注。

為了適應(yīng)激烈的競爭環(huán)境與市場經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型，園區(qū)的發(fā)展逐漸由粗放型轉(zhuǎn)向集約化發(fā)展模式，通過管理、制度創(chuàng)新不斷提高競爭力。園區(qū)之間的競爭已由過去的優(yōu)惠政策、廉價土地競爭，向產(chǎn)業(yè)鏈競爭、投資環(huán)境競爭等方向發(fā)展。

那么在眾多的產(chǎn)城發(fā)展企業(yè)中，哪些才是行業(yè)內(nèi)標桿者和引領(lǐng)者？又有哪些先進的產(chǎn)城模式與經(jīng)營理念值得借鑒和推廣？

為此，觀點指數(shù)研究院將通過長期對行業(yè)進行跟蹤研究與數(shù)據(jù)分析，綜合各項指標如運營、管理、品牌、創(chuàng)新表現(xiàn)等，發(fā)布“2022產(chǎn)城發(fā)展企業(yè)運營卓越表現(xiàn)”研究成果，盤點過去一年在產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)與運營、產(chǎn)城建設(shè)領(lǐng)域表現(xiàn)卓越的企業(yè)，為產(chǎn)業(yè)開發(fā)運營領(lǐng)域的發(fā)展樹立榜樣并提供借鑒經(jīng)驗，把脈行業(yè)風向與前景。

同時，3月，觀點機構(gòu)將舉辦2022觀點年度論壇，聚焦房地產(chǎn)開發(fā)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流、零售新商業(yè)、物業(yè)服務(wù)乃至城市智慧服務(wù)等行業(yè)的發(fā)展，與各細分領(lǐng)域的領(lǐng)導嘉賓一起為行業(yè)貢獻出真知灼見，推動行業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞： REIT REITs