繼美的置業(yè)（03900.HK，簡稱“美的”）發(fā)行首期15億中票之后，3月14日，旭輝集團(tuán)股份有限公司（00884.HK，簡稱“旭輝”）第一期中票10億元人民幣（下同）也完成了發(fā)行，旭輝這只債券票面利率為4.75%，發(fā)行期限2+2年期，附第2年末發(fā)行人調(diào)整票面利率選擇權(quán)及投資者回售選擇權(quán)。

剛剛完成中票發(fā)行，旭輝董事長林中3月14日中午便在朋友圈發(fā)文感嘆：“艱難時(shí)刻、殊為不易！”

旭輝此次銀行間市場發(fā)行債券融資，從一個(gè)側(cè)面反映了市場冷暖。能在銀行間交易商協(xié)會(huì)成功申請注冊50億中期票據(jù)的民營房企，目前只有旭輝與重慶龍湖企業(yè)拓展有限公司（00960.HK，簡稱“龍湖”）。在當(dāng)前的融資環(huán)境下，作為民營房企實(shí)屬不易。但在今年成功注冊的民企中，旭輝是第二家公告發(fā)行首期票據(jù)的房企。

可以肯定的是，旭輝發(fā)行首期中票，可窺見資本市場對這家房企的預(yù)期向好。值得一提的是，3月11日，上海清算所曾3次披露延長旭輝這筆債券薄記建檔結(jié)束時(shí)間，最終延長至3月14日11:00。旭輝對此解釋為“因債券市場波動(dòng)”。從旭輝此次發(fā)行利率區(qū)間在3.5%-4.8%之間，最終發(fā)行利率定在4.75%。

3月11日，旭輝這筆債券薄記當(dāng)天，旭輝股價(jià)報(bào)收4.36港元，跌6.44%；3月14日，旭輝股價(jià)再度大跌，當(dāng)天收報(bào)3.49港元，跌19.95%。

此前招商蛇口(001979)(001979.SZ)發(fā)行2022年度第一期、第二期中票時(shí)，也出現(xiàn)了薄記建檔結(jié)束時(shí)間延長的狀況。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房企發(fā)力債券融資，說明外部環(huán)境在改善，這個(gè)改善也是有實(shí)質(zhì)性意義的，對于整個(gè)行業(yè)具有積極作用。旭輝獲批額度之后很快就發(fā)行了首期中票，說明企業(yè)的融資意愿比較強(qiáng)烈，融資后續(xù)資金到位能夠改善企業(yè)運(yùn)營。他認(rèn)為，這也可以看作是優(yōu)質(zhì)民營企業(yè)抓住成長的機(jī)會(huì)，這對于其他房企會(huì)有一個(gè)借鑒的作用；后續(xù)如果銷售市場轉(zhuǎn)好，對于房地產(chǎn)市場整體回暖有積極影響。

房企中票發(fā)行開閘

公開信息顯示，房企境內(nèi)融資根據(jù)產(chǎn)品不同，有銀行間交易商協(xié)會(huì)、發(fā)改委和交易所三大審批機(jī)構(gòu)。銀行間交易商協(xié)會(huì)審批的有短期融資券CP、超短融SCP、中票MTN和DFI；交易所審批公募債、私募債和ABS等；發(fā)改委主要審批企業(yè)債。

今年以來，金地（600383.SH）、建發(fā)（600153）、中海（01138.HK）、招商蛇口、萬科(000002.SZ)等具有央企、國企背景的房企率先在銀行間市場成功發(fā)行中期票據(jù)。

1月17日，中海完成發(fā)行12億元中期票據(jù)，票面利率3.25%，發(fā)行期限5年；2月23日，金地完成17億元中票發(fā)行,發(fā)行利率為3.58%,發(fā)行期限3年；2月17日,建發(fā)成功簿記發(fā)行2022年度首單中期票據(jù)發(fā)行規(guī)模10億元、票面利率4.26%。建發(fā)一共獲批15.3億元的中票。

1 月24 日，招商蛇口成功發(fā)行第一期中票12.9 億元；3月7日，招商蛇口又成功發(fā)行了2022年度第二期中期票據(jù)，發(fā)行總額17.1億。

融資力度最大且票面利率較低的當(dāng)屬萬科。1月25日-1月26日,萬科完成發(fā)行了2022年度第一期中期票據(jù),發(fā)行金額為30億元，利率2.95%； 2 月 14 日-2022 年 2 月 15日，萬科發(fā)行了 2022 年度第二期中期票據(jù)，發(fā)行金額為30 億元，利率為2.98%； 2 月 23 日-2022 年 2 月 24日，萬科發(fā)行了 2022 年度第三期中期票據(jù)，發(fā)行金額為20 億元，利率3.0%。

2021年7月以來，房企中票、ABS、公司債之類標(biāo)準(zhǔn)化融資業(yè)務(wù)，隱現(xiàn)暫停苗頭。到了2021年年底，出現(xiàn)了兩大變化：一、發(fā)債審核流程提速；二、部分紅籌架構(gòu)的港股房企也進(jìn)入白名單，被允許能發(fā)銀行間融資產(chǎn)品，碧桂園、美的、龍湖、旭輝四家民企在列。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者不完全統(tǒng)計(jì)，目前已完成申請注冊中票的房企有13家。除了前述四家民企之外，還有9家具有央企、國企背景的房企，分別為：招商蛇口、萬科、中海、華潤置地、光明地產(chǎn)(600708)、京投發(fā)展(600683)、北辰實(shí)業(yè)(601588)、建發(fā)、金地。

此外，綠城、濱江、金茂、大悅城(000031)、珠江實(shí)業(yè)(600684)也正處于申請過會(huì)階段；佳源創(chuàng)盛則向合格投資者定向發(fā)布了申請中票的自愿性公告。

由此可見，符合條件的房企在標(biāo)準(zhǔn)化融資上已迎來寬松信號，房企也在積極行動(dòng)。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來房企成功發(fā)行中票規(guī)模大約在174億元。正如業(yè)內(nèi)人士所言，房企融資需求強(qiáng)烈，背后是今年以來，房地產(chǎn)行業(yè)仍未走出頹勢。2022年2月份，克而瑞監(jiān)測的100家典型房企融資總量398.17億元，環(huán)比下降58.9%，同比下降58.8%，融資量創(chuàng)2018年1月以來新低。

那么，資本市場如何看待房企的融資沖動(dòng)呢？對比已經(jīng)發(fā)行首期中票的美的與旭輝，兩者的利率有輕微差距，一名業(yè)內(nèi)人士指出，旭輝本次發(fā)行的時(shí)機(jī)可謂“運(yùn)氣不佳”，上周四、五（3月9日、3月10日）兩天中房股普遍大跌，市場情緒低迷，應(yīng)該對公司中票的發(fā)行利率造成了一定的影響。從旭輝這次發(fā)行利率接近封頂4.8%來看，說明雖然市場對旭輝認(rèn)可，但資本市場對房地產(chǎn)的信心略顯不足。

這一方面源于房企2022年上半年債務(wù)集中到期的現(xiàn)狀，另一方面，則因行業(yè)處于調(diào)整期。

據(jù)克而瑞發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2022年房企的到期債券主要集中在上半年，3、4、6月份的到期量均超過600億元，超2022年月均到期水平。特別是境外債的償還壓力較大，1-6月境外債到期占今年總債券到期量超過60%。

民企發(fā)債各有考量

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者梳理房企中票發(fā)行概況發(fā)現(xiàn)，目前已成功注冊中票的房企，融資用途主要為置換債務(wù)與用于項(xiàng)目開發(fā)兩種。如前述招商蛇口發(fā)行中票就是用于置換項(xiàng)目投入與償債。

3月1日，美的完成2022年度第一期15億元中票發(fā)行，發(fā)行利率為4.5%。此前美的成功注冊50億元中期票據(jù)，據(jù)披露，其中25億元擬用于償還發(fā)行人及下屬子公司有息負(fù)債，25億元擬用于項(xiàng)目建設(shè)。其中用于償債的涉及包括遼寧、珠三角、云貴、中部區(qū)域等地項(xiàng)目貸款；擬用于項(xiàng)目建設(shè)的涉及粵桂、浙閩、中部、云貴、珠三角、遼寧等地項(xiàng)目。

據(jù)募集說明書顯示，旭輝首期募集資金10億元扣除發(fā)行費(fèi)用后，將全部用于項(xiàng)目建設(shè)。這些項(xiàng)目共有8個(gè)，分別位于大連、烏魯木齊、西安、合肥、杭州、武漢及長沙等城市。

對比央企、國企，目前僅有4家民營房企成功注冊了中票，從發(fā)行票面利率來看，民企也略高。一名分析人士指出，前述四家民企中，發(fā)行首期中票的時(shí)間，都是各家企業(yè)自己的選擇。但也可看出房企的戰(zhàn)略與現(xiàn)金流情況的不同。有的企業(yè)可能會(huì)看窗口期，有的企業(yè)可能會(huì)等同行發(fā)行后看市場的反饋再考慮。

但值得一提的是，目前民企發(fā)行中票，10億或者15個(gè)億的規(guī)模，對企業(yè)當(dāng)前的經(jīng)營和債務(wù)情況來講，并不會(huì)帶來質(zhì)的改變，它更多是一個(gè)象征性的意義。因?yàn)槠髽I(yè)一旦能夠發(fā)出中票，就證明投資者對房地產(chǎn)行業(yè)、對這家企業(yè)還是有信心的。

房地產(chǎn)融資的市場預(yù)期正在穩(wěn)步改善。民營房企在銀行間市場融資持續(xù)見好。3月9日晚，旭輝發(fā)布公告稱，公司用于償還“18旭輝01”8億公司債的本金及累計(jì)至到期日的利息已悉數(shù)存入中國證券登記結(jié)算有限責(zé)任公司指定銀行賬戶。該筆債券于2018年發(fā)行，2022年3月21日到期，票面利率6.5%。完成償還后，公司短期債務(wù)進(jìn)一步減少。公告還提及，旭輝集團(tuán)與平安銀行(000001)簽訂了《銀企戰(zhàn)略合作協(xié)議》，平安銀行將授予旭輝50億元并購融資額度。

龍湖的融資活動(dòng)也非常活躍。除了成功注冊中票之外，1月17日，龍湖公告，已于2022年1月13日-14日向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行2022年公司債券（第一期），發(fā)行規(guī)模為不超過人民幣28億元（含人民幣28億元）。不過，龍湖至今還未發(fā)行首期中票，也可見該公司的戰(zhàn)略與現(xiàn)金流情況與旭輝是不一樣的。

據(jù)遠(yuǎn)東資信一份研報(bào)顯示，根據(jù) Wind 統(tǒng)計(jì)口徑，2 月份境內(nèi)債券市場運(yùn)行期間，房地產(chǎn)行業(yè)新增 7 只債券觸發(fā)交叉違約、1 只債券展期。

房企融資迫切由此可見一斑。另據(jù)華泰證券(601688)一份研報(bào)指出，購房門檻下降、預(yù)售資金監(jiān)管糾偏以及穩(wěn)增長目標(biāo)下房貸額度和利率、地產(chǎn)需求端政策的持續(xù)改善，有望使得地產(chǎn)基本面加速企穩(wěn)，這將使得開發(fā)和物管板塊行情有望從央企國企適度向部分民企擴(kuò)散。

關(guān)鍵詞： 民企，銀行間，債券融資，美的，旭輝