觀點網(wǎng) 2020年末遠洋服務(wù)上市伊始，相對于物業(yè)股的“老資格”和“新寵”，其市值和股價都略顯遜色，強關(guān)聯(lián)方依賴度、有所收窄的營收增速，使資本市場顯得冷靜，針對這些短板，遠洋服務(wù)也逐漸在加強外拓和尋找自身利潤增長點。

據(jù)業(yè)績報告顯示，2021年全年，遠洋服務(wù)實現(xiàn)收入29.66億元，同比增長47%；毛利率約28%，較上年同期上升3個百分點；公司擁有人應(yīng)占溢利4.39億元，同比增長70%；年內(nèi)溢利為4.41億元，同比增長約68%。

2021年，遠洋服務(wù)物管、社區(qū)增值、非業(yè)主增值服務(wù)三大板塊業(yè)務(wù)中，來自物業(yè)管理及商業(yè)運營服務(wù)的收入為人民幣15.88億元，占集團總體收入約53%。而社區(qū)增值服務(wù)收入為人民幣7.9億元，較去年增長約149%，占集團總體收入約27%。

截至2021年12月31日，遠洋服務(wù)物業(yè)管理服務(wù)的總合約建筑面積約為1.06億平米，總在管建筑面積為7350萬平米，分別較2020年12月31日增長約49%及62%。其中，來自第三方的合約建筑面積累計達5360萬平米，占總合約建筑面積比例由約33%提升至51%。

第三方面積首次過半

遠洋服務(wù)的外拓總體來說是順利的，合約面積過億平米，第三方面積占比首次過半，這或許得益于去年進行的數(shù)起收并購，且涵蓋多種業(yè)態(tài)。

遠洋服務(wù)在業(yè)績報告中表示，將上市融資約60%及8.6億元用于選擇性地把握戰(zhàn)略投資及收購機會，并進一步發(fā)展戰(zhàn)略聯(lián)盟及擴大物業(yè)管理業(yè)務(wù)的規(guī)模。

2021年7月，遠洋服務(wù)就花2250萬元完成收購甌睿物業(yè)80%股權(quán)，加大醫(yī)療服務(wù)業(yè)態(tài)布局；2020萬元為收購主要于鄭州從事提供物業(yè)管理服務(wù)的公司51%股權(quán)的部分付款。

母公司依賴并非全然的“壞”，有好“爹”和好 “兄弟”，起到的背書和協(xié)同作用對于外拓是有優(yōu)勢的。

如遠洋集團給遠洋服務(wù)的支持是可見的，遠洋擁有的商寫資源都是一二線城市核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)項目，比如遠洋國際中心、遠洋光華國際、成都遠洋太古里、杭州遠洋樂堤港等，這些標(biāo)桿項目為遠洋服務(wù)外拓提供有力背書，提升其外拓競爭力。

另外在協(xié)同作用上，遠洋資本、遠洋集團收購紅星美凱龍(601828)的交易中，就涉及遠洋服務(wù)對于紅星物業(yè)的協(xié)同收購，據(jù)投資者轉(zhuǎn)述業(yè)績會內(nèi)容，整個收購將在2022年完成，目前已強鎖定合約面積2400萬平米。

但同時，局限也是可見的，除了業(yè)務(wù)在地域上集中于京津冀和遼寧等地，從財務(wù)上來看，關(guān)聯(lián)方也給遠洋服務(wù)增加了部分應(yīng)收款項。

據(jù)財報顯示，在遠洋服務(wù)的貿(mào)易應(yīng)收款項上，關(guān)聯(lián)方的款項從截至2020年12月31日的9785萬元增長至2021年的2.1億元。

此外，規(guī)模雖順利擴張，但仔細比對，遠洋服務(wù)物業(yè)費有所降低。2021年業(yè)績數(shù)據(jù)顯示，其商寫物業(yè)管理服務(wù)項目的年內(nèi)平均物業(yè)管理費14.0元每平每月，而據(jù)上市招股書顯示，2020年全年商寫物業(yè)每月平均物業(yè)管理費為17.6元每平。

這在寫字樓和購物中心的收入上亦有所體現(xiàn)。財報顯示，寫字樓和購物中心的收入均分為物管和商業(yè)運營兩部分，商業(yè)運營2021年開始有規(guī)模、從而產(chǎn)生收入。

數(shù)據(jù)顯示，去年遠洋服務(wù)整個寫字樓兩部分的收入約為2.1億元，同比增35%，物管部分在管面積2021年底為143萬平米，同比增61%；類似的，購物中心這兩部分收入約2.5億元，同比增長23%，2021年底在管面約為272萬平米，同比增64%。2021年寫字樓和購物中心在管面積增長速度很快，但這部分收入增速卻略顯跟不上。

執(zhí)行董事、總裁楊德勇提到，一些城市服務(wù)項目和景區(qū)項目，因為規(guī)模較大盈利水平較低，利潤率基本是5%-15%這樣的區(qū)間。

外拓還包括中標(biāo)等其他方式，據(jù)管理層介紹，從中標(biāo)的情況來看，來自開發(fā)商的中標(biāo)率大約在90%以上，來自業(yè)委會的中標(biāo)率大概在50%到60%。

據(jù)投資者轉(zhuǎn)述，楊德勇認為，外拓主要還是要優(yōu)化自身布局，主要目的是在管理密度比較低的地方，重點提升管理密度，增加在一個城市的管理規(guī)模，隨著規(guī)模的擴大，管理費用能夠共擔(dān)，進一步提升整體的盈利能力。

增加盈利的方式，一個是通過導(dǎo)入遠洋服務(wù)經(jīng)營的體系，通過精耕細作，提升和挖掘基礎(chǔ)業(yè)務(wù)方面的效益，同時加強社區(qū)空間資源的管理；另一方面是導(dǎo)入社區(qū)增值服務(wù)體系。

資管業(yè)務(wù)輸出 保持凈利率≥14%

遠洋服務(wù)似乎因為集團業(yè)務(wù)分布的關(guān)系，基因里自帶商管部分。據(jù)了解，2021年6月，遠洋服務(wù)曾在投資者會上表示，在商寫等業(yè)態(tài)基礎(chǔ)管理上，在上游的招商、設(shè)計、運營等資管業(yè)務(wù)鏈條去延伸來整合，形成商管一體的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)模式。

商業(yè)資管業(yè)務(wù)主要服務(wù)內(nèi)容包括：主要為購物中心﹑寫字樓及其他持有類地產(chǎn)提供資產(chǎn)運營管理服務(wù)，包括開業(yè)前管理服務(wù)(例如定位及設(shè)計管理服務(wù)、招商及管理服務(wù)等)、運營管理服務(wù)(例如開業(yè)籌備服務(wù)、經(jīng)營計劃管理、租戶指導(dǎo)服務(wù)、消費者管理服務(wù)和市場推廣服務(wù)等)。

據(jù)參會投資人士轉(zhuǎn)述，商業(yè)資管運營負責(zé)人王默介紹去年業(yè)績時表示，遠洋服務(wù)全面承接了集團資管業(yè)務(wù)，也是利用公司本身中高端商寫物業(yè)的服務(wù)，構(gòu)建商寫物管綜合服務(wù)平臺，同時綜合公司在商寫方面的競爭優(yōu)勢，打造公司新的增長極。

據(jù)了解，截至目前，遠洋服務(wù)的商寫物管合約面積是732萬平米，共58個項目，其中在管的41個，儲備的是17個。在管的購物中心是23個，含太古合作的兩個項目，寫字樓總共20個。

資管在管方面，購物中心的資管是91萬平米，其中在營的項目是60萬平米，籌開的是31萬平米；寫字樓項目15個，共120萬平米，其中遠洋集團體系內(nèi)有97萬平米，儲備的有42萬平米，外部資管的項目是23萬平米。

王默還提到了資管輸出業(yè)務(wù)有多個儲備項目在談。據(jù)投資人士透露，目前遠洋服務(wù)商業(yè)板塊正在積極地嘗試和探索資管輸出的業(yè)務(wù)，也在北京、華東、華南、華西的一些區(qū)域深度洽談了很多項目，包括在北京正在洽談副中心商務(wù)區(qū)的項目資源，還有市級商圈核心區(qū)域，王府井(600859)這邊也有項目在談，目前有8個儲備項目在深入洽談。

管理層稱，遠洋在商業(yè)和寫字樓全周期的咨詢服務(wù)和全鏈條的運營管理能力上，一直在這方面做深耕，同時也是貼合業(yè)主的需求，實現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值。

投資者問到運營狀況，王默表示，在2021年在營的商場、購物中心里面，客流量同比提升了29.3%，接近30%，銷售額也是同比提升29.4%，也接近30%。整個的經(jīng)營收入同比提升了26.3%。

例如中高端的樂堤港，杭州遠洋樂堤港客流增長了34%，租金提升了45%，出租率到95%，銷售額超過10億元，相比2019年提升了45%，整個表現(xiàn)都是超越了疫情前的表現(xiàn)。

“杭州也是經(jīng)歷了幾次疫情反復(fù)，即便在這種疫情反復(fù)的情況下，也是完成了各項效益指標(biāo)的要求?！?/p>

其預(yù)計2022年的營業(yè)收入也會比2021年提升10%，EBITA利潤提升6%左右，EBITA利潤率可能有望在今年能夠創(chuàng)歷史新高達到60%。

在2022年業(yè)績指引方面，楊德勇表示，2022年預(yù)計收入和凈利潤增速在40%到50%，凈利潤率保持在現(xiàn)有的水平。合約面積1.5億平米，在管面積能夠超過1億平米，主要是通過外拓來實現(xiàn)。

另據(jù)投資者轉(zhuǎn)述CFO劉旭表示，關(guān)于去年收入結(jié)構(gòu)的變化和改善，高毛利率的社區(qū)增值服務(wù)收入的占比提升對于整體毛利率提升有較大正向推動作用，另一方面，去年下半年高毛利商管業(yè)務(wù)收入部分的毛利率在50%以上，2021年基礎(chǔ)物業(yè)毛利率首次達到20%以上。

他預(yù)計，相對于2021年來說，隨著公司整體收入結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，今年聚焦各個項目以及各個業(yè)務(wù)的盈利能力，有信心今年的整體凈利率水平維持在14%及以上。

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