（原標(biāo)題：“物業(yè)+資本”擦出火花 9港股公司股價(jià)創(chuàng)歷史新高）

證券時(shí)報(bào)記者 鐘恬

物業(yè)上市公司業(yè)績(jī)高速增長(zhǎng)的趨勢(shì)仍在持續(xù)：佳兆業(yè)美好、奧園健康、永升生活服務(wù)、新城悅服務(wù)4家中期歸母凈利潤(rùn)翻倍。碧桂園服務(wù)的同比增幅也超過70%，股價(jià)也在8月30日創(chuàng)下歷史新高。事實(shí)上，7月以來，在市場(chǎng)景氣度并不高的背景下，已經(jīng)有9家物業(yè)公司的股價(jià)接力刷新歷史新高。

物業(yè)行業(yè)過去被視為遠(yuǎn)離精英的行業(yè)，是“苦、累、臟”的代名詞，曾經(jīng)只是附屬于房地產(chǎn)開發(fā)的一個(gè)業(yè)務(wù)板塊。不過，近年來大型地產(chǎn)開發(fā)商旗下物業(yè)公司傾向于逐步獨(dú)立運(yùn)營(yíng)并拆分上市，使這一行業(yè)的資本化風(fēng)起云涌，而一眾物業(yè)公司上市之后獲得比母公司更高的估值，“物業(yè)+資本”擦出了耀眼的火花。

4家公司

上半年歸母凈利翻倍

日前佳兆業(yè)美好發(fā)布2019年中期業(yè)績(jī)，公司于期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收為5.58億元人民幣(單位，下同)， 同比增長(zhǎng)35.4%；歸屬于母公司股東凈利潤(rùn)為9066.3萬元，同比激增2.89倍；每股基本盈利為0.6476元。除佳兆業(yè)美好外，奧園健康、新城悅服務(wù)、永升生活服務(wù)的上半年歸屬于母公司股東凈利潤(rùn)的增幅也均超過1倍，分別為1.52倍、1.15倍和1.20倍。

8月23日，行業(yè)龍頭公司碧桂園服務(wù)發(fā)布2019年中期業(yè)績(jī)，報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)收入35.16億元，同比增長(zhǎng)74.4%，歸屬于母公司股東凈利潤(rùn)8.17億元，同比大幅增長(zhǎng)73.4%，若剔除2018年所得稅回?fù)苡绊懀瑒t同比大幅增長(zhǎng)97.9%，再度超過其業(yè)績(jī)預(yù)告。

此外，同在港股上市的雅生活服務(wù)、濱江服務(wù)上半年歸屬于母公司股東凈利潤(rùn)分別同比增長(zhǎng)62.88%、37.34%。而在A股上市的南都物業(yè)中報(bào)凈利潤(rùn)為5603.97萬元，同比增長(zhǎng)32.15%。

在強(qiáng)勁業(yè)績(jī)表現(xiàn)的刺激下，物業(yè)上市公司的股價(jià)也水漲船高。其中，碧桂園服務(wù)在公布中報(bào)業(yè)績(jī)之后股價(jià)持續(xù)上漲，8月30日一度上攀至23.1港元，創(chuàng)出歷史新高。事實(shí)上，7月以來，物業(yè)上市公司開接力賽似的，一家接一家地上攀高點(diǎn)，除了碧桂園服務(wù)外，新城悅服務(wù)、佳兆業(yè)美好、奧園健康、永升生活服務(wù)、雅生活服務(wù)、濱江服務(wù)、和泓服務(wù)及中海物業(yè)，均有過股價(jià)創(chuàng)歷史新高的紀(jì)錄。而7月以來，資本市場(chǎng)的景氣度并不高，恒生指數(shù)跌了9.87%，上證綜指也跌了3.11%。

從全年表現(xiàn)來看，多家龍頭物業(yè)公司今年股價(jià)也稱得上“驚艷”。永升生活服務(wù)今年以來漲幅翻倍，達(dá)到1.21倍。佳兆業(yè)美好、碧桂園服務(wù)、中海物業(yè)今年以來漲幅也分別達(dá)到91.50%、84.89%和74.29%。

有分析人士認(rèn)為，物業(yè)公司借助上市融資，實(shí)現(xiàn)了現(xiàn)金持有量的大幅增加，為后續(xù)公司的戰(zhàn)略性擴(kuò)張以及業(yè)績(jī)的高速增長(zhǎng)奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

事實(shí)上，上市物業(yè)公司確實(shí)借助資本市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)了業(yè)績(jī)的快速增長(zhǎng)。國(guó)信證券（香港）的統(tǒng)計(jì)顯示，彩生活、中海物業(yè)、綠城服務(wù)分別于2014年、2015年、2016年在港股上市，從上市年到2018年末，三家公司營(yíng)業(yè)收入分別增長(zhǎng)826.7%、63.4%、80.0%，凈利潤(rùn)分別增長(zhǎng)232.2%、243.6%、68.7%。

估值遠(yuǎn)超母公司

在東興證券分析師譚可看來，2017年以來，物業(yè)行業(yè)進(jìn)入高速發(fā)展期，多元化運(yùn)營(yíng)帶來行業(yè)整體盈利水平提升，以龍頭分拆上市為標(biāo)志的資本化運(yùn)作助力行業(yè)集中度加速上升。

2018年物業(yè)公司的資本化進(jìn)入集中爆發(fā)期，當(dāng)年有6家上市，相當(dāng)于2014年至2017年上市家數(shù)之和，期間，雅生活服務(wù)、碧桂園服務(wù)、新城悅、佳兆業(yè)物業(yè)和永升生活服務(wù)相繼登陸港股市場(chǎng)，南都物業(yè)也在2018年成為首家成功登陸A股市場(chǎng)的物業(yè)公司。國(guó)信證券分析師張子恒表示，由于境內(nèi)監(jiān)管層對(duì)“涉房”同時(shí)還帶有關(guān)聯(lián)性的物業(yè)公司保持謹(jǐn)慎態(tài)度，較多企業(yè)采取港股上市的資本路線。

這使港股市場(chǎng)的物業(yè)管理板塊持續(xù)擴(kuò)容，2019年濱江生活、奧園健康、和泓服務(wù)也相繼赴港上市。值得一提的是，日前中航善達(dá)公告，擬以7.60元/股發(fā)行股份購(gòu)買招商蛇口、深圳招商地產(chǎn)合計(jì)持有的招商物業(yè)100%股權(quán)，交易作價(jià)約29.9億元。本次交易將實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理行業(yè)橫向整合，明確中航善達(dá)未來發(fā)展的戰(zhàn)略定位，即打開物業(yè)管理戰(zhàn)略業(yè)務(wù)的未來發(fā)展空間，打造央企物業(yè)管理旗艦企業(yè)。

此外，目前新三板市場(chǎng)上以物業(yè)管理為主的房地產(chǎn)服務(wù)板塊共有70家公司，有條件的也在策劃轉(zhuǎn)板，其中開元物業(yè)首次公開發(fā)行股票并在創(chuàng)業(yè)板上市申請(qǐng)已獲證監(jiān)會(huì)受理。已從新三板退市的藍(lán)光嘉寶、燁星集團(tuán)、保利物業(yè)也正在沖刺港股IPO。

“越來越多的企業(yè)登陸資本市場(chǎng)是一個(gè)行業(yè)成熟的標(biāo)志。”易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱認(rèn)為，物業(yè)管理行業(yè)逐步成熟的過程，可以從資本市場(chǎng)的火熱中窺見一斑。

目前來看，資本市場(chǎng)對(duì)這些物業(yè)公司也青睞有加。目前港股市場(chǎng)上有3家市值超過100億港元的物業(yè)公司，分別為碧桂園服務(wù)、綠城服務(wù)和中海物業(yè)，市值分別為609.81億港元、202.78億港元和130.49億港元。市值超過50億的則有彩生活、永升生活服務(wù)和雅生活服務(wù)。彩生活的市值曾超過其母公司花樣年控股。目前綠城服務(wù)的市值也仍高于母公司綠城中國(guó)，綠城中國(guó)的市值為144億港元。

其他物業(yè)公司的市值雖然未能超越母公司，但資本市場(chǎng)給予的估值水平，也普遍遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其母公司。從動(dòng)態(tài)市盈率來看，港股上市的物業(yè)公司估值偏高，多數(shù)集中在20倍至40倍之間，而對(duì)應(yīng)的母公司估值多數(shù)在10倍以下。

分析認(rèn)為，資本市場(chǎng)給物業(yè)公司比母公司更高的估值，主要是因?yàn)槲飿I(yè)公司足夠穩(wěn)健，安全性和可持續(xù)性都比開發(fā)商高。海通證券分析師涂力磊表示，整體來看，物業(yè)服務(wù)行業(yè)屬于輕資產(chǎn)管理行業(yè)，固定資產(chǎn)占總資產(chǎn)比例較低；行業(yè)處于增長(zhǎng)期，龍頭企業(yè)集中度提升明顯；與房地產(chǎn)開發(fā)不同，行業(yè)是存量服務(wù)邏輯，周期性較弱，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流較為穩(wěn)健，利潤(rùn)率波動(dòng)較小。

增值服務(wù)是新的增長(zhǎng)點(diǎn)

目前，物業(yè)管理服務(wù)依舊是營(yíng)業(yè)收入的主要來源，而增值服務(wù)的占比仍較低。物業(yè)公司紛紛致力于發(fā)掘高毛利率的增值服務(wù)市場(chǎng)，增值服務(wù)業(yè)務(wù)占營(yíng)業(yè)收入比例不斷提升，成為各公司增長(zhǎng)速度最快的業(yè)務(wù)板塊。

張子恒認(rèn)為，隨著物業(yè)公司對(duì)母公司依賴度呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，盈利能力及市場(chǎng)化程度顯著改善；部分領(lǐng)先企業(yè)例如綠城服務(wù)、雅生活服務(wù)、嘉寶股份等，憑借優(yōu)質(zhì)的基礎(chǔ)服務(wù)、成本把控能力已獲得第三方市場(chǎng)的認(rèn)可，并開展增值服務(wù)提升綜合毛利率。

7月12日，佳兆業(yè)物業(yè)發(fā)布公告，該公司中文名稱已由“佳兆業(yè)物業(yè)集團(tuán)有限公司”更改為“佳兆業(yè)美好集團(tuán)有限公司”，中文簡(jiǎn)稱將由“佳兆業(yè)物業(yè)”更改為“佳兆業(yè)美好”，自7月18日起生效。

佳兆業(yè)美好主席兼執(zhí)行董事廖傳強(qiáng)在中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)表示，公司名稱從“物業(yè)”到“美好”的變化，代表公司將繼續(xù)以“服務(wù)美麗中國(guó)”為愿景，更加重視城市配套服務(wù)升級(jí)帶來的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，重視信息化、智能化帶來的能效提升，重視小區(qū)運(yùn)營(yíng)帶來的美好體驗(yàn)及服務(wù)機(jī)會(huì)，加強(qiáng)建設(shè)多元化服務(wù)能力。未來佳兆業(yè)美好將努力提升在中高端物業(yè)領(lǐng)域的核心競(jìng)爭(zhēng)力，以持續(xù)提升公司的規(guī)模及盈利水平。

綠城服務(wù)則率先進(jìn)行智慧社區(qū)升級(jí)，布局健康、生活、教育三大增值服務(wù)。其收入包括三大板塊：物業(yè)服務(wù)、咨詢服務(wù)、園區(qū)服務(wù)。其中咨詢服務(wù)包括物業(yè)銷售前的案場(chǎng)服務(wù)、為其他物業(yè)公司提供管理咨詢；園區(qū)服務(wù)包括食品生鮮零售、保養(yǎng)家政、空間廣告、租售中心，比較超前的服務(wù)是布局高端早教，在2019年以2.43億元收購(gòu)了一家澳洲早教公司。

涂力磊認(rèn)為，隨著物業(yè)服務(wù)公司社區(qū)O2O平臺(tái)的日趨完善，注冊(cè)用戶數(shù)和活躍用戶數(shù)量的逐漸增加，橫向服務(wù)范圍擴(kuò)大，縱向服務(wù)深化，長(zhǎng)遠(yuǎn)來看增值服務(wù)收入利潤(rùn)占比有可能超過基礎(chǔ)物業(yè)收入，進(jìn)而使得物業(yè)公司在估值上向互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)靠攏。

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