2022年7月17日，新加坡REITs市場迎來20周年紀(jì)念。

20年來，新加坡REITs以多元化資產(chǎn)、豐富的投資者群體，以及重視市場反饋的監(jiān)管模式，快速發(fā)展成為亞洲規(guī)模第二大(僅次于日本)的REITs市場，目前共有43只總市值達(dá)1110億新元的代表性投資產(chǎn)品。

與此同時，盡管中國的公募REITs起步較晚，但一年多以來仍保持較為穩(wěn)定的擴(kuò)容步伐。今年上半年共發(fā)行3只公募REITs基金，發(fā)行總規(guī)模達(dá)到177億元。同時，在今年上半年市場行情并不樂觀的情況下，有數(shù)據(jù)統(tǒng)計的13只產(chǎn)品中，共有3只產(chǎn)品取得了10%以上的漲幅，業(yè)績表現(xiàn)可圈可點(diǎn)。

新交所20周年REITs總結(jié)

數(shù)據(jù)顯示，目前新交所的REITs按市值占了亞洲REITs市場的近30% (日本占近50%)。經(jīng)歷了2008-2009年的金融危機(jī)和此次疫情帶來的不確定環(huán)境，新交所REITs見證了7次REITs合并，留下了43只總市值達(dá)1110億新元的代表性投資產(chǎn)品。

新加坡市場的良好流動性也為REITs進(jìn)入指數(shù)提供很好的支持，目前有5只ETF的成分股是包含了新加坡的REITs，截至2022年6月，總在管資產(chǎn)為8.27億新元。新交所也于2020年推出了亞洲第一只國際REITs期貨。

在新加坡交易所(簡稱“新交所”)看來，其REITs市場20年來的蓬勃發(fā)展，離不開三大核心特點(diǎn)，首先就是資產(chǎn)的多元化。目前，新交所80%的REITs擁有新加坡以外的資產(chǎn)，最近的10只REITs IPO的幾乎所有資產(chǎn)均在新加坡境外，明確顯示新加坡已經(jīng)轉(zhuǎn)型為REITs上市的國際樞紐。產(chǎn)業(yè)類別從商場開始，逐步覆蓋工業(yè)園、寫字樓、酒店、住宅、物流倉儲、數(shù)據(jù)中心、醫(yī)院、奧萊、超市等資產(chǎn)組合。

其次，豐富的投資者群體也有力地支持了新加坡REITs市場的擴(kuò)張。新交所有非常多具吸引力的增量投資群，包括機(jī)構(gòu)投資者、私人銀行客戶以及家族信托等。據(jù)悉，目前超過1300家全球基金將總部設(shè)立在新加坡;新加坡私人銀行的高凈值客戶年增幅在15%左右，而瑞士私人銀行資產(chǎn)的年漲幅僅為2%-3%;2019年新加坡引進(jìn)超過100個新的家族信托，到了2021年這個增幅達(dá)到超過400個;散戶投資人也是REITs市場的投資主力之一。

此外，不少在新交所已上市的REITs都表示新加坡REITs市場相比其他市場更重視市場反饋的監(jiān)管模式。據(jù)介紹，新加坡金融管理局和新交所屢次接受市場反饋，通過監(jiān)管框架的調(diào)整和上市規(guī)則的修訂，協(xié)助已上市的REITs應(yīng)付不同經(jīng)濟(jì)周期帶來的融資挑戰(zhàn)，也為迎來新地區(qū)的發(fā)起人和資產(chǎn)提供更大的便利，其注重企業(yè)治理的態(tài)度也讓新交所上市的REITs更加受到國際認(rèn)可。

在新交所上市REITs的國際發(fā)起人，甚至有機(jī)會享受比在自己國家發(fā)行更優(yōu)惠的稅收環(huán)境，增發(fā)融資的方式和流程都更市場化。2021年，新交所REITs進(jìn)行了超過31億美元的擴(kuò)募。而新加坡也通過補(bǔ)貼政策減低REITs發(fā)行人的上市成本，直接支持REITs市場擴(kuò)大。

滬深REITs市場穩(wěn)步擴(kuò)張

Wind 數(shù)據(jù)顯示，截至7月17日，在目前有數(shù)據(jù)統(tǒng)計的13只公募REITs中，共有3只今年以來的累計漲幅超過10%。其中博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT的漲幅更是高達(dá)16.35%，這一業(yè)績表現(xiàn)甚至超過不少權(quán)益類基金。

7月5日晚間，鵬華深圳能源REIT宣布提前結(jié)束募集，該產(chǎn)品共有82家網(wǎng)下投資者、283個配售對象踴躍參與詢價，全部配售對象擬認(rèn)購數(shù)量總和為137.528億份，為初始網(wǎng)下發(fā)售份額數(shù)量的109.15倍，創(chuàng)目前業(yè)內(nèi)已發(fā)行公募REITs的行業(yè)紀(jì)錄。

截至7月17日，滬深市場共有14只公募REITs基金。其中2021年共發(fā)行11只，發(fā)行總規(guī)模達(dá)364億元，平均發(fā)行規(guī)模為33億元。進(jìn)入2022年，在上半年市場環(huán)境承壓的情況下，新發(fā)基金募集困難，仍有3只公募REITs成功發(fā)行，總發(fā)行規(guī)模達(dá)177億元，平均發(fā)行規(guī)模達(dá)到了59億元，遠(yuǎn)高出去年平均水平。

數(shù)據(jù)顯示目前，市場上還有3只公募REITs產(chǎn)品在今年的4-5月相繼遞交了發(fā)行申請材料，目前正在等待審批。其中2只產(chǎn)品的底層資產(chǎn)為保障性住房，1只產(chǎn)品的底層資產(chǎn)是高速公路。

值得注意的是，這正是近日政策大力支持鼓勵發(fā)行REITs的兩類資產(chǎn)。

7月15日，上交所發(fā)布《上海證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金(REITs)規(guī)則適用指引第4號——保障性租賃住房(試行)》(以下簡稱《指引》)，對保障性租賃住房試點(diǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs進(jìn)行規(guī)范和引導(dǎo)。上交所還表示，下一步將按照中國證監(jiān)會統(tǒng)一部署，穩(wěn)妥推進(jìn)保障性租賃住房REITs試點(diǎn)，助力行業(yè)打造發(fā)展新模式，推動建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。

更早幾天，國家發(fā)改委7月12日與交通部聯(lián)合印發(fā)的《國家公路網(wǎng)規(guī)劃》，其中提到要改革創(chuàng)新投融資政策，進(jìn)一步完善多渠道、多層次、多元化投融資模式。在落實(shí)事權(quán)支出責(zé)任、強(qiáng)化財政資金保障的基礎(chǔ)上，鼓勵吸引社會資本參與國家公路建設(shè)。鼓勵在高速公路領(lǐng)域穩(wěn)妥開展基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)，積極盤活存量資產(chǎn)。

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