最近幾年，曾經被大家稱為行業(yè)“沒落貴族”的金地集團，開始了奮起直追。

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短短5年時間，金地集團的營收便從2017年的376億飆升到了2021年的996億，營收翻了1.5倍；銷售額更是從2016年的1000億出頭，直接飆升到了2021年的2867億，憑借著快速增長的營收和銷售額，金地集團重新回到了房地產企業(yè)銷售排行榜前十。

而在今年的前9個月，在行業(yè)一片蕭條的大背景下，金地集團卻依舊穩(wěn)中有升，以累計1630.8億元的銷售額位居行業(yè)的第七名，其也就此正式擺脫了“沒落貴族”的稱號。

不過，雖然金地集團的形勢看似大好，但在二級市場上，其股價表現(xiàn)卻并不是太好。

截至11月24日收盤，金地集團股價報收10.47元，雖然近期受到利好的提振股價有所回升，但和4月15日的階段高點15.21元相比，僅僅半年多的時間，其股價便已經跌去了31.16%，市值更是縮水了214億。

一邊是不斷增長的營收和銷售額，一邊則是跌跌不休的股價，作為新晉的行業(yè)前十房企，為何金地集團的表現(xiàn)會如此“矛盾”？股價下挫的背后，投資者到底在擔憂什么？

金地跌宕起伏的30年

作為知名房企、曾經“招保萬金”中的一員，金地集團的由來已久。

金地集團的前身為1988年1月20日注冊成立的“深圳市上步區(qū)工業(yè)村建設服務公司”，當時其主要的業(yè)務不過是為上步區(qū)工業(yè)村的一些基礎設施項目提供開發(fā)和運營服務；一直到4年之后，其才正式更名為“深圳市福田區(qū)金地實業(yè)開發(fā)公司”。

1993年，金地拿到了房地產經營權，正式進軍房地產行業(yè)；1年之后，金地成功開發(fā)出了首個住宅項目深圳·金地花園，這是金地集團地產業(yè)務的開始，在隨后的幾年，金地又開發(fā)了金地海景花園，該項目一度是深圳的“三大明星樓盤”之一，而金地也借此在深圳站穩(wěn)了腳跟。

1996年，金地率先完成以股份制改造為代表的現(xiàn)代企業(yè)制度改革，為日后的做大做強掃清了障礙；5年后的2001年，金地集團成功在上交所完成了上市。

在成功上市之后，金地集團迎來了自己最為輝煌的5年“擴張期”：2001年，金地集團走出深圳，進入了北京市場，開啟了全國化布局；2002和2003年，金地集團進入了上海、武漢和東莞；而在2004到2006年，金地集團相繼又進入了7個主要城市，短短5年時間，金地便完成了華北、華東、華南、華中、東北、東南和西部七大區(qū)域的全國化布局。

不過，完成了全國布局的金地集團并沒有再進一步。

在隨后的8年里，由于策略上的失誤，金地集團先是連續(xù)幾次因為高價拿地吃了大虧，隨后又因為態(tài)度過于保守而錯過了擴張的好時機；此外，金地集團還出現(xiàn)過人事變動和股權變動，兩位高管相繼離開導致了管理層動蕩，這些問題一直到2014年才正式結束。

正是因為這8年的“迷茫期”，金地集團從行業(yè)領先逐漸變成了落后。從銷售數(shù)據(jù)來看，在2006年到2014年，金地銷售額僅從283億增至490億元，而同樣也從深圳起家的“老大哥”萬科，則早已經從1081億元漲至2151億元，是金地的4倍。

合作開發(fā)，再回行業(yè)前十

2015年，隨著內部股權斗爭的結束，金地集團再度回到了正軌上。

面對落后的處境，金地集團首先提出了“加快周轉，做大規(guī)模，提升ROE”的發(fā)展目標，沒想到效果立竿見影，僅僅過去了一年時間，金地集團便順利完成了千億銷售的目標——2016年全年，金地集團的銷售額達到了1006.3億，成為了千億房企中的一員。

隨著千億銷售目標的完成，2017年年初，金地集團又喊出了“用3年時間沖擊年銷售額2000億元目標”的口號；僅僅用了2年，到2019年時金地集團真的成功完成了既定的目標；而到氪2021年，金地集團的銷售額更是達到了2867億，重回房地產企業(yè)銷售排行榜前十。

那么，為什么金地集團能夠在短短幾年時間里實現(xiàn)“逆襲”？這背后，與其在近幾年才大力推行的“合作開發(fā)”模式無疑起到了關鍵的作用。

所謂的“合作開發(fā)”模式，顧名思義就是和一家甚至多家房企來共同開發(fā)一個項目，這種模式的優(yōu)勢非常明顯，可以分攤拿地成本、分散風險、實現(xiàn)優(yōu)勢互補，對于當時已經落后的金地集團而言，合作開發(fā)還能迅速提升品牌知名度，幾乎可以說是“百利而無一害”。

根據(jù)媒體統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，在2018年-2021年，金地集團拿地金額為1000億元、1200億元、1350億元、1309億元，權益投資額為404億元、558億元、697億元、523億元，權益占比為40.4%、46.5%、51.6%、39.95%，低于行業(yè)平均水平。

而之所以金地集團的權益占比不高，自然是因為一部分的權益被合作的房企所占去了。

通過“合作”這個杠桿，金地集團的銷售額和營收在過去幾年時間里實現(xiàn)了大幅的增長，到了今年，雖然整個地產行業(yè)十分蕭條，但在今年的前9個月，金地集團仍舊實現(xiàn)了1630.8億元的銷售額，排在了行業(yè)的第七位，表現(xiàn)可以說是十分的優(yōu)秀。

不過，沒有一個模式是沒有缺點的，“合作開發(fā)”模式自然也是如此；憑借著“合作開發(fā)”模式走向成功的金地集團，如今卻開始逐漸被該模式反噬。

被“合作開發(fā)”反噬

剛剛過去的10月，隨著一連串利空的出現(xiàn)，金地集團遭到了“重創(chuàng)”。

10月18日，金地集團遭遇了“股債雙殺”：“21金地01”跌幅超過了20%，“21金地04”跌幅更是超過了50%，而其股價在當天則下跌了3.23%。

金地之所以會出現(xiàn)“股債雙殺”的情況，主要是因為市場流傳出了“金地集團旗下公司非標融資展期、表外信托融資”，雖然金地在10月25日進行了澄清，但市場并不買賬。

截至11月24日收盤，金地集團股價報收10.47元，雖然近期受到利好的提振股價有所回升，但和4月15日的階段高點15.21元相比，僅僅半年多的時間，其股價便已經跌去了31.16%，市值更是縮水了214億。

實際上，金地二級市場的表現(xiàn)之所以會不好，很大一部分的原因還是因為“合作開發(fā)”。“合作開發(fā)”模式的弊端則是很容易受到合作房企的牽連，一旦合作方出現(xiàn)了資金鏈問題，整個項目都可能會發(fā)生問題。

此外，由于合作開發(fā)模式并不透明，還導致了房企很容易出現(xiàn)表外負債的情況。

今年以來，由于地產行業(yè)整體的大環(huán)境并不好，很多的房企都出現(xiàn)了暴雷的現(xiàn)象；雖然金地集團并沒有出現(xiàn)暴雷，但大家仍然擔心金地集團未來會受到牽連。

早在7月26日，三大國際評級機構之一的標普便宣布，基于公司充足的土地儲備、優(yōu)于行業(yè)平均水平的銷售表現(xiàn)及充足的流動性，維持金地“BB”的長期企業(yè)信用評級，但將金地及其子公司輝煌商務的展望從“穩(wěn)定”調整至“負面”

而至于標普下調評級的原因，一是金地集團的合同銷售額將下降，認為其財務指標惡化；二是在行業(yè)低迷期，金地集團大量投資合資項目將增加執(zhí)行風險，在未并表的合資項目上的大量敞口降低了財務透明度，增加了經營風險。

此外，從財報數(shù)據(jù)來看，選擇合作開發(fā)模式后，金地集團還出現(xiàn)增收不增利的情況。根據(jù)最新的三季報數(shù)據(jù)顯示，今年三季度，金地集團實現(xiàn)營收為249.64億，同比大幅增長27.30%；實現(xiàn)凈利潤為13.71億，同比下滑-7.59%。

而在毛利率方面，2021年全年，金地集團的毛利率為21.18%，凈利率為13.09%，和2019年時40.5%的毛利率以及24.51%的凈利率相比大幅下滑。

由此可見，“合作開發(fā)”模式雖然讓其的規(guī)模迅速擴大，但盈利水平卻在大幅下滑。

從目前來看，雖然近年來金地集團憑借著“合作開發(fā)”模式實現(xiàn)了逆襲，成為行業(yè)中少有的黑馬，但“合作開發(fā)”模式也給其帶來了不少的隱患。誠然，目前金地集團依舊比較穩(wěn)健，但在地產行業(yè)持續(xù)不景氣的大背景下，市場和投資者的擔憂仍在持續(xù)，而這也是金地集團不得不承受的壓力。

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