新一輪城中村改造集中在21城，年初至今，上海、廣州等多個城市相繼發(fā)布改造細則。根據(jù)各地發(fā)布的城中村改造目標可以估算，城中村改造年度固定資產(chǎn)投資額會超過萬億元。

(相關資料圖)

根據(jù)觀研天下測算出的歷年城中村改造投資額，2019-2022年年平均為1.1萬億元/年。

一個城中村改造周期一般在7-8年，從這種角度看，城中村改造仍然是一個前期投入較高的方向，而且在控制拆除新建比的情況下，對于市場化主體，更多是資產(chǎn)布局和搶占區(qū)位的意義，短期內(nèi)難以實現(xiàn)現(xiàn)金流回流。

但是面對一個萬億總投資的市場，仍然是各企業(yè)爭搶的“一塊蛋糕”。

我們通過一線城市以往的城中村改造經(jīng)驗，可以總結出哪些企業(yè)在新一輪的城中村改造中更容易獲得參與機會。

不同改造模式下的參與者

城中村改造模式可以分為拆除重建、有機更新、綜合整治三類，在不同的改造模式中，參與主體不同。

1、拆除重建類：728電視電話會議強調“凈地出讓”原則，從廣州“做地模式”看，直接的受益主體是當?shù)貒蠡蛘邔Ξ數(shù)赜胁季值难肫蟆?/strong>

7月28日，超大特大城市穩(wěn)步推進城中村改造工作部署電視電話會議召開，會議強調必須實行凈地出讓，也將目前廣深為主的大部分城市的規(guī)則落實。

推動凈地出讓，要壓實地方政府在一級開發(fā)和土地平整、拆遷過程中的責任。廣州等地實行的“做地制度”，是按做地和土地收儲相分離的原則，將土地整理的各項前期具體工作獨立開展，待形成凈地后向土地儲備機構申請交儲，不是簡單像上一個周期那樣使房企打通一二級實現(xiàn)聯(lián)動。

具體來看，廣州“做地制度”中，哪些主體能夠參與？

3月28日，廣州市人民政府辦公廳印發(fā)《廣州市支持統(tǒng)籌做地推進高質量發(fā)展工作措施的通知》，重點推動廣州舊改市場實現(xiàn)國企做地操盤的新趨勢。

做地模式下，做地主體及做地年度計劃由政府直接指定與發(fā)布，意味著城市更新項目前期管理將完全由政府統(tǒng)籌，進一步強化廣州城市更新“政府主導”的特色。

該“做地制度”分為兩種模式：

模式一：7家全資國企及區(qū)屬國企為主體做地。在本次“做地新政”中，政府首次認定了7家全資國企作為做地主體，同時，各區(qū)政府(廣州空港經(jīng)濟區(qū)管委會)可認定或組建1-2家區(qū)屬全資國企開展做地工作。預計整體做地國企陣容將十分強大。區(qū)別于此前住建局發(fā)文的鼓勵功能性國企，本次直接劃定7家市級國企做地主體，加上各區(qū)區(qū)屬國企，整體趨勢定調十分明確。

模式二：非做地名單內(nèi)的房企，支持帶方案招商做地模式。本次“做地新政”同時支持其他非名單內(nèi)的實力房企，通過帶方案公開招標的方式，中標重點城市更新片區(qū)，即可實現(xiàn)成為前期做地+后期土地開發(fā)建設一體化開發(fā)主體，完成各項前期工作后，以協(xié)議出讓方式獲取土地使用權。此類模式與深圳重點城市更新單元模式相似，主要支持重點國央企及有實力的民企進行整體統(tǒng)籌，這是給市場其他主體留出的求生之道。

以廣深的案例，目前做地是比較嚴格限制在國有企業(yè)里的，所以未來城中村改造推進，直接的受益主體也是當?shù)貒蠡蛘邔Ξ數(shù)赜胁季值难肫蟆?/p>

2、有機更新/綜合整治類：獲得長租公寓的房源，形成未來的保障性租賃住房項目。具有運營能力的地產(chǎn)或物業(yè)公司，可以抓住這類改造機會，提供代建改造或后續(xù)的社區(qū)運營及潛在的物業(yè)服務。另外，產(chǎn)業(yè)方面有資源的企業(yè)也將有機會參與到城中村改造中。

高層會議多次指出，要加大保障性住房建設和供給，把城中村改造與保障性住房建設結合好。廣州和深圳都提出要統(tǒng)籌推進城中村改造和保障性租賃住房的籌集工作，在當前租購并舉的背景下，深圳針對城中村改造出臺專項規(guī)劃，推進城中村統(tǒng)租。廣州還強調要與產(chǎn)業(yè)轉型相結合。

我們可以從深圳統(tǒng)租房成功的樣板“元芬新村”的案例中總結出，在城中村改造過程中企業(yè)存在的機會。

2018年，經(jīng)當?shù)亟值郎鐓^(qū)牽線，微棠被引入元芬新村，采取整村統(tǒng)租改造為長租公寓的方式，以市場化力量參與當?shù)爻侵写逭w規(guī)劃及綜合整治改造。微棠聚焦青年公寓特點，秉持“在不影響房屋結構基礎上優(yōu)化戶型”的原則，弱化獨立廚房、客廳等使用率較低的空間，在公共區(qū)域配置服務設施，提升社區(qū)居住體驗。

政府主導、社區(qū)協(xié)同、企業(yè)運營，元芬新村——微棠公寓的成功改造和后期運營，為深圳城中村改造為品質化租賃社區(qū)提供了樣本。

2023年2月10日，由深圳市人才安居集團持股51%、愿景集團持股49%、注冊資本20億元成立的深圳市安居微棠住房租賃投資控股有限公司揭牌。

安居微棠定位為深圳市城中村租賃住房社區(qū)運營服務商，通過開展城中村保障性住房品質化改造提升，破解城中村公共配套設施不足問題，消除城中村房屋安全、消防安全、用電安全等重大安全隱患，持續(xù)提升城中村居住環(huán)境品質。企業(yè)發(fā)揮國企低成本融資和市場經(jīng)驗豐富的雙重優(yōu)勢，重點為“20+8”等重點產(chǎn)業(yè)就業(yè)的新市民提供“小戶型、高品質、低租金、全智能”的保障性租賃住房。

在這種類型的城中村改造中，具有運營能力的地產(chǎn)或物業(yè)公司，可以抓住運營或代建機會，運用自身的設計能力，做好城中村改造規(guī)劃，并提供后續(xù)的社區(qū)運營和潛在的物業(yè)服務。另外，廣州等城市城中村改造政策中體現(xiàn)了對產(chǎn)業(yè)引入的偏好，這也給很多在產(chǎn)業(yè)方面有資源的企業(yè)以發(fā)揮的空間。

民間資本通過城市更新基金參與

高層會議多次指出，城中村改造要多渠道籌措改造資金，要充分發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用，鼓勵和支持民間資本參與，努力發(fā)展各種新業(yè)態(tài)，實現(xiàn)可持續(xù)運營。

上海市在撬動社會資金進行城中村改造方面具備特色。根據(jù)上海市房屋管理局，截至2022年底全市已批準的62個城中村改造項目引進社會資金達5500多億元，主要來源包括實施改造主體出資、金融機構配套融資、由房企和保險資金共同設立的城市更新基金等。

其中，城市更新基金指的是2021年6月，由上海地產(chǎn)集團聯(lián)合招商蛇口、中交集團、萬科集團、國壽投資、保利發(fā)展、中國太保、中保投資等8家房企和保險資金成立800億元基金，定向投資城市更新項目。此外，2021年12月，上海世博、中交地產(chǎn)、萬科、招商蛇口與國君創(chuàng)投、上海地產(chǎn)簽署了《上海城市更新引導私募基金合伙企業(yè)(有限合伙)協(xié)議》，共同投資設立上海城市更新引導私募基金合伙企業(yè)，募集規(guī)模為100.02億元。

房企可以通過參與到城市更新基金中，來參與城中村改造。

資產(chǎn)證券化

城中村改造的過程中，推進保障性租賃住房建設，為比如深圳人才安居等長租公寓REITs擴募提供新的底層資產(chǎn)，或者是城中村改造后形成的商場，成為消費類基礎設施REITs底層資產(chǎn)，最終完成城中村改造過程中的投資退出，實現(xiàn)資金閉環(huán)。同時，有利于資產(chǎn)證券化的參與者。

基建類企業(yè)

此輪城中村改造，可以拉動房地產(chǎn)基建，在城市改造升級過程中，建材、水泥、裝修、家電等需求增大，利好相關企業(yè)。