我發(fā)現(xiàn)每次市場下行時(shí)，大家會(huì)習(xí)慣性找理由。

比如我看到很多人遇到現(xiàn)金流有問題，面臨斷供問題，就開始埋怨當(dāng)初加杠桿入市。

(資料圖)

認(rèn)為如果不加杠桿，就不會(huì)遭遇此困境。

真的是欲加之罪,何患無辭，用于廣東話說就是屙屎唔出賴地硬。

如果房價(jià)一直在漲，你不僅不會(huì)埋怨當(dāng)初加杠桿買房，還非常遺憾沒有多加杠桿吧。

杠桿，本身只是個(gè)工具，用好了蜜糖，用錯(cuò)了砒霜。

都2022年，沒有人會(huì)不加杠桿買房，只是建議不要高杠桿買房。

所以，請大家不要妖魔化杠桿。

先正確理解杠桿。

杠桿本質(zhì)上是因?yàn)殄X“不夠”，出于消費(fèi)或者投資需求，人們選擇承受風(fēng)險(xiǎn)。

你要買房，可兜里只有50萬，面對200萬的房子，你只有2條路：

要么繼續(xù)存錢，加把勁存，存夠了再買。

要么借錢買，國家還貼心出臺(tái)了首套首付30%的政策，甚至現(xiàn)在還有20%的利好。

窮人的思維，就是先存錢，存夠錢再買房，欠債的壓力想想都可怕，還得給人付利息，雙手往大腿一拍，算了，還是住我的茅草屋吧。

小資的思維，就是錢不夠，想點(diǎn)辦法借一借，貸點(diǎn)款哪怕付點(diǎn)利息能住套大房子也是不錯(cuò)的。

但富人思維呢，原來全價(jià)100萬，付現(xiàn)金20萬，貸80萬，他會(huì)花40萬買2套，每個(gè)首付20萬，貸款80萬，相當(dāng)于每套加4倍杠桿，幾年后房價(jià)翻倍，然后出手200萬賣出1套，凈賺個(gè)100萬。

大家一定要更新一個(gè)思維：不是人窮才要借錢的，正確使用信貸工具，本身就是一種理財(cái)方式。

富人看似杠桿高，但收益也更高。

就拿房產(chǎn)投資回報(bào)率來看：

房產(chǎn)投資回報(bào)率=漲幅*杠桿率

如果張三有100萬的現(xiàn)金，如果他全款買房，不加杠桿，以后房價(jià)漲幅20%，他的回報(bào)率也就是20%，賺了20萬。

假設(shè)他抓住了低首付的好時(shí)機(jī)，一口氣做了3套首付2成的并發(fā)。

等于60萬買了3套總價(jià)100萬的房子，假設(shè)一套房子1年漲幅20%，也就是變成120萬，1年就賺了60萬，本金直接翻倍，比打工香多了。

而且如果杠桿加得更多，理論上投資回報(bào)率會(huì)越高。

當(dāng)然，這里有個(gè)前提條件，那就是確定房價(jià)能漲，關(guān)于這點(diǎn)我先不在這里談了，這屬于選籌的問題了。

所以杠桿玩得溜，可以發(fā)家暴富，玩不溜，那就滿盤皆輸。

事實(shí)上，在國運(yùn)發(fā)展的階段，用杠桿貸款，意味著提前占有資源，這些資金你不用，自然有人用，房子你不買，自然也有人買。

而且大到李嘉誠，小到中產(chǎn)階級，都在加杠桿。

除了是因?yàn)楦軛U背后帶來的收益之外，杠桿本身就是抵御通脹的一種方式。

通脹的風(fēng)險(xiǎn)，需要靠加杠桿來轉(zhuǎn)移。

實(shí)際中，我們是沒有辦法計(jì)算通貨膨脹率，只是簡單用cpi來衡量。

但也有人已經(jīng)給出了計(jì)算的公示，有一定的參考價(jià)值。

當(dāng)然，更直接點(diǎn)的理解是：通貨膨脹率≈貨幣供應(yīng)增速-GDP增速。

按照這樣的計(jì)算方式，過去十幾年平均每年的通脹率在7%左右。

就是說你有100萬現(xiàn)金，過去一年，就少7萬；再過一年，再少93萬的7%；再過一年……

如果你2000年拿100萬現(xiàn)金，持有到2019年，變成了“2019年的100萬”，你的購買力會(huì)還剩多少呢？

2020年的100萬，穿越到了2019年，就只剩下25萬的購買力了。

所以很多人認(rèn)為我們國家的房貸利率很高，實(shí)則不然，算上通脹率，我們當(dāng)前已經(jīng)是負(fù)利率時(shí)代。

因?yàn)閷?shí)際利率=名義利率-通脹率

只要你當(dāng)時(shí)買房，房貸利率低于通脹率，那么最起碼你已經(jīng)能做到保值了。

而增值的標(biāo)準(zhǔn)，就看你買的房子能不能漲，漲得越多，你增值的速度越快，而如果你當(dāng)初還是低利率、高杠桿入手的，那投資回報(bào)率就越高。

因此，我們必須認(rèn)清楚的一個(gè)事實(shí)：

長期來看，貨幣本身必然是貶值的，今天的錢永遠(yuǎn)比明天的錢值錢，而加杠桿本質(zhì)上，也是把貨幣貶值的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給銀行。

錢不值錢的道理你都懂，怎么到了如何避免就不懂了呢？

錢不值錢，就得找個(gè)能低于通脹，讓錢保值最好能升值的方式，說來說去就3種方式：

1、買股票

2、買房

3、古玩字畫等稀缺藝術(shù)品

第3種多數(shù)人基本可以忽略，第1種普通人多少虧比賺多，因?yàn)槠胀ㄈ速I股票，基本是靠情緒和跟風(fēng)去買，根本沒有花時(shí)間去研究股票背后企業(yè)的利潤，最后只能被割。

而房子投資背后的邏輯更簡單，且多數(shù)人已經(jīng)賺到錢，有更強(qiáng)的信心支撐。

可惜啊，接下來注定已經(jīng)不是閉眼買房就能賺的時(shí)代。

過去20年買房賺錢沒多難，你只需要拿出勇氣，敢加杠桿貸款買房，基本你就吃到了杠桿帶給你的增值收益。

但未來是樓市的精細(xì)化時(shí)代，講究的是專業(yè)化買房，買錯(cuò)的成本越來越高，我一直認(rèn)為全國300多個(gè)城市，真正還能賺錢的也就30多個(gè)。

我每年和我的團(tuán)隊(duì)都會(huì)和大部分時(shí)間去考察全國城市，就是為了挖掘出那一小部分還能漲的城市，并且也花時(shí)間總結(jié)出來了。

想要知道目前全國范圍內(nèi)哪些城市有價(jià)值，而且重點(diǎn)關(guān)注哪些板塊的，可以掃碼添加我的微信，我可以把這份全國價(jià)值名單發(fā)給你。

前面我說了杠桿的魅力，既然杠桿那么好，為什么這幾年我們卻提出要去杠桿呢？

那是因?yàn)楦軛U上升太快，會(huì)有違約的風(fēng)險(xiǎn)。

但沒負(fù)債未必安全，有杠桿未必危險(xiǎn)。

關(guān)鍵要看，杠桿的成本是多少？杠桿的使用期限是多久?

對月收入5萬的人來說，月供1萬算什么，但對于月收入只有1萬的人來說，月供1萬就是不可承擔(dān)的痛。

汝之蜜糖沃之砒霜。

前面我說了，杠桿帶來的收益是很驚人的，但一切有個(gè)能漲大前提，以及有個(gè)安全的底線。

靠杠桿暴富的大前提，是房價(jià)能一直漲，這個(gè)信仰今年基本被擊碎，房價(jià)不是一直漲的，而是只有部分能漲。

此外，哪怕買到了能漲的房子，也得有個(gè)杠桿的安全底線。

上升期要敢加杠桿，而低迷時(shí)要懂去杠桿。

如果你房價(jià)一旦橫盤或緩漲，過高的杠桿就會(huì)壓垮你，現(xiàn)在市場這樣的現(xiàn)象可不少。

除此之外，市面上還有很多貸款類型，比如JYD、DYD、信用貸、裝修貸、消費(fèi)貸等等。

不同貸款類型，額度和期限完全不一樣，當(dāng)然利率也完全不同。

關(guān)于細(xì)節(jié)，我就不便展開去說了，要不然還有廣告嫌疑。

說白了，用好杠桿的實(shí)操落地很細(xì)節(jié)，既要踏準(zhǔn)周期、找準(zhǔn)標(biāo)的、還有有勇氣加杠桿，更重要的還要能借到更多、更便宜、期限長還利率低的錢。

這件事本身就很難，不同的資本在不同人手里會(huì)產(chǎn)生不同的結(jié)果。

如果普通人不會(huì)使用，反而適得其反，不如好好減少負(fù)債，守好自己的安全底線。

細(xì)節(jié)敏感的話題，我不展開細(xì)說了，大家如果對這方面話題有疑問，或者有點(diǎn)興趣想深入了解的，可以掃碼加我微信，有些話題我在閉門直播中也會(huì)展開說，但觀看直播的鏈接，也只會(huì)私發(fā)給已經(jīng)加我微信的粉絲。

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