新華財經(jīng)北京2月15日電（記者 沈寅飛）近日，萬科以150億元的再融資規(guī)模創(chuàng)下房企股權(quán)融資重啟以來新高的消息，引起了廣泛關(guān)注。自2022年底，證監(jiān)會支持房企融資“三支箭”發(fā)出后，讓多家房地產(chǎn)企業(yè)“如魚得水”。

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業(yè)內(nèi)人士指出，股權(quán)融資有利于房企修復資產(chǎn)負債表，行業(yè)出清背景下，民營房企風險已基本暴露，優(yōu)質(zhì)房企有望率先脫險，投資意愿存在邊際改善，但短期內(nèi)房企償債來源仍將依賴于銷售回款或資產(chǎn)處置后的資金回籠。

“第三支箭”為房企“輸血”

近日，萬科發(fā)布非公開發(fā)行A股股票預案公告，計劃向不超過35名特定對象開展定向增發(fā)，募集資金總額不超過150億元。定增預案顯示，此次公司發(fā)行數(shù)量將不超過11億股，占比不超過目前萬科總股本（含庫存股）的9.46%、A股總股本（含庫存股）的11.32%，募集資金將用于公司旗下11個房地產(chǎn)開發(fā)項目和補充流動資金，發(fā)行價格為不低于發(fā)行期首日A股股票交易均價的80%。

據(jù)了解，去年12月，萬科在2022年第一次臨時股東大會上，已審議通過了《關(guān)于提請股東大會給予董事會發(fā)行公司股份之一般性授權(quán)的議案》，授權(quán)公司董事會可決定發(fā)行不超過公司已發(fā)行的A股數(shù)量的20%。此次定增，正是萬科在該授權(quán)下制定的A股具體發(fā)行方案。

事實上2022年底，證監(jiān)會支持房企融資“第三支箭”發(fā)出后，多家企業(yè)開始響應(yīng)。1月5日，中南建設(shè)宣布擬非公開發(fā)行股票募資不超過28億元；1月16日，保利發(fā)展非公開發(fā)行8.19億股募資125億元的計劃獲得了保利集團的同意；1月31日，榮盛發(fā)展非公開發(fā)行A股股票申請獲得了證監(jiān)會的受理，募資金額不超過30億元……

據(jù)記者不完全統(tǒng)計截至目前，已有16家A股上市房企發(fā)布定增預案，預計募集資金總額不超過573.15億元。

遠東資信分析師曹曉婧認為，“第三支箭”重啟與落實，統(tǒng)一和強化前期政策方向，防范房地產(chǎn)風險的同時，也有利于加速推進“保交樓”等工作落實。

今年房企償債壓力較大

“2022年，在多重因素影響下，房地產(chǎn)市場運行低落，雖然年底融資端政策持續(xù)釋放利好，但政策傳導及落地效果有待觀察，現(xiàn)階段房企融資情況仍難言樂觀，短期內(nèi)房企償債來源仍將依賴于銷售回款或資產(chǎn)處置后的資金回籠?！甭?lián)合資信分析師盧瑞說，“房住不炒”主基調(diào)下，接下去政策仍以托底為主，供需兩端尤其需求端政策仍有優(yōu)化空間，疫情防控措施優(yōu)化或?qū)⒗檬袌鲱A期，但房企現(xiàn)金流壓力尤在，短期內(nèi)無法預見拿地及新開工的實質(zhì)性回暖，市場信心提振仍需政策呵護。

與此同時，根據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，2023年1月重點跟蹤的70個城市有44個披露了全月銷售數(shù)據(jù)，銷售面積和銷售額環(huán)比分別下降37%和31%。由于2023年春節(jié)提前，月度銷售數(shù)據(jù)與2022年春節(jié)所在的2月相比，全月銷售面積、銷售額分別同比下降5.4%、上升10.9%。

中金固收分析師王瑞娟認為，2023年開年銷售表現(xiàn)較去年有一定改善，對債券來說，目前市場向好預期較強，我們認為獲得明確落地支持的民營龍頭短期安全性提升，可選擇短期品種把握兌付收益；但部分已出險房企債券價格也出現(xiàn)較大漲幅，企業(yè)自身的銷售仍然大幅回落，也未能獲得再融資支持，在銷售改善兌現(xiàn)之前，不建議過度追漲。

盧瑞認為，行業(yè)出清背景下，民營房企風險已基本暴露，但需關(guān)注部分缺乏核心競爭力、經(jīng)營低效的弱資質(zhì)國有房企經(jīng)營風險。長期看，構(gòu)建房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)將為行業(yè)主要發(fā)展方向，房企經(jīng)營模式可能發(fā)生變化，但資源仍將向頭部優(yōu)質(zhì)房企集中。

優(yōu)質(zhì)房企有望率先脫險

展望2023年地產(chǎn)債市場，優(yōu)質(zhì)房企有望率先脫險。

方正證券分析師張偉認為，“三箭齊發(fā)”以及預售監(jiān)管資金優(yōu)化，“爛尾”風險減弱；相比于2014年地產(chǎn)放松刺激措施，當前需求端政策仍有放松空間；預計地產(chǎn)銷售已經(jīng)在底部，但房地產(chǎn)行業(yè)高增長時代已過，行業(yè)分化加劇，本輪地產(chǎn)周期下行將帶來行業(yè)出清?？删劢箖?yōu)質(zhì)區(qū)域房企，后續(xù)銷售端將率先復蘇，新增土儲貨值將得到提升。

曹曉婧表示，年后多地地方政府陸續(xù)召開“新春第一會”，向市場傳遞將促進經(jīng)濟穩(wěn)步回升的積極信號，未來中高等級主體信用有望保持穩(wěn)定，其信用利差有望進一步收窄，但商品房銷售市場暫未回暖，需繼續(xù)防范弱資質(zhì)房企債券違約風險。

中金固收分析師陳健恒認為，在政策的加持下，雖然不少投資者對地產(chǎn)債投資仍趨于保守，尤其對非國企地產(chǎn)債情緒總體仍較為謹慎。對地產(chǎn)投資維持不新增判斷的投資者占比仍維持在45%左右的較高位置，而認為地產(chǎn)風險已經(jīng)見底、選擇可以適度下沉價格反彈不明顯的中等資質(zhì)債券的投資者比例則出現(xiàn)了上升。

編輯：王菁

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