新華財(cái)經(jīng)北京2月15日電（記者 沈寅飛）近日，萬(wàn)科以150億元的再融資規(guī)模創(chuàng)下房企股權(quán)融資重啟以來(lái)新高的消息，引起了廣泛關(guān)注。自2022年底，證監(jiān)會(huì)支持房企融資“三支箭”發(fā)出后，讓多家房地產(chǎn)企業(yè)“如魚(yú)得水”。

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業(yè)內(nèi)人士指出，股權(quán)融資有利于房企修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債表，行業(yè)出清背景下，民營(yíng)房企風(fēng)險(xiǎn)已基本暴露，優(yōu)質(zhì)房企有望率先脫險(xiǎn)，投資意愿存在邊際改善，但短期內(nèi)房企償債來(lái)源仍將依賴(lài)于銷(xiāo)售回款或資產(chǎn)處置后的資金回籠。

“第三支箭”為房企“輸血”

近日，萬(wàn)科發(fā)布非公開(kāi)發(fā)行A股股票預(yù)案公告，計(jì)劃向不超過(guò)35名特定對(duì)象開(kāi)展定向增發(fā)，募集資金總額不超過(guò)150億元。定增預(yù)案顯示，此次公司發(fā)行數(shù)量將不超過(guò)11億股，占比不超過(guò)目前萬(wàn)科總股本（含庫(kù)存股）的9.46%、A股總股本（含庫(kù)存股）的11.32%，募集資金將用于公司旗下11個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和補(bǔ)充流動(dòng)資金，發(fā)行價(jià)格為不低于發(fā)行期首日A股股票交易均價(jià)的80%。

據(jù)了解，去年12月，萬(wàn)科在2022年第一次臨時(shí)股東大會(huì)上，已審議通過(guò)了《關(guān)于提請(qǐng)股東大會(huì)給予董事會(huì)發(fā)行公司股份之一般性授權(quán)的議案》，授權(quán)公司董事會(huì)可決定發(fā)行不超過(guò)公司已發(fā)行的A股數(shù)量的20%。此次定增，正是萬(wàn)科在該授權(quán)下制定的A股具體發(fā)行方案。

事實(shí)上2022年底，證監(jiān)會(huì)支持房企融資“第三支箭”發(fā)出后，多家企業(yè)開(kāi)始響應(yīng)。1月5日，中南建設(shè)宣布擬非公開(kāi)發(fā)行股票募資不超過(guò)28億元；1月16日，保利發(fā)展非公開(kāi)發(fā)行8.19億股募資125億元的計(jì)劃獲得了保利集團(tuán)的同意；1月31日，榮盛發(fā)展非公開(kāi)發(fā)行A股股票申請(qǐng)獲得了證監(jiān)會(huì)的受理，募資金額不超過(guò)30億元……

據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)截至目前，已有16家A股上市房企發(fā)布定增預(yù)案，預(yù)計(jì)募集資金總額不超過(guò)573.15億元。

遠(yuǎn)東資信分析師曹曉婧認(rèn)為，“第三支箭”重啟與落實(shí)，統(tǒng)一和強(qiáng)化前期政策方向，防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，也有利于加速推進(jìn)“保交樓”等工作落實(shí)。

今年房企償債壓力較大

“2022年，在多重因素影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行低落，雖然年底融資端政策持續(xù)釋放利好，但政策傳導(dǎo)及落地效果有待觀察，現(xiàn)階段房企融資情況仍難言樂(lè)觀，短期內(nèi)房企償債來(lái)源仍將依賴(lài)于銷(xiāo)售回款或資產(chǎn)處置后的資金回籠?！甭?lián)合資信分析師盧瑞說(shuō)，“房住不炒”主基調(diào)下，接下去政策仍以托底為主，供需兩端尤其需求端政策仍有優(yōu)化空間，疫情防控措施優(yōu)化或?qū)⒗檬袌?chǎng)預(yù)期，但房企現(xiàn)金流壓力尤在，短期內(nèi)無(wú)法預(yù)見(jiàn)拿地及新開(kāi)工的實(shí)質(zhì)性回暖，市場(chǎng)信心提振仍需政策呵護(hù)。

與此同時(shí)，根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，2023年1月重點(diǎn)跟蹤的70個(gè)城市有44個(gè)披露了全月銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額環(huán)比分別下降37%和31%。由于2023年春節(jié)提前，月度銷(xiāo)售數(shù)據(jù)與2022年春節(jié)所在的2月相比，全月銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額分別同比下降5.4%、上升10.9%。

中金固收分析師王瑞娟認(rèn)為，2023年開(kāi)年銷(xiāo)售表現(xiàn)較去年有一定改善，對(duì)債券來(lái)說(shuō)，目前市場(chǎng)向好預(yù)期較強(qiáng)，我們認(rèn)為獲得明確落地支持的民營(yíng)龍頭短期安全性提升，可選擇短期品種把握兌付收益；但部分已出險(xiǎn)房企債券價(jià)格也出現(xiàn)較大漲幅，企業(yè)自身的銷(xiāo)售仍然大幅回落，也未能獲得再融資支持，在銷(xiāo)售改善兌現(xiàn)之前，不建議過(guò)度追漲。

盧瑞認(rèn)為，行業(yè)出清背景下，民營(yíng)房企風(fēng)險(xiǎn)已基本暴露，但需關(guān)注部分缺乏核心競(jìng)爭(zhēng)力、經(jīng)營(yíng)低效的弱資質(zhì)國(guó)有房企經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。長(zhǎng)期看，構(gòu)建房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)將為行業(yè)主要發(fā)展方向，房企經(jīng)營(yíng)模式可能發(fā)生變化，但資源仍將向頭部?jī)?yōu)質(zhì)房企集中。

優(yōu)質(zhì)房企有望率先脫險(xiǎn)

展望2023年地產(chǎn)債市場(chǎng)，優(yōu)質(zhì)房企有望率先脫險(xiǎn)。

方正證券分析師張偉認(rèn)為，“三箭齊發(fā)”以及預(yù)售監(jiān)管資金優(yōu)化，“爛尾”風(fēng)險(xiǎn)減弱；相比于2014年地產(chǎn)放松刺激措施，當(dāng)前需求端政策仍有放松空間；預(yù)計(jì)地產(chǎn)銷(xiāo)售已經(jīng)在底部，但房地產(chǎn)行業(yè)高增長(zhǎng)時(shí)代已過(guò)，行業(yè)分化加劇，本輪地產(chǎn)周期下行將帶來(lái)行業(yè)出清?？删劢箖?yōu)質(zhì)區(qū)域房企，后續(xù)銷(xiāo)售端將率先復(fù)蘇，新增土儲(chǔ)貨值將得到提升。

曹曉婧表示，年后多地地方政府陸續(xù)召開(kāi)“新春第一會(huì)”，向市場(chǎng)傳遞將促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步回升的積極信號(hào)，未來(lái)中高等級(jí)主體信用有望保持穩(wěn)定，其信用利差有望進(jìn)一步收窄，但商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)暫未回暖，需繼續(xù)防范弱資質(zhì)房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)。

中金固收分析師陳健恒認(rèn)為，在政策的加持下，雖然不少投資者對(duì)地產(chǎn)債投資仍趨于保守，尤其對(duì)非國(guó)企地產(chǎn)債情緒總體仍較為謹(jǐn)慎。對(duì)地產(chǎn)投資維持不新增判斷的投資者占比仍維持在45%左右的較高位置，而認(rèn)為地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)見(jiàn)底、選擇可以適度下沉價(jià)格反彈不明顯的中等資質(zhì)債券的投資者比例則出現(xiàn)了上升。

編輯：王菁

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