韓國(guó)央行行長(zhǎng)6月12日表示，韓國(guó)房地產(chǎn)貸款逾期率正在增加，今年可能制定更復(fù)雜的貨幣政策以防范和應(yīng)對(duì)金融業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。盡管有跡象表明房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于穩(wěn)定，但房地產(chǎn)貸款拖欠率上升，需要密切關(guān)注相關(guān)金融風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此，他認(rèn)為政府應(yīng)尋求逐步實(shí)施家庭債務(wù)去杠桿化的中長(zhǎng)期計(jì)劃。

韓國(guó)樓市近年來持續(xù)火爆，去年首都圈房?jī)r(jià)更是猛漲近18%，時(shí)隔15年首次出現(xiàn)兩位數(shù)增長(zhǎng)。但在政府重拳調(diào)控和央行連續(xù)加息等多重利空下，韓國(guó)樓市成交量開始大幅下滑，去年12月同比大跌62%，創(chuàng)2008年以來同期最低。數(shù)據(jù)顯示：目前韓國(guó)共同住宅的公示價(jià)格較去年平均下降近20%，創(chuàng)歷史新高，銀行斷供人數(shù)激增。

(資料圖片)

同樣是東亞國(guó)家，日本的日經(jīng)指數(shù)目前升至1990年7月以來的最高水平，今年上漲24%。房地產(chǎn)行業(yè)，日本泡沫經(jīng)濟(jì)后房?jī)r(jià)指數(shù)先跌后漲，房企開始紛紛轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)、住宅服務(wù)、代建和存量交易等上下游產(chǎn)業(yè)鏈衍生多元化業(yè)務(wù)；REITs 成為市場(chǎng)投資新亮點(diǎn)。

附上本期直播時(shí)間軸，幫你快速跳轉(zhuǎn)感興趣的部分

03:08 韓國(guó)房?jī)r(jià)情況以及全租房危機(jī)

09:45 日本房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，東京都市圈和地方房?jī)r(jià)行情？

14:42 日本的年輕人現(xiàn)在對(duì)于買房，是怎樣的態(tài)度？

20:00 韓國(guó)現(xiàn)在的物價(jià)、通脹情況是怎樣的？

23:22 綜合房產(chǎn)稅給韓國(guó)帶來了哪些影響？

30:00 日本東京與地方城市房產(chǎn)市場(chǎng)冰火兩重天的情況

47:30 現(xiàn)在日本的經(jīng)濟(jì)整體環(huán)境如何？物價(jià)、消費(fèi)情況與年輕人的就業(yè)率

以下為直播文字實(shí)錄，經(jīng)鈦媒體APP編輯刪減

Helen：近期關(guān)于韓國(guó)房地產(chǎn)的一系列新聞引發(fā)了市場(chǎng)的關(guān)注，請(qǐng)孔暉敬介紹一下全租房，以及韓國(guó)房?jī)r(jià)的情況。

孔暉敬：全租是一種住宅租賃類型，房東收取住宅價(jià)格的50%-70%作為保證金保管，等合同期滿，房東將返還保證金給租戶。通過這種方式，出租房屋的人可以通過投資或儲(chǔ)蓄保證金獲得利益，租戶可以以低于買賣價(jià)的價(jià)格租賃房屋，并在合同期滿時(shí)拿到保證金。

由于新冠疫情和房地產(chǎn)政策，韓國(guó)整體房地產(chǎn)交易價(jià)格從2019年下半年開始呈上升趨勢(shì)，2022年持續(xù)加息，韓國(guó)整體房地產(chǎn)交易價(jià)格開始下跌。韓國(guó)房地產(chǎn)院的統(tǒng)計(jì)資料顯示，截至2020年11月，全國(guó)綜合住宅平均交易價(jià)格為3.3億韓元，漲幅也不大。但此后交易價(jià)格暴漲，2021年12月平均交易價(jià)格達(dá)到4.2億韓元（+27%），2022年初開始下降，2023年2月進(jìn)入3.8億韓元（-9.5%）大關(guān)，截至5月保持低幅下降趨勢(shì)。地方城市的平均交易價(jià)格從2020年12月的2.1億韓元開始，2021年8月至2022年7月維持在2.5億韓元（+19%）左右，此后2023年1月降至2.3億韓元（-8%）。但首都圈中，特別是首爾，2020年11月綜合住宅平均交易價(jià)格從7億韓元開始，2021年12月達(dá)到8.8億韓元（+25%）。目前，首爾的綜合住宅平均交易價(jià)格也有所下降，但仍停留在8億韓元（-9%）左右。因?yàn)?019年至2021年的買賣價(jià)格暴漲過高，1月至目前沒有較大的跌幅，所以我認(rèn)為2022年起的跌勢(shì)反而是在去掉房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，穩(wěn)定房?jī)r(jià)的階段。

Helen：近10年來日本商品房銷售規(guī)模基本穩(wěn)定在7-8萬套/年，東京周邊房產(chǎn)價(jià)格卻逐年攀升，在房地產(chǎn)規(guī)模日趨萎縮的情況下，中小房企加速出清，大型房企瓜分市場(chǎng)，龍頭房企市占率呈逐年上升趨勢(shì)。2020年日本TOP20房企市場(chǎng)集中度達(dá)到58%。日本房地產(chǎn)現(xiàn)在是怎樣的情況？東京都市圈和地方房?jī)r(jià)是怎樣的行情？

陳意：日本房產(chǎn)走出了失去的30年，進(jìn)入了一個(gè)不錯(cuò)的景氣周期，日本當(dāng)?shù)刭Y金活躍，外資瘋狂涌入，共同推升下，今年一季度，東京的房產(chǎn)交易量?jī)H次于洛杉磯，居世界第二位。

房?jī)r(jià)方面則是冰火兩重天，東京都市圈很火熱，房?jī)r(jià)有不錯(cuò)的漲幅，疫情期間房?jī)r(jià)不降反升，連續(xù)3年上漲，今年的成交價(jià)格比去年同比上漲了6.8%。地方房?jī)r(jià)則是預(yù)冷，除了北海道、福岡的個(gè)別地區(qū)，大部分地方城市房?jī)r(jià)都還在逐年下降。

Helen：我們也回顧一下日本地產(chǎn)泡沫的背景，在1989年，日本泡沫經(jīng)濟(jì)達(dá)到頂峰，資產(chǎn)價(jià)格快速上升到已經(jīng)無法得到實(shí)業(yè)支撐。1990 年 3 月，日本對(duì)土地金融活動(dòng)進(jìn)行總量控制，日本銀行也采取金融緊縮政策，股價(jià)和地價(jià)進(jìn)入持續(xù)下降，日本泡沫經(jīng)濟(jì)開始破裂。土地價(jià)格也在 1991 年左右見頂回落。1992 年8 月，日經(jīng)指數(shù)進(jìn)一步下跌至 14000 點(diǎn)左右。 土地價(jià)格下跌后，由土地作為擔(dān)保的貸款出現(xiàn)大量壞賬。當(dāng)時(shí)日本各大銀行貸款的不良率飆升，日本泡沫經(jīng)濟(jì)被刺穿，并導(dǎo)致日本長(zhǎng)期信用體系崩潰，經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期低迷?，F(xiàn)在日本泡沫經(jīng)濟(jì)后房?jī)r(jià)指數(shù)先跌后漲，但觸底回升幅度有限，日本采取較低利率的貨幣政策，日本房?jī)r(jià)指數(shù)從 2009 年 6 月階段性新低92.88 點(diǎn)，逐步有所修復(fù)至2022年的120.9點(diǎn)，未能達(dá)到泡沫經(jīng)濟(jì)前168.3點(diǎn)的水平。陳意，在你看來，日本的年輕人現(xiàn)在對(duì)于買房是怎樣的態(tài)度？

陳意：真的是萬物皆周期，從90年代到現(xiàn)在，在長(zhǎng)達(dá)30年的時(shí)間里，日本人經(jīng)歷了從對(duì)房產(chǎn)的執(zhí)著到信念破滅，再到躺平的過程。經(jīng)歷了泡沫破滅的沖擊，很多日本人都固執(zhí)的認(rèn)為日本房?jī)r(jià)不會(huì)漲，這種觀念根深蒂固，影響了一代人。在日本二三十年的通縮周期了，日本政府一直在想辦法刺激經(jīng)濟(jì)，走出通縮，一直到日本前首相安倍先生2012年底再次上臺(tái)后，通過增發(fā)貨幣、日元貶值、刺激出口，不斷的刺激經(jīng)濟(jì)，讓日本經(jīng)濟(jì)重新復(fù)蘇，也讓樓市走出了低谷，重新上漲，從而打破了很多日本人認(rèn)為房?jī)r(jià)不會(huì)漲的執(zhí)念，現(xiàn)在很多的年輕人、年輕夫妻，也都加入了買房的隊(duì)伍中。我們可以看到，日本的家庭房貸余額，已經(jīng)突破了90年代的高點(diǎn)，達(dá)到了220萬億日元。日本房?jī)r(jià)連年上漲，出現(xiàn)了新房搖號(hào)的情況。昨天晚上，我們公司一個(gè)90后的同事，就有日本朋友新買了房子，邀請(qǐng)她去新家喝酒慶祝去了。

Helen：近幾年也有很多中國(guó)人來到日本置業(yè)、投資，這是基于怎樣的考慮？未來可能有怎樣的趨勢(shì)？

陳意：通過我這8年來的感受，中國(guó)人到日本置業(yè)投資，主要是三個(gè)方面的需求。一類是家庭有小孩在日本留學(xué)，買來自住，畢竟日本租房很貴。第二類則是家庭資產(chǎn)配置的角度，因?yàn)槿毡臼抢吓频陌l(fā)達(dá)國(guó)家，日元又是避險(xiǎn)貨幣，所以日本房產(chǎn)成為了一個(gè)不錯(cuò)的投資品，現(xiàn)金回報(bào)也不錯(cuò)。第三類則是有移居日本的需求。這幾年的大環(huán)境大家也知道，很多朋友都想體驗(yàn)不一樣的生活，日本又是離我們最近的發(fā)達(dá)國(guó)家，而且都是儒家文化圈，很多朋友會(huì)考慮移居過來，必然配置一些自住和投資的房產(chǎn)。

90年代的時(shí)候，富裕的日本人也曾經(jīng)全世界的買買買?，F(xiàn)在我們國(guó)內(nèi)北上廣深的一套房，東京就能換一棟樓，所以我相信未來會(huì)有越來越多的朋友到海外置業(yè)。

Helen：我們從全球的宏觀情況來看，韓國(guó)的加息周期啟動(dòng)較早，這也使得韓國(guó)的流動(dòng)性問題最早出現(xiàn)——在2022年下半年韓國(guó)就已經(jīng)爆發(fā)過“樂高樂園”的流動(dòng)性危機(jī)；另一方面，核心通脹二次抬升后開始高于整體通脹，這意味著當(dāng)前的高利率環(huán)境很難改變。也請(qǐng)孔暉敬介紹一下，韓國(guó)現(xiàn)在的通脹情況是怎樣的？

孔暉敬： 韓國(guó)CPI的上升率自2022年8月達(dá)到6.3%的頂峰后，到上月為止下降了3個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到3.3%，因此雖然不是很低的數(shù)值，但呈現(xiàn)出較好的趨勢(shì)。韓國(guó)銀行預(yù)測(cè)，6~7月降至2%左右，年末很有可能達(dá)到3%左右。我認(rèn)為下調(diào)利率的可能性還很小，因?yàn)榕c今后物價(jià)走勢(shì)相關(guān)的不確定性很大。

然后上月核心CPI上漲率與去年的同月相比增長(zhǎng)了3.9%，時(shí)隔10個(gè)月降至3%左右。但僅比去年11月的頂峰4.3%低0.4個(gè)百分點(diǎn)。與CPI相比，核心CPI的上漲率的下降幅度不大。這是因?yàn)榫蜆I(yè)和服務(wù)業(yè)呈現(xiàn)良好趨勢(shì)。疫情初期銳減的服務(wù)消費(fèi)在2021年下半年恢復(fù)到疫情之前的水平后，直到最近一直保持著良好的增長(zhǎng)勢(shì)頭。就業(yè)人數(shù)也從2023年1月開始持續(xù)增加。這種良好的就業(yè)狀況最終會(huì)增加經(jīng)濟(jì)方面的收入和消費(fèi)，成為核心CPI上的壓力。此外，2021年和2022年韓國(guó)的國(guó)家能源企業(yè)的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)大幅惡化，目前已連續(xù)兩個(gè)月出現(xiàn)了電費(fèi)和燃?xì)赓M(fèi)的上漲，因此物價(jià)上漲的風(fēng)險(xiǎn)也無法排除。

Helen：韓國(guó)2005年開始實(shí)施綜合房產(chǎn)稅的政策，對(duì)房產(chǎn)擁有人的所有房屋進(jìn)行收稅，其實(shí)現(xiàn)在在中國(guó)一些城市，也在試行這個(gè)政策，綜合房產(chǎn)稅給韓國(guó)帶來了哪些影響？是否抑制了房?jī)r(jià)？改變了房東對(duì)房產(chǎn)的決策？

孔暉敬： 綜合房地產(chǎn)稅是根據(jù)房地產(chǎn)擁有程度決定課稅標(biāo)準(zhǔn)的稅收。土地和住房的價(jià)格合計(jì)額超過各類型扣除金額時(shí)，對(duì)它超出的金額部分征稅。2005年，為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)和富的分配，實(shí)施了這一政策，雖然進(jìn)行了很多修改，但至今仍存在逃稅和不正當(dāng)征稅的爭(zhēng)議。進(jìn)入2018年以來，首爾因房?jī)r(jià)異常上漲成為一大社會(huì)問題，政府9.13日發(fā)布房地產(chǎn)綜合對(duì)策，決定增加綜合房地產(chǎn)稅征稅標(biāo)準(zhǔn)，并對(duì)擁有多套住房的人增稅。

因此，相當(dāng)于9.13日房地產(chǎn)綜合對(duì)策的人數(shù)將從之前的2.6萬人增加到27.4萬人。通過這種對(duì)策，房?jī)r(jià)的上漲勢(shì)頭暫時(shí)停止，但從2019年開始，以江南公寓為中心的房?jī)r(jià)再次暴漲，輿論開始施壓，政府12月16日又上調(diào)了擁有多套住宅的人的稅金。而2020年7月10日再次實(shí)施稅率上調(diào)，最終未能阻止房?jī)r(jià)上漲，從2022年底開始，綜合房地產(chǎn)稅的負(fù)擔(dān)反而影響到了房?jī)r(jià)下跌。因此，從2023年1月1日起，增加了扣除金額，降低了一套住宅者的稅率，廢除了部分擁有多套住宅者的重稅稅率，減輕了稅負(fù)。據(jù)韓國(guó)房地產(chǎn)院的資料顯示，全國(guó)綜合住房平均買賣從1月份開始下降幅度有所減少。當(dāng)然，雖然2023年1月5日開始實(shí)施的房地產(chǎn)調(diào)控寬松政策影響很大，但我認(rèn)為綜合房地產(chǎn)稅的寬松也產(chǎn)生了一定的影響。當(dāng)然，到目前為止，韓國(guó)對(duì)綜合房地產(chǎn)稅的認(rèn)識(shí)還不是很好。因此，要借鑒前面的案例，不斷進(jìn)行比較和研究，不斷改進(jìn)。

Helen：前面提到東京與日本地方城市房產(chǎn)市場(chǎng)冰火兩重天的情況，為什么會(huì)發(fā)生？背后的原因是什么？

陳意：大家知道日本是一個(gè)老齡少子化、人口每年都在減少的國(guó)家，人口的流向就決定了這個(gè)地方的經(jīng)濟(jì)與房產(chǎn)市場(chǎng)的情況。日本不像我們國(guó)家地大物博，有北上廣深這么多的大城市，日本的大城市有且只有一個(gè)東京，3800萬聚集在首都圈，而第二大的城市大阪，人口也就267萬。所以日本的年輕人都往東京集中，每年東京的人口都在增長(zhǎng)，而地方城市每年人口都在減少，沒有了人，住房的需求就減少了，所以東京的樓市火熱，而地方卻很冷清。

Helen：日本幾家存活下來的房企都不約而同的意識(shí)到這種原有“重資金+重資產(chǎn)”模式難以繼續(xù)奏效，開啟探索新運(yùn)營(yíng)模式，主要發(fā)展經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)和出租公寓管理等業(yè)務(wù)。此外還不斷推出REITs證券化業(yè)務(wù)，并從中獲取物業(yè)管理費(fèi)和基金管理費(fèi)。如住友不動(dòng)產(chǎn)開始發(fā)展定制建設(shè)以及輕資產(chǎn)的租賃和經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，2021年租賃業(yè)務(wù)營(yíng)收占比已經(jīng)高達(dá)43.4%。三井不動(dòng)產(chǎn)則更為倚重房地產(chǎn)證券化市場(chǎng)，早在2001年推出日本第一支寫字樓REITs，其后又收購(gòu)了許多零售物業(yè)REITs和物流地產(chǎn)REITs。2021年管理和租賃業(yè)務(wù)營(yíng)收占比已超過50%。此外，這三家企業(yè)都有個(gè)“好爸爸”，分別是三井、三菱、住友等財(cái)閥，在融資擔(dān)保和項(xiàng)目獲取上都具有天然優(yōu)勢(shì)。這是否也給我們國(guó)內(nèi)一些啟示？

陳意：日本的房地產(chǎn)市場(chǎng)，在全世界的發(fā)達(dá)國(guó)家里租售比都是很不錯(cuò)的，房產(chǎn)+金融，又天然具有很強(qiáng)的黏性。日本的REITs市場(chǎng)高度發(fā)展，通過發(fā)行REITs基金，不動(dòng)產(chǎn)公司獲得了投資的資金，客戶也獲得了不錯(cuò)的收益，而且背后還有日本央行以及日本政府養(yǎng)老基金作為支撐。

對(duì)于我們來說，REITs市場(chǎng)的潛力規(guī)模很大，借鑒日本的經(jīng)驗(yàn)，一方面需要從立法、監(jiān)管方面進(jìn)行完善，另一方面，現(xiàn)在的實(shí)體行業(yè)不景氣，也考究國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)公司對(duì)于物流設(shè)施、寫字樓、酒店等的運(yùn)營(yíng)能力。

Helen：前幾年有不少中國(guó)人到韓國(guó)進(jìn)行房地產(chǎn)投資，在首爾、釜山、濟(jì)州島都購(gòu)入了大量的房產(chǎn)，后來韓國(guó)政府也出臺(tái)了一些限制外國(guó)人購(gòu)房的政策，那么在現(xiàn)在的大環(huán)境下，你對(duì)于外國(guó)投資者有哪些建議？已經(jīng)持有韓國(guó)房產(chǎn)的外國(guó)投資人，需要注意什么？

孔暉敬：目前，韓國(guó)全國(guó)綜合房地產(chǎn)的買賣平均價(jià)格呈下降趨勢(shì)，但公寓實(shí)際交易平均價(jià)格從2022年10月開始持續(xù)上升。特別是在首爾地區(qū)內(nèi)，包括江南在內(nèi)的東南地區(qū)的實(shí)際交易價(jià)格也大幅上漲。在全國(guó)房地產(chǎn)交易價(jià)格上漲的背景下，從1月份開始的房地產(chǎn)限制放寬產(chǎn)生了很大的影響。政府今年解除了除首爾江南3區(qū)和龍山區(qū)以外的所有地區(qū)的限制，對(duì)于稅收、貸款、認(rèn)購(gòu)等的限制大幅放寬。此外，為住房需求者實(shí)施貸款政策，為第一次買房者提供80%的住房抵押貸款比例，改善了購(gòu)房環(huán)境。

根據(jù)首爾房地產(chǎn)信息廣場(chǎng)的數(shù)據(jù)，進(jìn)入今年以來，首爾公寓月交易量1月為1400多套，2月為2400套，3月為2900套，呈持續(xù)增加的趨勢(shì)。尚未報(bào)告的4月份交易量也已達(dá)到2673項(xiàng)，預(yù)計(jì)到5月末的最終統(tǒng)計(jì)結(jié)果出來之前，交易量將大幅超過3000項(xiàng)。通常韓國(guó)以首都圈為中心房?jī)r(jià)上漲，因此首爾的上漲趨勢(shì)可以在包括首都圈在內(nèi)的全國(guó)范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)。但從韓國(guó)目前的經(jīng)濟(jì)狀況來看，我認(rèn)為房地產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)還比較大。買房時(shí)，需要考慮一下韓國(guó)全租制度和房?jī)r(jià)的關(guān)系。如果已經(jīng)有房子的話，最近因?yàn)樵陧n國(guó)的全租詐騙，比起全租，更喜歡月租的人越來越多。因此，如果不著急的話，在全租交易不順利的時(shí)候，可以考慮一下月租交易。

Helen：現(xiàn)在歐美等國(guó)家很多都處于通脹的大環(huán)境，其實(shí)日本是長(zhǎng)期處于通縮的狀態(tài)，近期很多資金流入日本，帶來了日本股市的上漲，也超越了90年泡沫期的高位。陳意，在你看來，現(xiàn)在日本的經(jīng)濟(jì)整體環(huán)境如何？大家的生活、物價(jià)、消費(fèi)情況如何？年輕人的就業(yè)率怎樣？

陳意：日本這兩年迎來了難得的經(jīng)濟(jì)通脹，物價(jià)上漲，工資也有所提高，CPI連續(xù)20個(gè)月上升，達(dá)到了3.4%，經(jīng)濟(jì)又充滿了活力，緩慢走出了通縮的泥潭。我們知道日本的線下商業(yè)很發(fā)達(dá)，早兩天我跟一位上海來的朋友吃飯聊天，他說日本給人的感覺很不可思議，商場(chǎng)里到處都是人，而且都在排隊(duì)購(gòu)物消費(fèi)！而國(guó)內(nèi)大家卻開始準(zhǔn)備過緊日子。

年輕人就業(yè)率也非常不錯(cuò)，今年4月份畢業(yè)生的就業(yè)率達(dá)到了97.7%。日本全國(guó)的失業(yè)率，則是2.6%，非常低，只要你愿意工作，都可以找得到，而且收入也不會(huì)低。

Helen：中國(guó)人現(xiàn)在到日本去進(jìn)行消費(fèi)和投資需要注意些什么，您有什么建議？

首先要了解日本當(dāng)?shù)氐姆煞ㄒ?guī)。去年就有某五大行之一和移民公司代銷的大阪項(xiàng)目暴雷，對(duì)方通過在中國(guó)訂立合同的方式，規(guī)避了日本的法律約束。但其實(shí)稍微了解日本的房產(chǎn)法律法規(guī)，是可以避免踩坑的。

其次就是不要盲目追求所謂的高收益和增值，要用求穩(wěn)的形態(tài)，知道我們投資的下限在哪里。大城市的下限大于小城市，長(zhǎng)租大于酒店民宿。

最后就是保持清醒的頭腦，不要盲目消費(fèi)投資。現(xiàn)在日元便宜，國(guó)內(nèi)的房?jī)r(jià)高，很多朋友看到一些單價(jià)5、6萬的房子，覺得也不貴，但其實(shí)日本除了東京的核心區(qū)，大阪的個(gè)別車站，總體上價(jià)格是不高的，做好功課，保持清醒的頭腦，不要買了高價(jià)的商品。

以上是本期Helen"s財(cái)經(jīng)晚餐的部分內(nèi)容，想看完整內(nèi)容，可觀看Helen"s財(cái)經(jīng)晚餐第37期《日韓地產(chǎn)觀察：韓國(guó)全租房危機(jī)，日本房?jī)r(jià)復(fù)蘇》直播回放。

Helen"s財(cái)經(jīng)晚餐每雙周二17點(diǎn)開播，直播將在鈦媒體APP、鈦媒體PC、鈦媒體微博、鈦媒體視頻號(hào)、鈦媒體百家號(hào)同步直播。（主理人：Helen；策劃：Helen ；導(dǎo)播：羽赫；文章：Helen）

關(guān)鍵詞：