改善性購房群體正在成為中國多地找房者(意向購房者)的“主力軍”。

在當(dāng)前房地產(chǎn)市場中，“支持剛性和改善性住房需求”是政策層面多次強(qiáng)調(diào)的，“對購買第一套住房的，要大力支持；對購買第二套住房的，要合理支持；對購買三套以上住房，原則上不支持”。更好滿足改善性需求有助于擴(kuò)內(nèi)需。2022年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會議在對著力擴(kuò)大國內(nèi)需求作出部署時(shí)明確指出，支持住房改善等消費(fèi)。

(資料圖)

2023年7月27日消息，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部明確釋放出進(jìn)一步落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”的信號，全國剛需轉(zhuǎn)改善房市場，迎來重大市場新機(jī)。58同城、安居客近日發(fā)布的2023年《6月國民安居指數(shù)報(bào)告》顯示，改善性住房需求在新房找房群體中占比持續(xù)提升。當(dāng)月的調(diào)研顯示，三居室以及四居室以上的住房正在成為購買新房的“一梯隊(duì)選項(xiàng)”，占比高達(dá)86.8%。當(dāng)月，希望購買三居室的找房者占比達(dá)48.1%，希望購買四居室及以上戶型的找房者占比達(dá)38.7%。

改善性住宅成交增加是長期趨勢。比如，從北京市房屋交易新房市場數(shù)據(jù)看，2014-2022年三居室成交占比從35.9％增至39.1％，115-140平米、140-200平米、200平米以上成交占比分別從16.3％、11.8％、7.2％升至18.3％、16.2％、9.0％。

人口紅利轉(zhuǎn)向人才紅利，改善性住房需求高速增長

什么是“認(rèn)房不認(rèn)貸”？“認(rèn)房不認(rèn)貸”的政策指的是無論購房者是否有貸款的記錄，只要購房者證明自己名下沒有房產(chǎn)，就可以按照第一套房貸款的標(biāo)準(zhǔn)辦理。如果購房者名下已經(jīng)有一套房了，則不管是不是貸款，貸款有沒有還清，都會按照第二套房的標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行審批。這種政策對于改善型的購房者有好處。即使購房人過去有過兩次貸款購房記錄，只要把手中的住房出手，就可以按照首套房的標(biāo)準(zhǔn)買房貸款了，這樣也會增加房產(chǎn)的流通性。

目前，“認(rèn)房又認(rèn)貸”的城市主要集中在北京、上海、廣州、深圳、成都等城市，嚴(yán)重限制了需要換房改善的購房群體，換房需求同樣是合理的住房需求，政策應(yīng)適時(shí)調(diào)整予以支持，優(yōu)化認(rèn)房又認(rèn)貸政策，可以激活核心城市置換鏈條，活躍市場交易。以北京為例，按照當(dāng)前認(rèn)房又認(rèn)貸政策，很多購房者在改善換房過程中，二套房首付比例最高達(dá)80%、房貸利率高達(dá)5.25%。但若是優(yōu)化該政策，二套房首付比例最低降至35%、房貸利率可以降至4.75%。

下半年，房地產(chǎn)政策的優(yōu)化仍將以因城施策的方式推進(jìn)，整體力度有望加大。普通二線和三四線城市在過去一年多的時(shí)間里，房地產(chǎn)限制性政策已基本放開，當(dāng)前核心一、二線城市政策空間仍較大，短期來看，這部分城市房地產(chǎn)政策有望進(jìn)一步優(yōu)化，比如優(yōu)化住房信貸政策、放松郊區(qū)限購、降低交易稅費(fèi)等仍是政策方向。

而一系列政策的風(fēng)向都指向超一線城市的改善型需求人群。改善性需求不僅是居住面積的增加，更是居住品質(zhì)的提升。我國住房發(fā)展已經(jīng)從總量短缺轉(zhuǎn)為結(jié)構(gòu)性供給不足，進(jìn)入結(jié)構(gòu)優(yōu)化和品質(zhì)提升的發(fā)展時(shí)期。人民群眾對住房的要求也從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”，從“住有所居”到“住有宜居”，不僅需要更寬敞的居住空間，還希望有完善的生活配套，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，合適的通勤距離，良好的社區(qū)治理等。從好房子到好小區(qū)，從好小區(qū)到好社區(qū)，從好社區(qū)到好城區(qū)，改善性需求空間很大。

通常認(rèn)為，改善性需求至少是第二次置業(yè)，最普遍的是將現(xiàn)有住房以小換大。“七普”數(shù)據(jù)顯示，2020年全國城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積達(dá)到38.62平方米。從國際經(jīng)驗(yàn)看，人均住房面積的增長與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和收入增長正相關(guān)。隨著我國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展，人們對“住上更大面積房子”的改善性需求還將有所增加。當(dāng)前我國城鎮(zhèn)化率已達(dá)63.9%，仍有較大上升空間，但隨著城鎮(zhèn)化率增速較之過去趨緩，城鎮(zhèn)新增常住人口數(shù)量的增長速度也將有所下降。相對應(yīng)改善性需求比剛性需求有更大提升空間。

可以預(yù)計(jì)，在很多城市，改善性需求在新增城鎮(zhèn)住房總需求中的占比將逐步超過半數(shù)，以小換大，以舊換新將成為相對主力的需求。有研究顯示，當(dāng)前北京住宅市場中的改善性需求占比已經(jīng)超過50%，成為住宅市場增長的主要?jiǎng)幽堋?/p>

人口紅利轉(zhuǎn)向人才紅利、人口老齡化加劇帶來的居家養(yǎng)老需求增長、存量房房齡偏老及高品質(zhì)住房稀缺等因素，特大城市改善性住房需求高速增長。其中以北京為例，2022年，北京單價(jià)10萬以上住宅成交量創(chuàng)歷史新高。數(shù)據(jù)顯示，北京改善性需求占比54.0％，已超越剛需成為住宅市場增長新動(dòng)能。改善性需求不僅是居住面積的增加，更是居住品質(zhì)的提升。我國住房發(fā)展已經(jīng)從總量短缺轉(zhuǎn)為結(jié)構(gòu)性供給不足，進(jìn)入結(jié)構(gòu)優(yōu)化和品質(zhì)提升的發(fā)展時(shí)期。

人民群眾對住房的要求也從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”，從“住有所居”到“住有宜居”，不僅需要更寬敞的居住空間，還希望有完善的生活配套，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，合適的通勤距離，良好的社區(qū)治理等。

最大的未知數(shù)，在于改善型人群對中國經(jīng)濟(jì)的預(yù)期

當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇的瓶頸在于需求不足，需求的回暖更多取決于經(jīng)濟(jì)、人均收入水平和居民對未來預(yù)期的改善。只有當(dāng)居民的就業(yè)和收入能夠?qū)彿科鸬綄?shí)質(zhì)性支撐作用，紓困政策才能真正起效。除了各種政策不斷推動(dòng)樓市回穩(wěn)向好外，還需要形成良好的市場預(yù)期，助推住房剛性需求和改善性需求釋放。

認(rèn)房不認(rèn)貸政策對超一線城市也以一種中央直達(dá)地方的姿態(tài)，成為必然。但改善型人群對于中國未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的預(yù)期，卻與2018年、1996年的局勢有著明顯不同的看法。改善型住房人群大多住著一居室、兩居室的老破小，上需要養(yǎng)老，下需要育兒，因此需要更換三居或四居，但他們同樣也面對著養(yǎng)老育兒和生活的三重經(jīng)濟(jì)壓力。買房不認(rèn)貸了，首付降了，貸款金額也會隨之提高?？谡质录埃⒎睒s的經(jīng)濟(jì)局面、漂亮的GDP增速，讓人們以為工資、獎(jiǎng)金裝上了“永動(dòng)輪”。如今，70后、80后對于因口罩事件帶來的經(jīng)濟(jì)下滑，仍對未來信心不足。

房市上了政策面，就是針對于絕大多數(shù)家庭改善型住房的一個(gè)回應(yīng)。因此過去二套高首付的局面還是需要破解的。過去的房市，對于二套的認(rèn)證主要集中于認(rèn)貸，只要產(chǎn)生過名下的住房貸款記錄，不管賣不賣房，都屬于二套置換，首付比例高，月供高，二套利率也高到5.7-5.9%。

此前，全國20個(gè)重點(diǎn)城市首套房首付比例平均值為24%。具體看，此類城市首付比例主要分為三檔，即35%、30%和20%?？傮w上城市能級越高，首付比例越高；城市能級越低，首付比例越低。具體城市而言，上海、北京的首付比例是最高的，為35%、40%，廣州、深圳、蘇州、杭州和三亞的首付比例也比較高。相對來說，一些弱二線城市和絕大多數(shù)三四線城市，都已經(jīng)執(zhí)行了20%的首付比例政策。包括哈爾濱、沈陽和鄭州等城市，首付比例均為20%，這和此類城市持續(xù)降低入市門檻、降低購房成本等有直接關(guān)聯(lián)。

個(gè)別城市二套首付比例較高，如北京、上海二套房首付比例最低60%、50%（普宅），最高為80%和70%（非普宅）。因此，整體來看，當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)整壓力較大，多個(gè)城市房價(jià)下跌態(tài)勢未改，部分符合評估期內(nèi)新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，仍有望繼續(xù)下調(diào)首套房貸利率下限，此前已經(jīng)下調(diào)房貸利率下限的城市，也存在小幅下調(diào)空間。

前期部分城市在降低信貸成本方面已有所調(diào)整，對于首置和改善需求釋放發(fā)揮了積極作用。今年上半年全國重點(diǎn)城市二手房商業(yè)銀行貸款成數(shù)較去年有所提升。所以未來，隨著更多核心城市降低首付和落實(shí)認(rèn)房不認(rèn)貸政策，將進(jìn)一步暢通換房鏈條，促進(jìn)房地產(chǎn)市場良性循環(huán)。一方面，改善客群換房會增加剛需房源供給，滿足剛需入市需求，實(shí)現(xiàn)剛需和改善群體的良性循環(huán)。另一方面，改善群體賣掉二手房后購買新房，促進(jìn)二手房新房的良性循環(huán)。

怎樣的改善房備受青睞

二次置業(yè)的原因有很多，比如家庭成員的增加、收入提高想改善自己和家人的居住環(huán)境、或者想為家里的小孩子換一個(gè)離學(xué)校更近的小區(qū)等等。每一個(gè)換房的原因都不同，這也意味著，每個(gè)人換房的需求也不同，二次購房買什么樣的房子才適合自己，是改善型需求在買房時(shí)要考慮的首要因素。

（1）環(huán)境宜居

對于改善族，都有著提升居住檔次的強(qiáng)烈愿望，因此更注重居住的宜居性。對于宜居的房子我們通常會和兩個(gè)詞語連在一起：生態(tài)、低密。生態(tài)指的是綠化率高，擁有優(yōu)質(zhì)的自然風(fēng)光，甚至能夠達(dá)到“推窗見景”，這就要求居住地周邊有公園之類的配套建設(shè)；低密指的是高綠化率、低容積率的住房，對于容積率來說，影響它的因素有總樓層、梯戶配比等。宜居度高的房子不僅能讓業(yè)主陶冶情操，享受山水之樂，更有著優(yōu)質(zhì)的空氣質(zhì)量，能給業(yè)主帶來一個(gè)健康、無霾的生活環(huán)境。

（2）生活配套設(shè)施完善

買改善房的購房者，說到底就是想一步到位，以后十年內(nèi)都不考慮換房。那么在選擇住房時(shí)就要注意周邊生活配套是否成熟，能否保障你日常生活所需。當(dāng)然，住房周邊的教育資源以及醫(yī)療資源也是要納入考慮范圍的，以確保孩子能得到優(yōu)質(zhì)的教育，或是以后看病方便，作為上有老下有小的家庭，這都是買房時(shí)需要著重考慮的因素。

（3）交通便利

完善的交通配套，是改善住宅必須擁有的一個(gè)要素。不管是公交線路站點(diǎn)，還是高速公路亦或是發(fā)達(dá)的地鐵軌道，你的家周邊都必須要擁有一種，確保你能順暢、方便的到達(dá)你想去的任何地方。當(dāng)然，隨著城市地鐵線路的逐漸完善、成熟，靠近地鐵的改善房無疑會更受歡迎一點(diǎn)，地鐵出行不僅會避開地面擁堵的交通，同時(shí)節(jié)省了你的出行時(shí)間，讓你的生活、工作更加舒適、便捷。

（4）戶型面積足夠大

買改善房當(dāng)然要考慮的就是戶型面積，作為一套長期住房，沒有足夠大的面積怎能應(yīng)付結(jié)婚后孩子的居住空間，尤其是二孩的到來，更需要住宅的實(shí)用的空間。除此之外，還有有些家庭還需要預(yù)留父母的居住空間，這就意味著你想買的改善房戶型面積最小也要在100平以上。畢竟，一套居住功能劃分明確，室內(nèi)空間寬闊的住房，才是你未來舒適生活的保障。

（5）物業(yè)一定要好

好的物業(yè)，是好房子的硬性指標(biāo)。購房者變?yōu)闃I(yè)主之后，居住的安全感、舒適感、私密性都與物業(yè)服務(wù)的好壞直接掛鉤，大家可以通過實(shí)地觀察物業(yè)狀況來判斷小區(qū)物業(yè)服務(wù)的細(xì)致程度。

“認(rèn)房不用認(rèn)貸”，更好滿足剛性和改善性住房需求，尤其是能夠釋放一線城市房屋交易需求。“認(rèn)房不用認(rèn)貸”有助于激活房屋置換鏈條，對二手房和新房交易量影響巨大，拉動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)鏈方面，帶動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)，“促投資、穩(wěn)增長、保就業(yè)”，以北京、上海為例，合并商業(yè)貸款及公積金貸款后貸款利率將再次降至4%左右，置換房屋將不再受限于認(rèn)房又認(rèn)貸，公積金首次貸款結(jié)清后，名下無房產(chǎn)，二次使用試點(diǎn)城市公積金，則可按照首套政策計(jì)算。如此一來，認(rèn)房不認(rèn)貸你會開始看房嗎？

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