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公司動態(tài)　　公司近況　　公司12 月16 日晚間披露發(fā)行股份購買資產(chǎn)并募集配套資金預(yù)案，擬通過發(fā)行股份購買深投控持有的南油集團(tuán)24%股權(quán)、招商局投資發(fā)展持有的招商前海實(shí)業(yè)2.89%股權(quán)，同時(shí)擬向特定投資者非公開發(fā)行股份募集配套資金?！　≡u論　　重啟2020 年南油收購事項(xiàng)，方案更加簡潔、擴(kuò)表意愿凸顯。公司在A股房企股權(quán)融資恢復(fù)后迅速重啟了2020 年南油股權(quán)收購事項(xiàng)，此前方案為公司以2.5%、47.5%和50%的比例發(fā)行股份、可轉(zhuǎn)債及支付現(xiàn)金取得南油集團(tuán)24%股權(quán)，并通過非公開發(fā)行引入平安資管和平安人壽作為戰(zhàn)略投資者。本次方案不再涉及可轉(zhuǎn)債發(fā)行和平安系參與，并擬增加對招商局投資發(fā)展持有股權(quán)的收購以進(jìn)一步提升對招商前海實(shí)業(yè)的權(quán)益比例，同時(shí)此次方案擬通過非公開發(fā)行募集配套資金用于公司項(xiàng)目建設(shè)、補(bǔ)充流動資金、償還債務(wù)等（金額不超過發(fā)行股份支付對價(jià)的100%）。我們認(rèn)為此次方案較2020 年更加簡潔，配套募資亦對公司報(bào)表優(yōu)化和流動性補(bǔ)充錦上添花，有利于夯實(shí)主業(yè)經(jīng)營?！　∵M(jìn)一步提升對前海地塊的控制權(quán)，后續(xù)資產(chǎn)盤活事項(xiàng)可期。若交易完成，公司將全資持有南油集團(tuán)，對招商前海實(shí)業(yè)持股比例由83.10%增至85.99%，對前海自貿(mào)投資（前海地塊開發(fā)建設(shè)及投資運(yùn)營主體）的權(quán)益比例提升6.82%至約43%。我們認(rèn)為此次交易有利于增強(qiáng)公司對前海項(xiàng)目的控制并提升公司享有的前海片區(qū)資源價(jià)值，提升未來歸母權(quán)益和歸母凈利潤?！　∏昂Ｗ再Q(mào)投資2019 年9 月30 日的評估價(jià)值為1468 億元，若考慮近年其持地價(jià)值的增加，我們預(yù)計(jì)本次交易對價(jià)超過百億元量級。往前看，公司在前海蛇口自貿(mào)區(qū)儲備資源豐厚，集團(tuán)協(xié)同支持力度強(qiáng)，我們認(rèn)為未來相關(guān)資產(chǎn)注入、資產(chǎn)盤活事項(xiàng)仍可期。　　銷售顯著優(yōu)于行業(yè)，持續(xù)聚焦核心城市積極拓儲。2022 年1-11 月公司實(shí)現(xiàn)銷售金額2500 億元，同比降幅收窄至12%（Top20 房企-39%），考慮到公司12 月仍有超550 億元優(yōu)質(zhì)貨值集中面市，我們預(yù)計(jì)全年銷售額有望達(dá)3000 億元（同比-8%）。2022 年1-11 月公司累計(jì)獲取50 個(gè)項(xiàng)目，新增土儲總金額1191 億元（同比下降35%），對應(yīng)拿地強(qiáng)度48%，位居龍頭房企前列。公司拿地均價(jià)同比上升26%至17414 元/平方米，主要系投資策略向核心高能級城市聚焦所致（99%的項(xiàng)目位于公司強(qiáng)心“6+10 城”內(nèi)）。　　盈利預(yù)測與估值　　考慮到收購事項(xiàng)尚未完成且前海片區(qū)開發(fā)周期較長、對公司短期利潤影響較小，我們維持公司2022/2023 年盈利預(yù)測和跑贏行業(yè)評級不變，上調(diào)目標(biāo)價(jià)5%至18.16 元（主要因收購事項(xiàng)體現(xiàn)出公司對優(yōu)化報(bào)表和增強(qiáng)主業(yè)的積極訴求，有利于提振投資者信心），對應(yīng)35%的目標(biāo)NAV折讓和24%的上行空間。　　當(dāng)前股價(jià)交易于12.3/12.1 倍2022/2023 年市盈率和48%的NAV折讓?！　★L(fēng)險(xiǎn)　　定增事項(xiàng)推進(jìn)不及預(yù)期；樓市景氣度恢復(fù)速度不及預(yù)期。【免責(zé)聲明】本文僅代表第三方觀點(diǎn)，不代表和訊網(wǎng)立場。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)請自擔(dān)。

關(guān)鍵詞： 非公開發(fā)行 盈利預(yù)測 通過發(fā)行 開發(fā)周期