11月21日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開全國性商業(yè)銀行信貸工作座談會(huì)，研究部署金融支持穩(wěn)經(jīng)濟(jì)大盤政策措施落實(shí)工作。

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值得注意的是，在保交樓、穩(wěn)地產(chǎn)方面，座談會(huì)集中釋放了一波利好政策，涵蓋供給需求兩側(cè)。

“2021年恒大風(fēng)險(xiǎn)顯性化后，引發(fā)了和其模式類似的高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)、膨脹速度非?？斓姆科筮`約風(fēng)險(xiǎn)。疊加房地產(chǎn)市場需求中樞水平下降、疫情頻繁擾動(dòng)等因素，放大了房企風(fēng)險(xiǎn)的外溢性?！毖胄懈毙虚L潘功勝在座談會(huì)上說，在這種情況下，金融機(jī)構(gòu)避險(xiǎn)是正?，F(xiàn)象，但不能過度避險(xiǎn)。比如，金融機(jī)構(gòu)對(duì)于民企、國企的差別對(duì)待，不同銀行表現(xiàn)不同。

近一段時(shí)間以來，房地產(chǎn)市場利好政策頻出。從供給側(cè)政策來看，座談會(huì)上，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)又有最新定調(diào)，包括擬向商業(yè)銀行推出2000億元“保交樓”再貸款；明確加大對(duì)優(yōu)質(zhì)房企內(nèi)保外貸業(yè)務(wù)的支持力度；將房地產(chǎn)貸款集中度管理的過渡期延長兩年；引導(dǎo)企業(yè)逐步自主發(fā)債，后續(xù)近一步下調(diào)中債增進(jìn)提供的增信比例以及房企提供抵押品的反擔(dān)保比例等。

信貸工作會(huì)釋放政策利好：

? 擬向商業(yè)銀行推出2000億元“保交樓”再貸款；

? 將房地產(chǎn)貸款集中度管理的過渡期延長兩年；

? 明確加大對(duì)優(yōu)質(zhì)房企內(nèi)保外貸的支持力度；

? 后續(xù)近一步下調(diào)中債增進(jìn)提供的增信比例；

? 近一步下調(diào)房企提供抵押品的反擔(dān)保比例。

今年8月，住建部會(huì)同財(cái)政部、人民銀行等有關(guān)部門出臺(tái)專門措施，以政策性銀行專項(xiàng)借款的方式，支持有需要的城市推進(jìn)已售逾期難交付的住宅項(xiàng)目建設(shè)交付。

潘功勝介紹，在前期推出的“保交樓”專項(xiàng)借款基礎(chǔ)上，人民銀行擬面向全國性商業(yè)銀行推出2000億元“保交樓”貸款支持計(jì)劃，為商業(yè)銀行提供再貸款支持。該項(xiàng)貸款支持計(jì)劃為全新的、階段性政策，以鼓勵(lì)商業(yè)銀行支持“保交樓”工作。

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，“內(nèi)保外貸”的一個(gè)作用就是跨境“增信”。但去年以來，房企海外舉債熱鬧局面不再，境外融資渠道對(duì)房企的友好程度下降。

對(duì)此，潘功勝表示，要通過內(nèi)保外貸業(yè)務(wù)跨境增信支持房企海外融資，商業(yè)銀行境外分支行要加大對(duì)優(yōu)質(zhì)房企內(nèi)保外貸業(yè)務(wù)的支持力度，加快項(xiàng)目落地。

根據(jù)2020年末發(fā)布的房地產(chǎn)貸款集中度管理規(guī)定，2020年12月末，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款占比、個(gè)人住房貸款占比超出管理要求，超出2個(gè)百分點(diǎn)以內(nèi)的，業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期為通知實(shí)施之日起2年（2022年末）；超出2個(gè)百分點(diǎn)及以上的，業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期為通知實(shí)施之日起4年（2024年末）。

對(duì)于各銀行較為關(guān)注的房地產(chǎn)貸款集中度管理問題，潘功勝明確，將房地產(chǎn)貸款集中度管理的過渡期延長兩年。

近期，央行、銀保監(jiān)會(huì)還聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（銀發(fā)［2022］254號(hào)）（下稱“254號(hào)文”），提出對(duì)國有、民營等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁，支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期等，政策力度空前。

潘功勝強(qiáng)調(diào)，前期部分金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行房地產(chǎn)金融政策時(shí)存在一些問題。比如，商業(yè)銀行存在過度避險(xiǎn)情緒，一些銀行對(duì)房企的準(zhǔn)入和授信“大轉(zhuǎn)向”，把分支機(jī)構(gòu)的貸款審批權(quán)限上收到總行。各商業(yè)銀行應(yīng)根據(jù)254號(hào)文重新評(píng)估各行內(nèi)部政策，和254號(hào)文精神保持一致。

對(duì)于房地產(chǎn)金融政策的目標(biāo)，潘功勝明確：一是阻斷、弱化風(fēng)險(xiǎn)外溢，二是維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益，三是支持剛性改善性住房需求。在當(dāng)前整體政策預(yù)期持續(xù)加強(qiáng)的背景下，需求端的利好政策也在逐步釋放。

2022年以來，5年期以上LPR（貸款市場報(bào)價(jià)利率）累計(jì)下行35個(gè)基點(diǎn)，為2019年房貸利率換錨5年期以上LPR之后，降息力度最大的一年。9月29日，央行、銀保監(jiān)會(huì)階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限；9月30日，央行決定下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率0.15個(gè)百分點(diǎn)，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%，進(jìn)一步從利率端支持居民購房需求。

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